Статистические методы оценка

Относительно инвестиций в недвижимость определение срока окупаемости можно сформулировать следующим образом: под сроком окупаемости проекта понимается период времени от момента начала его реализации до того момента эксплуатации объекта, в который доходы от эксплуатации становятся равными затратам капитала на строительство, реконструкцию или приобретение объекта недвижимости.

Другой показатель статической финансовой оценки проекта – коэффициент эффективности инвестиций (Account Rate of Return – ARR). Данныйкоэффициент называют также учетной нормой прибыли или коэффициентом рентабельности проекта. Существует несколько алгоритмов исчисления ARR.

Первый вариантрасчета основан на отношении среднегодовой величины прибыли (за минусом отчислений в бюджет) от реализации проекта за период к средней величине инвестиций:

Pr

ARR = ——— ,

Где Pr – среднегодовая величина прибыли (за минусом отчислений в бюджет) от реализации проекта,

II– средняя величина первоначальных вложений, если предполагается, что по истечении срока реализации проекта все капитальные затраты будут списаны.

Иногда показатель рентабельности проекта рассчитывается на основе первоначальной величины инвестиций

Pr

ARR = ——— .

I0

Рассчитанный на основе первоначального объема вложений он может быть использован для проектов, создающих поток равномерных доходов (например аннуитет) на неопределенный или достаточно длительный срок.

Второй вариантрасчета основан на отношении среднегодовой величины прибыли (за минусом отчислений в бюджет) от реализации проекта за период к средней величине инвестиций с учетом остаточной или ликвидационной стоимости первоначальных инвестиций (например учет ликвидационной стоимости оборудования при завершении проекта):

Pr

ARR = —————— ,

(I0 – If )

где

Pr – среднегодовая величина прибыли (за минусом отчислений в бюджет)

от реализации проекта;

I0 – средняя величина первоначальных вложений;

If – остаточная или ликвидационная стоимость первоначальных инвестиций.

Преимущество показателя эффективности инвестиций – простота

расчета. В то же время он имеет существенные недостатки. Он не учитывает стоимость денег во времени и не предполагает дисконтирования, соответственно не учитывает распределения прибыли по годам, а следовательно, применим только для оценки краткосрочных проектов с равномерным поступлением доходов. Кроме того, в связи с этим невозможно оценить возможные различия проектов, связанных с различными сроками осуществления.

Этот метод основан на использовании бухгалтерских характеристик

инвестиционного проекта – среднегодовой величины прибыли, поэтому коэффициент эффективности инвестиций не дает количественной оценки прироста экономического потенциала компании. Однако данный коэффициент предоставляет информацию о влиянии инвестиций на бухгалтерскую отчетность компании. Показатели бухгалтерской отчетности иногда очень важны при анализе инвесторами и акционерами привлекательности компании.