Договор участия в долевом строительстве, правовое регулирование. (Вопрос 46)

ст.25.1 122-ФЗ, гл.13,п.128 Правил

Регулируется № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

Закон регулирует отношения по привлечению средств граждан и юр.лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и возникновением у участников дол. строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости и распространяется на отношения, возникшие после вступления закона в силу. Действие закона не распространяется на строительство объектов производственного назначения.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик– юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства, на основании полученного разрешения на строительство. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, и регистрации права собственности или аренды, субаренды на земельный участок, предоставленный для строительства.

Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты

4) гарантийный срок на объект долевого строительства; (не может быть менее 5 лет)

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре указанных условий договор считается незаключенным. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Договором могут быть предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Передача объекта долевого строительства осуществляется после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию, по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче в срок не позднее предусмотренного договором. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Основания расторжения договора – ст. 9 Закона. Исполнение обязательств застройщиком обеспечивается залогом (земельный участок, представленный для строительства или право аренды, право субаренды, и строящиеся на этом земельном участке объект) или поручительством (только поручительство банка) (ст. 13-15, 15.1 Закона).

В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если ФЗ не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Договор и уступка прав требований по договору, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежат государственной регистрации (ст. 16, 17 Закона, ст. 25.1 Закона о регистрации).

Гос. рег. договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторондоговора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов:

договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

(пп. 4 в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ)

5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, если такие земельные участки переданы в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства". Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.

(пп. 5 введен Федеральным законом от 10.07.2012 N 118-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 23.07.2013 N 239-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 224-ФЗ)

Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

(в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ)

На государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования, указанный в подпункте 4 настоящего пункта, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ)

Гос. регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

После гос. регистрации первого договора участия в долевом строительстве гос. регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем 5 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

Госпошлина ю.л- 6000р., ф.л-350руб (оплата пополам).

Порядок обжалования действий (бездействия) органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Основание и порядок возмещения вреда, причиненного действиями (бездействием) такого органа. Порядок и способы направления органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомлений о поступлении решения суда, вступившего в законную силу, с указанием срока окончания осуществления государственной регистрации прав, в случае если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным. (Вопрос 101)

ст.218 "Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации" от 08.03.2015 N 21-ФЗ (ред. от 29.06.2015) п.5. ст.2, п. 2, 3 ст.31, ст.31.1, п.6 ст.20 №122-ФЗ

Порядок обжалования действий (бездействия) органа, осуществляющего государственную регистрацию прав ст. 218№21-ФЗ от 08.03.2015

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Обжалование отказов юридическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" от 24.07.2002 №95-ФЗ (ред. от 28.06.2014) в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов (ч.4 ст. 198 АПК, ч.1 ст. 219Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации" от 08.03.2015 N 21-ФЗ).

При удовлетворении требований арбитражный суд признает отказ в гос. регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить такую рег-ю в установленный судом срок. В решении может быть указано на необходимость сообщить суду об исполнении данного решения. Копия решения направляется в пятидневный срок со дня его принятия заявителю и органу по регистрации. Решение арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействий) гос. органов и должностных лиц подлежит немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении.

Отказ в гос.рег прав либо уклонение соответствующего органа от гос.рег. могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судеб. пристав.-исполн. В суд, арбитражный суд. (п.5 ст. 2 №122 –ФЗ)

Основание и порядок возмещения вреда, причиненного действиями (бездействием) такого органа. п. 2,3 ст.31, ст.31.1

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

Ст. 31.1. №122-ФЗ

1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.

Порядок и способы направления органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомлений о поступлении решения суда, вступившего в законную силу, с указанием срока окончания осуществления государственной регистрации прав, в случае если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным

п.6 ст.20 №122-ФЗ Если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, она осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу и поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов. В течение трех рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор обязан уведомить заявителя по указанному в заявлении о государственной регистрации прав адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав.

(п. 6 в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)