СТРУКТУРА И ФУНКЦИИ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНОВ 11 страница

10.6. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА В ШОТЛАНДИИ

Шотландия — одна из стран Соединенного Королевства, явля­ющаяся частью Великобритании. Она имеет свое правительство, а с 1999 г. и свой парламент.

Земельные отношения в Шотландии, так же как в Англии и Уэльсе, складывались многие столетия и были ориентированы на абсолютную земельную собственность Английской Короны с пре­обладанием элементов феодальной системы.

Несмотря на то что остатки этой системы сохранились до на­стоящего времени, они не мешают землевладельцам и землеполь­зователям осуществлять земельный оборот и использовать землю по своему усмотрению. Тем не менее Шотландский парламент ак­тивно обсуждает вопрос об отмене остатков феодальной системы земельных отношений. Так, в 2000 г. им был принят Закон «Об от­мене закона о феодальном владении» (Abolition of Feudal Tenure etc (Scotland Act), введение в действие которого предусмотрено в ноябре 2004 г. [144].

Общая площадь Шотландии составляет 8,07 млн га. Точных данных о числе земельных участков (парцелл) в Шотландии в рее­стре, составленном Рабочей группой по управлению земельными ресурсами Европейской Экономической Комиссии ООН, не име­ется.

Однако по оценкам специалистов регистрационной службы Шотландии в единый Земельный регистр страны должны быть внесены сведения о 2 611 797 единицах собственности. На 31 мар­та 2003 г. в Земельный регистр внесены данные о 34,2 % собствен­ников недвижимости, что составляет по площади 5 % территории страны [166].

Ежегодно в частном секторе Шотландии осуществляют оборот примерно с 200 тыс. земельных участков и регистрируют 120 тыс. закладных по недвижимому имуществу.

По размерам землевладения и землепользования в Шотландии сильно различаются. Так, 20 наиболее крупным землевладельцам Шотландии принадлежит 1552 тыс. га земли (19% площади всей страны). Среди них — Комиссия по лесам (Forestry Commission) — 640тыс. га, компании: Duke of Buccleuch—108 тыс. га, Scottish Executive — 104 тыс. га, National Trust of Scotland — 70 тыс. га и др. В числе 20 наиболее крупных землевладельцев есть и отдельные граждане страны, например, Робин Флеминг владеет 32 тыс. га, лорд Маргадэйл — 29,2 тыс. га земли.

Законы Шотландии разрешают иностранным гражданам вла­деть земельными участками. В числе первых десяти из них есть малазийцы, арабы, датчане, шведы, американцы, египтяне, швей­царцы. Размеры их землевладений составляют 6,8...28 тыс. га.

Большей частью земель в Шотландии владеют юридические и физические лица — 47 %, местные власти имеют в своем распоря-

жении 35 % земель, жилищные ассоциации — 9 % земель, аренду­ют для непосредственного использования или в коммерческих це­лях также 9 % земель [166].

Данные показатели сильно варьируют по графствам страны. Например, в частном владении в Глазго находится всего 5 % зе­мель, в то время как в горных районах их насчитывается более 70 %. Эти данные уточняют по мере наполнения Земельного реги­стра Шотландии новыми сведениями.

Регистрация земли и иной недвижимости и сделок с ними в Шотландии сосредоточена в одном месте — специальном ведом­стве, называемом «Регистры Шотландии» (Executive Agency «Registers of Scotland»), которое находится в ведении министра юс­тиции Шотландии.

По своему организационно-правовому статусу Служба регист­ров Шотландии представляет собой государственную коммерчес­кую компанию, действующую на принципах самофинансирова­ния и самоокупаемости. Кроме того, она имеет права коммерчес­кого фонда, что позволяет ей часть своей прибыли направлять по своему усмотрению на развитие производства, приобретение обо­рудования, операции с ценными бумагами и т. п.

Ежегодно государству отчисляют 6 % от прибыли компании.

В Службе регистров Шотландии (RoS) работают 1300 сотруд­ников, имеется два главных офиса в Эдинбурге и Глазго и два Центра обслуживания клиентов. Регистрируют земли и недвижи­мость и сделки с ними специалисты производственных отделов.

До начала 60-х годов XIX в. регистрацию земельных участков в Шотландии вели в местных регистрационных отделах графств. После этого все регистрационные дела были сосредоточены в од­ном месте. С 1868 г. единая Служба регистров Шотландии стала самостоятельной автономной коммерческой компанией, подот­четной Министерству (департаменту) юстиции.

Основные доходы Службы складываются из сборов, взимаемых с юридических и физических лиц за регистрацию земельных учас­тков и сделок с ними. Для этого парламентом и правительством Шотландии утверждены специальные тарифы, зависящие от сто­имости недвижимого имущества. Например, если стоимость иму­щества не превышает 10 тыс. фунтов стерлингов, тариф (плата за регистрацию) составляет 22 фунта, до 15 тыс. — 33, до 20 тыс.— 44, до 5 млн — 7500 фунтов стерлингов [115].

