Местоположение объекта

Оно – одно из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновременно с этим – уникальное свойство объекта недвижимости.

В связи с этим фактор местоположения должен:

– учитываться в любой из техник подхода (уникальность);

– быть не только осознан, но формализован и проанализирован.

Ниже приводится перечень сгруппированных по определенному признаку факторов местоположения, который может быть рекомендован к применению при оценке фактора местоположения, но не являющимся исчерпывающим.

В рамках применения той или иной техники в зависимости от существенности влияния глобального фактора или его составных частей (для данного вида недвижимости) в модель анализа может включаться:

– только местоположение как комплексный фактор;

– местоположение как комплексный фактор, значение которого для объектов определяется на основании оценки и анализа его составляющих;

– ряд наиболее существенных групповых факторов, в совокупности образующих понятие «местоположение».

Факторы местоположения:

• Престижность и близость к центрам:

– престижность района и улицы (в том числе известность, историческая и архитектурная привлекательность);

– удаленность от центра города;

– удаленность от центров локального влияния;

– удаленность от центров деловой активности;

– зона градостроительной ценности;

• Транспортная доступность и потоки:

– близость к транспортным магистралям и пешеходным зонам;

– характеристика прилегающих крупных трасс, улиц;

– наличие маршрутов общественного транспорта, близость к остановкам;

– удаленность от ближайших станции метрополитена;

– время и удобство доступа до центра города (пешком, на общественном транспорте, на автомобиле);

– интенсивность транспортных и пешеходных потоков;

– видимость с улицы;

– отсутствие одностороннего движения и запретов на поворот или разворот;

– близость мест парковки;

– и другие;

• Соседство:

– репутация и статус соседей;

– состояние и репутация ближайших объектов;

– влияние окружающих объектов на привлекательность и престижность места;

– характер соседей (взаимодополнение, конкуренция и т.п.);

• Инфраструктура окружения:

– благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освещение и т.д.);

– близость к местам парковки автотранспорта;

– наличие магазинов (торговых центров, супермаркетов, гипермаркетов, моллов);

– наличие и удобство сферы услуг;

– близость к границам рекреационных зон, паркам;

– близость к зонам повышенной экологической опасности;

– уровень безопасности (преступления против населения и имущества), доступность правоохранительных органов, скорой медицинской помощи и пожарной службы;

– наличие и близость детских садов, школ и колледжей;

– наличие и близость спортивных и фитнес-центров;

– культурные и развлекательные центры;

– социальное обслуживание;

– доступность деловых услуг (ксерокопирование, поставка офисных материалов, продажа и обслуживание оргтехники, профессиональные консультации и т.п.);

– доступность услуг для сотрудников (кафе, фитнес, химчистка, аптека и т.п.);

– прочее.

• Профили организаций и людей

– профили организаций (резидентов и посетителей района) как потенциальных работодателей, клиентов и потребителей, как источника привлечения клиентов и т.п.;

– профили людей (жильцов, работников, посетителей района) как потенциальных сотрудников, клиентов, социального окружения и т.п.