Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков. Это метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

Схема использования метода дисконтирования денежных потоков:

1. Определить вариант ННЭИобъекта оценки.

2. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на прогнозный период).

3. Определить стоимость реверсии – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.

4. Определить ставку дисконтирования.

5. Дисконтировать денежные потоки и стоимость реверсии в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Преимущества метода дисконтирования:

– считается лучшим теоретическим методом;

– учитывает динамику рынка

– учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

– работает, когда доход и рынок нестабильны;

– работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Недостатки метода дисконтирования:

– вероятность ошибки в прогнозировании;

– достаточная сложность;

– силен фактор «симпатии» оценщика.

Этот метод наиболее универсален и может быть использован для оценки свободных земельных участков, недостроя, объектов реконструкции, т.е. объектов оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.

Несмотря на универсальность с математической точки зрения ДДП метод относительно сложен, так как требует тщательного обоснования сценария развития объекта в будущем, что в условиях нестабильной экономики выполнить сложно.

Здесь необходимо более подробно остановиться на методах определения стоимости реверсии (цены будущей продажи объекта оценки). Существует несколько традиционных методов прогнозирования и определения стоимости реверсии:

– прогноз цены продажи в абсолютном выражении;

– прогноз цены продажи на основе процентного изменения стоимости за прогнозный период;

– использование терминального коэффициента капитализации для прогноза цены продажи на основе дохода первого года, следующего за прогнозным периодом.

Обоснование денежного потока от объекта недвижимости как в сфере недвижимости

План:

1. Инвистиционные решения

2. Финансовые решения