В 2001 г. за счет регистрации земли и недвижимости и сделок с ними Служба регистров Шотландии получила 47,16 млн фунтов стерлингов (75,5 млн долл. США), в 2002 г.— 46,88 млн фунтов стерлингов (75,0 млн долл.), прибыль, полученная этой организа­цией, составила: в 2001 г. — 5,96 млн фунтов стерлингов, в 2002 г. — 5,6 млн фунтов стерлингов [115].

Служба регистров Шотландии отвечает за составление и под­держание 15 общественных реестров в стране. Наиболее важные

из них, касающиеся земли и имущества — два: Регистр «Сасин» (The Sasine Register от франц. sasine — захватывать) и Земельный регистр. Остальные 13 регистров ведут по запретам на продажу, завещаниям и другим операциям.

Регистр «Сасин» — общественный реестр документов на землю, действующий с 1617 г. Его ведут на основе Закона парламента Шотландии (1617 г.), который ввел Генеральный регистр Эдин­бурга, охватывающий всю территорию страны, а также Партику­лярные регистры в 21 графстве Шотландии.

В дополнение к этому в 1681 г. были введены окружные (бурге-кие, городские) регистры, в которых регистрировались все земель­ные сделки, имеющие место в королевских округах.

Регистр «Сасин» был введен в связи с необходимостью предот­вращения многочисленных случаев мошенничества при передаче прав собственности на имущество, а также для оказания помощи при разрешении земельных споров.

Со временем, особенно в связи с появлением надежной почто­вой службы, необходимость иметь партикулярные и окружные (бургские) регистры стала отпадать, а местные отделения регист­рации стали ненужными. Поэтому в 1868 г. в Эдинбурге Партику­лярный регистр был объединен с Генеральным. После введения Земельного закона 1926 г. стали закрывать и окружные (бургские) регистры.

По своей форме остававшийся основным в XX в. регистр «Са­син» представлял собой особую поземельную книгу, в которую за­носили сведения, основанные на документах и дающие полную историческую справку по единицам собственности. Это своего рода регистр документов по сделкам с земельными участками, закладными и др.

Регистр «Сасин» действовал в Шотландии в течение многих лет и достаточно эффективен и сегодня. Однако в последней четверти XX в., когда мировая практика стала основываться не на регистра­ции документов, а на регистрации прав с использованием точного картографического материала (планов земельных участков) с обеспечением государственных гарантий прав земельной соб­ственности, регистр «Сасин» перестал удовлетворять предъявляе­мым требованиям, несмотря на то что с 1995 г. он был переведен в электронный вид путем сканирования первичных документов.

С 1979 г. парламент Соединенного Королевства Великобрита­ния принял земельный закон для Шотландии, который касался изменений в земельной регистрации. На основе этого закона с 1981 г. в Шотландии начали вести второй — новый Земельный ре­гистр.

В отличие от регистра «Сасин» Земельный регистр гарантиру­ется хранителем, обеспечивает защиту прав землевладельцев и выдачу документа, удостоверяющего право собственности на землю.

Его обязательно дополняют планом регистрируемого земельно­го участка, который с 1993 г. составляют в цифровом виде.

Регистр «Сасин» и Земельный регистр разделяют Шотландию на 33 части, которые соответствуют графствам административно-территориального деления страны. Документы до сих пор регист­рируют в Регистре «Сасин» и Земельном регистре, касающемся соответствующего графства. Их можно направлять в представи­тельства RoS, расположенные как в Эдинбурге, так и в Глазго.

В дальнейшем предполагают отказаться от ведения Регистра «Сасин» и заменить его данными Земельного регистра. Происхо­дить это будет постепенно, так как установлено, что заполнять Зе­мельный регистр будут только при купле-продаже земли. Регистр «Сасин» же ведут при любой операции с земельным участком (при получении банковского кредита, завещании, дарении и др.). В 2002 г., например, было сделано 200 тыс. запросов на регистрацию земельных сделок.

Земельные отношения, землепользование и землеустройство в Шотландии регулируются множеством нормативных правовых до­кументов, касающихся землеустроительной деятельности.

Например, регистрацию земли и иной недвижимости осуще­ствляют на основе: Закона Шотландии о земельной регистрации (Land Registration (Scotland) Act, 1979); Правил регистрации зе­мель в Шотландии (Land Registration (Scotland) Rules, 1980); Тари­фов по регистрации (Fees in the Registers of Scotland Order, 1995).

Основной законодательный акт, определяющий порядок пла­нирования и организации рационального использования зе­мель, — Закон о планировании в городах и сельской местности (Town and Country Planning Act, 1997).

