Юридические формы передачи обьекта недвижимости.

Экономические и организационные аспекты управления недвижимостью в российских экономических условиях, невозможно рассматривать без обращения к правовым аспектам, регулирующим отношения, возникающие при передаче недвижимого имущества в управление.

Договор поручения (гл. 49 ГК РФ) либо агентский договор (гл. 52 ГК РФ)

наиболее всего подходят для решения конкретных задач управления объектом недвижимости.

В соответствии со ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона(поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия; при этом права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент)

обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Следовательно, заключая такой договор, необходимо принимать во внимание существующие между этими двумя правовыми конструкциями различия, заключающиеся в следующем:

– доверительное управление исключает как возможность выступления управляющего от имени собственника, так и возможность возложения им своих обязанностей на третье лицо; агент же напротив может не только выступать от имени принципала, но и вступать в

субагентские отношения;

– доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах; агентский же договор всегда возмездный;

– агентский договор в отличие от договора доверительного управления не строится по модели реального договора и не связан с передачей имущества контрагента во владение, пользование и распоряжение;

– доверительный управляющий, действующий от своего имени, в отличие от агента, обязан извещать всех третьих лиц о том, что он действует в качестве доверительного управляющего.

Договор аренды с правом сдачи в субаренду и одновременной передачей

части функций по управлению (§ 1 и 4 гл. 34 ГК РФ) наиболее целесообразен тогда, когда объект управления находится в федеральной собственности. Особенно это касается зданий-памятников федерального значения, для которых законодательством не предусматривается иная форма передачи, кроме аренды. Также передача объекта по договору аренды целесообразна, когда учредитель управления заинтересован в получении стабильного фиксированного дохода от управления объектом недвижимости.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)

имущество за плату во временное пользование или во временное владение и пользование. Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено законом, при этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор о совместной деятельности регулируется гл. 55 ГК РФ и наиболее

целесообразен при необходимости разделить затраты и риски, связанные с управлением объектом недвижимости (в том числе на ремонт и реконструкцию здания), между учредителем управления и управляющим. Согласно ст.1041 договор о совместной деятельности предполагает не только передачу имущества учредителя управления в качестве вклада, но и непосредственное участие его в управлении объектом недвижимости.