Цели собственности и функции управляющего

Управление – сознательная целенаправленная систематическая деятельность по организации эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.

Управление объектами недвижимости– осуществление комплекса мероприятий по наиболее эффективному использованию объекта недвижимости в интересах собственника и поддержанию объекта в работоспособном состоянии (включая органи-

зацию содержания, технического обслуживания и обеспечения объекта необходимыми ресурсами.

Исходный пункт для организации управления объектом недвижимости– интересы собственника.

Они, как показывает практика, существенно различаются, но могут быть сведены к следующим основным вариантам:

– получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей его по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);

– получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);

– увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);

– использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;

– использование недвижимости для повышения престижа собственника.

Указанные мотивы могут на практике пересекаться друг с другом, рождая ряд комбинаций, каждая из которых накладывает отпечаток на управление объектами недвижимости.

В качестве примера такой комбинации можно привести следующий вариант:

– Получение дохода от объекта недвижимости и максимизация прибыли путем сдачи имущества в аренду с привлечением компании.

– Увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости.

– Обеспечение прозрачности денежных потоков, связанных с использованием недвижимости.

– Инвестирование денежных средств (при экономической целесообразности) в развитие объекта недвижимости, обеспечение дохода на инвестированный капитал и возврата капитала при требуемом собственником отношении риск/доходность.

– Более рациональное размещение собственных служб.

– Сокращение расходов собственника, связанных с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости.

К преимуществам внешнего управления следует отнести:

– профессиональный подход к управлению недвижимостью, наличие опыта управления;

– знание состояния и тенденций развития рынка недвижимости, потребностей различных групп арендаторов;

– отлаженные механизмы работы с арендаторами и подрядчиками;

– возможность централизованного оказания качественных сервисных услуг арендаторам;

– заинтересованность в повышении стоимости объектов (при продуманной системе вознаграждения управляющей компании);

– эффект масштаба.

В качестве недостатков внешнего управления следует указать на:

– риск утраты контроля над состоянием и использованием объекта;

– возможную недостаточную мотивацию к снижению расходов;

– недостаточный учет особенностей объекта при использовании типовых схем работы.

Основные задачи управляющего лежат, таким образом, в сфере тактического и оперативного управления объектом недвижимости, и в любом случае его деятельность должна начинаться с идентификации и формализации интересов собственника.

Под идентификацией здесь понимается определение, спецификация интереса собственника на качественном уровне, сведение его к какому-либо из выделенных вариантов либо к их определенной комбинации.

Формализация – следующий этап конкретизации интереса собственника, предполагающий дополнение качественного определения интереса его количественными характеристиками.

«Управление недвижимостью (property management)– осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий

сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.»

Для уточнения содержания этой деятельности целесообразно выделение в ней двух направлений, которые могут быть названы как основное и обеспечивающее. (Заметим, что речь не идет об их ранжировании по степени важности: они одинаково необходимы для успешного управления).

Основные виды деятельности управляющего объектом недвижимости такие виды деятельности, которые предполагают непосредственное взаимодействие управляющего и его команды с пользователями недвижимости, поставщиками ресурсов, подрядчиками и пр.

К основным видам деятельности относятся: брокеридж (привлечение

пользователей/арендаторов), управление развитием объекта, техническое обслуживание и ремонт, содержание объекта и обеспечение его ресурсами, обслуживание клиентов, обеспечение охраны и безопасности.

Обеспечивающие виды деятельности управляющего – такие виды деятельности, которые также необходимы для управления объектами недвижимости, но предполагают, прежде всего, работу внутри команды управляющего. К ним можно отнести маркетинг, финансовый менеджмент и учет, управление рисками, юридическое обеспечение, мониторинг объекта и окружающей