В соответствии с этим законом местные власти разрабатывают Планы развития своих территорий. По содержанию данные планы близки к схемам землеустройства административных районов на­шей страны. Отличие заключается в том, что их неукоснительно выполняют и они служат главным и обязательным видом землеус­троительной документации, предшествующим любой другой дея­тельности по предоставлению и изъятию земельных участков, из­менению их целевого назначения, разрешенного использования и т. п.

Только на основе Планов развития территорий с разрешения местных властей проводят межевание земель, территориальное землеустройство, строительство дорог, других объектов и т. п.

Строительные фирмы, осваивающие земельные участки, и их представители (developers), получая разрешения от местных властей, гарантируют им начинать деятельность с создания инфраструктуры (строительства дорог, инженерных коммуникаций и т. д.). Даже если эти фирмы разоряются, то в результате страхования строительной деятельности местные власти имеют на своих территориях устроен­ные дороги и другие элементы инфраструктуры.

При регулировании земельных отношений в Шотландии ис­пользуют и другие законодательные акты. К числу основных из них относятся законы:

О сельскохозяйственных землевладельцах — Agricultural Holdings (Scotland) Act, 1991;

О землепользовании мелких крестьян (крофтеров) — Crofters (Scotland) Act, 1993;

О национальных парках Шотландии — National Parks (Scotland) Act, 2000;

О земельной реформе в Шотландии — Land Reform (Scotland) Act, 2003.

В отличие от Службы регистров Шотландии Государственная топографическая служба «Ordnance Survey» является подразделе­нием одноименного ведомства Соединенного Королевства, веду­щего свою деятельность на территории Англии, Шотландии и Уэльса. В городах Шотландии действует 5 отделений этого ведом­ства.

Главные задачи «Ordnance Survey» — картографическая дея­тельность в интересах государства, составление и поддержание полной карты Великобритании, составление и постоянное обнов­ление планово-картографического материала различных районов страны, предоставление карт государственным органам, на торго­во-промышленные и потребительские рынки и т. д.

В Шотландии Государственная топографическая служба обес­печила создание карт на всей территории страны в следующих масштабах: для городов—1:1250, для сельской местности — 1:2500, для горных районов — 1:10 000.

Учитывая, что картографическая коммерческая деятельность, в отличие от регистрационной, как показала практика, нерента­бельна, правительство приняло специальную целевую программу в области национальных картографических интересов — NIMSA (National Interest Mapping Service Agreement), согласно которой то-пографо-геодезическая служба получает 14 млн фунтов стерлингов в год. Эта программа (соглашение) была принята в апреле 1999 г. со сроком действия 7 лет. За 1999—2001 гг. только на выполнение картографических работ по государственному заказу было выделе­но 42 млн фунтов стерлингов.

В целом расходы «Ordnance Survey» составляют 100 млн фунтов стерлингов в год. В 2002 г. в этой службе работало 1800 чел., в том числе 1350 чел. — в штаб-квартире, расположенной в Саутгемпто-не, 450 топографов — в различных районах Великобритании. В 2003—2004 гг. в связи с повышением технической оснащенности планируется сокращение числа работников до 1500 чел.

Большая часть оборота Государственной топографической геодезической службы (80 %) формируется за счет средств от продажи электронных картографических цифровых данных Службам регистрации «НМ Land Registry» Англии и Уэльса и

«RoS» Шотландии. В Шотландии электронные картографичес­кие цифровые данные используют для поддержания регистра «Сасин» и Земельного регистра.

Кроме того, эти цифровые сведения за плату по установленным правительством тарифам передают Разведывательному агентству географической информации и видеоданных Министерства обо­роны (Defence Geographic and Imagery Intelligence Agency), Депар­таменту окружающей среды, продовольствия и сельских районов (Department Environment, Food and Rural Affairs), предприятиям коммунального хозяйства и связи, коммерческим фирмам, мест­ной администрации.

На продажу выставляют также туристические карты в масштабе 1:50 000, продаваемые в количестве 2 млн экз. в год (900 видов), и другие материалы¹.

Научными проблемами, связанными с землепользованием и землеустройством, в Шотландии занимается специальный Научно-исследовательский институт использования земель Макалея (Macaulay Land Use Research Institute), расположенный в Абердине. Он находится в ведении Государственного секретаря Шотландии.

Земельные споры в стране решают в судах, через частный и го­сударственный арбитраж и с использованием посредников. Боль­шая часть дел проходит через государственный арбитраж, в струк­туру которого входит публичный арбитраж, земельный трибунал и специальный суд. Своего рода неофициальными арбитрами, ре­шения которых обязательны, являются также некоторые государ­ственные органы, осуществляющие служебные расследования по земельным делам [8].

