Обеспечивающие виды деятельности

Обеспечивающие виды деятельности

1.Маркетинг. Исследование рынка и экономическая (рыночная) экспертиза объекта для определения возможностей, предоставляемых рынком, позиционирования объекта на рынке и определение возможностей доходного использования объекта, разработка и организация путей продвижения объекта на рынке.

2.Финансовый менеджмент и учет. Финансовая экспертиза объекта, отбор банков и других контрагентов и взаимодействие с ними, обеспечение своевременного поступления доходов и оплаты расходов, сопровождение расчетно-кассовых операций, подготовка бюджетов и финансовых отчетов, управленческий и бухгалтерский учет, налоговое планирование и оптимизация налогообложения, экономический анализ и обоснование решений, анализ и определение источников финансирования и т.п.

3.Управление рисками. Анализ потенциальных рисков, выбор варианта из

набора альтернатив, определение путей и средств минимизации потерь, подготовка мер по нейтрализации и компенсации потерь, страхование рисков.

4.Юридическое обеспечение. Юридическая экспертиза объекта, юридическое сопровождение договорных отношений, претензионно-исковая работа, выбор оптимальных юридических схем, обеспечение регистрации прав, юридическая экспертиза, проверка контрагентов, ведение отношений с соответствующими контрагентами.

5.Мониторинг объекта и окружающей среды. Систематический сбор,

обработка и анализ внешней информации (рыночной, нормативно-законодательной) и информации, характеризующей функционирование объекта управления (работа конструкций, сетей и оборудования, удовлетворенность клиентов, финансовое состояние), обеспечение управляющего необходимой для принятия решений информации.

Фазы управленческого цикла и их содержание

План:

1. Анализ рынка

2. Алгоритм формирования спроса на региональном рынке недвижимости

3. Алгоритм проведения экспертизы

Анализ рынка

Основное внимание в азе концепции должно быть уделено анализу рынка и окружения объекта, выбору варианта ННЭИ объекта и на этой основе позиционированию объекта на рынке.

Анализ рынкапри подготовке концепции (а в последующем и программы управления объектом) в общем случае целесообразно проводить по следующему алгоритму:

1. Общие характеристики рынка недвижимости региона (города) и его отличительные особенности (степень развитости рынка, основные субъекты, представленные на нем, наличие специфических субъектов и мотивов поведения на рынке, не характерных для иных региональных рынков.

2. Анализ спроса на рынке недвижимости (мотивы приобретения недвижимости, потенциальные приобретатели/пользователи недвижимости на различных сегментах рынка, характеристика основных типов потребителей; факторы спроса на различные типы и виды недвижимости).

3. Анализ предложения на рынке недвижимости ( структура и объемы предложения по сегментам рынка, основные виды недвижимости, представленные на рынке).

4. Анализ перспектив и тенденций развития регионального рынка недвижимости

(прогноз макроэкономической и региональной ситуации: темпы роста валового регионального продукта, инфляции, структурные сдвиги в экономике региона, развитие ситуации на финансовом рынке, динамика доходов населения; прогноз объемных и ценовых характеристик рынка недвижимости, спроса и предложения, рыночной активности и конкуренции на рынке).

5. Анализ конкурентной среды (существующие и потенциальные конкурирующие объекты, их преимущества и недостатки, возможности дифференциации продукта/объекта на рынке).

Второе важное направление деятельности на данной фазе – анализ вариантаННЭИ объекта. При этом во внимание должны быть приняты как характеристики и состояние объекта, так и состояние и тенденции развития его окружения.

В общем случае можно говорить о необходимости учета всех наиболее

существенных характеристик объектов недвижимости, в числе которых целесообразно выделить следующие:

1. Площадь (общая, полезная, арендная).

2. Цена предложения (для выставляемых на продажу или предлагаемых в аренду объектов).

3. Этажность здания.

4. Расположение в здании (этаж, вход, вид из окон).

5. Состояние помещения.

6. Удаленность от центра.

7. Транспортная доступность (транспортная магистраль, пешеходная зона, во дворе).

8. Транспортные и пешеходные потоки.

9. Подъездные пути (тип, покрытие, ширина, состояние).

10. Внешний вид (архитектурный стиль, отделка фасада).

11. Престижность улицы (известность, историческая и архитектурная привлекательность).

12. Зона градостроительной ценности.

13. Благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, ос-

вещение и т.д.)

14. Дополнительные преимущества объекта (парковка, охрана и т. д.).

15. Инфраструктура окружения (для жилья, в том числе, – характеристика жителей дома и близлежащих домов: число соседей, социальный статус и т.д.)

16. Условия продажи, аренды, финансирования.

17. Сведения о доходах и эксплуатационных расходах.

18. Строительные характеристики (архитектурно-планировочное решение, год постройки, класс капитальности и т. д.)

19. Техническое состояние объекта.

20. Состояние инженерных сетей (внутренних и наружных).

Результат анализа ННЭИ – перечень возможных функций использования объекта в зависимости от сочетания указанных выше характеристик и имеющихся ограничений (правовых, юридических, финансовых).

Указанное выше разделение на анализ рынка и анализ объекта вовсе не

абсолютно: на деле речь идет об итерационном процессе, при котором постоянно происходит сравнение потенциала рынка (возможностей, которые он предоставляет с учетом тенденций его развития) с потенциалом объекта (возможностями, которыми располагает объект, причем не только в его текущем состоянии)1.

Анализ рынка в единстве с анализом наиболее эффективного исполь-

зования объекта должен дать ответы на ряд важнейших для управляющего

вопросов:

Какова востребованность (реализуемость) объекта (в различных возможных

вариантах его использования) на рынке? Для ответа на этот вопрос необходимо проанализировать, каково соотношение спроса и предложения на избранном в зависимости от типа, местоположения и технических характеристик объекта сегменте рынка.

Каковы перспективы востребованности объекта рынком с учетом тенденций

его развития, в том числ, в соответствии с его местоположением? Ответ на этот вопрос предполагает анализ перспектив развития рынка с учетом его цикличности, переживаемого этапа цикла (спад, оживление, подъем, кризис) и его окружения.

Как может быть спозиционирован объект на рынке (с учетом его местоположения, технических параметров и пр.)? В чем его конкурентные преимущества и как можно их обеспечить? Ответы на эти вопросы могут бытьполучены на основе сравнения объекта с представленными на рынке конкурирующими (по местоположению, техническим характеристикам, уровню сервиса) объектами.

Каковы должны быть политика при сдаче объекта в аренду, арендные ставки, услуги арендаторам, скидки и льготы? Для ответа на эти вопросы необходимо исследование уровня рыночных арендных ставок на аналогичныеобъекты, их заполняемости, операционных расходов и пр.

В процессе анализа рынка важно иметь в виду, что точно также, как на финансовых рынках, можно говорить о двух направлениях анализа рынка – техническом и фундаментальном.

Под техническим анализом рынка понимается подход к его изучению на основе наблюдаемых и прошлых тенденций его развития: динамики рыночной активности, уровня цен, арендной платы и пр.

Фундаментальный анализ рынка – анализ факторов, влияющих на его функционирование и развитие, на спрос и предложение на рынке.