Особые условия договора

К ним относятся:

– договоренность о выкупе объекта арендатором по окончании срока арендного соглашения (арендные отношения завершаются оформлением договора купли-продажи), что может привести к повышению арендной ставки в обмен на снижение цены помещения (объекта), приобретаемого арендатором;

– договоренность о снижении ставки арендной платы для арендатора – бывшего собственника арендуемого объекта, достигнутая ранее при совершении сделки купли-продажи объекта, когда для уменьшения налога на сделку цена продажи была установлена ниже рыночной в обмен на соответствующее снижение арендной ставки;

– разрешение арендатору на сдачу помещений в субаренду, например, дает возможность арендодателю в условиях ожидаемого роста спроса на помещения данного типа несколько повысить договорную ставку арендной платы с учетом будущего превышения субарендных ставок над нынешними арендными;

– дополнительные условия стимулирования арендаторов при вялом спросе на рынке (дополнительные услуги, льготы и рассрочки по платежам), что вынуждает арендодателя нести дополнительные расходы, ведущие к фактическому уменьшению арендного дохода;

– разрешение на использование помещения под функцию, не соответствующую принципу ННЭИ без корректировки арендной ставки.

Время (условия рынка)

В данном случае речь идет об учете изменений, происходящих на рынке, если есть существенная разница во времени между датой подписания договора аренды и датой проведения анализа. Подразумевается, что

1) ценовая ситуация на рынке недвижимости с течением времени изменяется,

2) происходит инфляционный рост цен, в связи с чем требуется производить соответствующие корректировки арендной ставки.

В современных российских условиях учет фактора времени требуется по прошествии гораздо меньшего срока с момента совершения сделки, чем на развитых рынках недвижимости, особенно в случаях, когда ставка устанавливается в рублях.

Данные утверждения справедливы и для анализа предложений на рынке, но на практике учет этого фактора применительно к предложениям требуется гораздо реже, так как данные по ценам и условиям аренды конкурирующих объектов периодически обновляются.

Основа для приведенных выводов здесь та же, что и в случаях с оценкой недвижимости, поэтому применяемые при оценке правила относительно периода действительности выводов оценщика справедливы и в данном случае.