Метод капитализации по норме отдачи на капитал

Метод капитализации по норме отдачи на капитал. Это метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует за оставшуюся экономическую жизнь, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал.

Этот метод в зависимости от предполагаемой динамики изменения потока доходов и расходов подразделяется на метод дисконтирования денежных потоков (ДДП, DCF-анализ) и метод капитализации по расчетным моделям. Метод ДДП предполагает представление доходов, расходов и факторов дисконтирования в явном виде для каждого года прогноза, а метод капитализации по расчетным моделям использует алгебраическое выражение, являющееся функцией дохода первого года, тенденции его изменения

в будущем и коэффициента капитализации, построенного на базе норм отдачи на капитал и его возврата.

Если метод ДДП используется для произвольных потоков расходов и

доходов, то капитализация по расчетным моделям оценки применяется тогда, когда оцениваемый объект недвижимости генерирует постоянные или регулярно изменяющиеся доходы. Это возможно в том случае, если объект недвижимости находится в работоспособном состоянии и его использование соответствует наиболее эффективному.

Оценка недвижимости КРМметодом выполняется с использованиемформулы

NOI

V = ——— ,

R

В КРМ-методе коэффициент капитализации определяется с помощью формулы

Y + SFF (N, Y ЃЊЃЊ)

R = —— —— —— — — — —— — — ,

Kc

Где Y – норма отдачи на капитал,

Y ЃЊЃЊ – ставка процента фонда возмещения,

SFF (n, Y ЃЊЃЊ) – фактор фонда возмещения,

Kс – коэффициент коррекции коэффициента капитализации на изменение потока доходов во времени.

Основная идея оценки регулярно изменяющихся потоков доходов состоит в том, что для учета влияния их изменения на стоимость корректируется коэффициент капитализации. Если поток доходов возрастает, коэффициент капитализации уменьшается, и, наоборот, при уменьшении потока доходов коэффициент капитализации увеличивается.

Для определения коэффициента капитализации используется формула

R *

0 R0 = ——— ,

Kc

Где R *– коэффициент капитализации без учета изменения потока доходов.

Возможны следующие модели регулярного изменения дохода:

– по экспоненте;

– по кривой, соответствующей накоплению фонда возмещения;

– прямолинейно.