Земельный трибунал по Шотландии занимается преимуществен­но вопросами, связанными с переоценкой земельных участков, оспариванием законности условий, ограничивающих землеполь­зование. Председателя Земельного трибунала назначает Верхов­ный суд Шотландии из числа своих членов. Решение принимают привлекаемые к работе юристы и эксперты в области землеуст­ройства. На слушаниях землепользователи и землевладельцы мо­гут представлять самих себя без адвокатов. Подать апелляцию на вынесенные решения можно только в соответствии с положения­ми существующего законодательства.

Земельный суд Шотландии рассматривает дела по аренде и пре­кращению права владения земельными участками площадью ме­нее 25 га. Состав Земельного суда назначает Верховный суд Шот­ландии из числа юристов (1...2 чел.) и специалистов по сельскому хозяйству (3 чел.), которые принимают решения. Свои заседания Земельный суд назначает в различных графствах, что обусловлено разной принадлежностью земельных дел. Решения Земельного суда — окончательные и не подлежат пересмотру другим судом.

www.ordnancesurvey.co.uk.

Публичный арбитраж принимает иски по спорному землевладе­нию и землепользованию на участках площадью более 25 га. Со­став арбитров назначает Председатель Верховного суда из числа экспертов в области сельского хозяйства, землеустройства и оцен­ки земельных участков. Расходы по арбитражу оплачивают сторо­ны, участвующие в рассмотрении земельных дел.

Частный арбитраж имеет договорную основу. Арбитр здесь яв­ляется нейтральным экспертом по решению спорных земельных дел. Решение частного арбитра имеет обязательную силу. Суд не может оспаривать его решения, кроме случаев, когда поступают заявления о коррупции, мошенничестве, предвзятости, превыше­нии арбитром своих полномочий.

Поэтому судебные процедуры в Великобритании очень дороги и могут длиться долгое время. В последние годы в стране начали усиленно развиваться установленные законом процедуры досудеб­ного урегулирования земельных споров через посредников (solisitors). В Шотландии только 5 % земельных дел доходит до суда, остальные 95 % решают через посредников.

Посредник (solisitor) в Шотландии — это юрист, занимающий­ся разрешением споров по земельным участкам и иной недвижи­мости. В стране имеется очень много посредников, которые объе­динены в различные организации, фирмы, конторы.

Они все чаще включаются в бизнес по операциям с землей и другой недвижимостью, дают консультации по финансам, приоб­ретают земельные участки для их последующей реализации и т. п. Это существенно отличает Шотландию от Англии, где основными в деятельности по сделкам с собственностью являются агенты по недвижимости.

Среди известных в Великобритании посреднических фирм, на­пример, можно выделить шотландскую компанию «ESPC—UK» (Edinburgh Solicitors Property Center — Эдинбургский центр по­средников по операциям с собственностью).

Эта коммерческая организация была основана в 1971 г. В 2003 г. в ее составе находились 160 адвокатских фирм, располо­женных на территории Шотландии, и 50 — на территории Анг­лии. В 1998 г. эта фирма открыла свой «Посреднический магазин недвижимости» (SPC — Solisitors Property Shop). Только в 2002 г. объем продаж земли и иной недвижимости, осуществленных че­рез «ESPC—UK», составил 2 млрд фунтов стерлингов (около 90 млрд р.).

Ежедневно WEB-страницу этой компании (www.espc.com) по­сещает 11 тыс. чел.

Судебные разбирательства в Шотландии ведутся также между Службой регистрации (RoS), с одной стороны, и землевладельца­ми и землепользователями, зарегистрированными в регистрах, с другой стороны. Предметами судебных исков являются ошибки, допущенные Службой регистров, связанные с потерей документов

или потерей зарегистрированными лицами прав, вследствие не­правильного установления ограничений и обременении в исполь­зовании участков. В результате таких ошибок владельцы земель не могут продать свои участки, несут коммерческие потери и упу­щенную выгоду.

Например, в одном из исков, предъявленных к Службе регист­ров Шотландии владельцами супермаркета, было указано, что в связи с необоснованным установлением ограничений по строи­тельству подъездной дороги горожанам был затруднен доступ в их магазин. Из-за этого супермаркет потерял 1 млн фунтов стерлин­гов. Данный иск был удовлетворен судом на 300 тыс. фунтов стер­лингов.

Иски предъявлялись также и в связи с ошибками при установ­лении площадей и границ земельных участков в процессе земель­ной регистрации. Всего с 1 апреля 1981 г. по конец 2002 г. к Служ­бе регистров Шотландии было предъявлено более 700 исков раз­мером от 500 до 1 млн фунтов стерлингов. В среднем в год подают примерно 50 исков. С 1 апреля 1993 г. по 31 марта 2003 г. общие выплаты по искам составили 1 065 169 фунтов стерлингов, что со­ставляет менее 1 % доходов Службы регистров Шотландии.

Возмещают ущерб по искам на основе раздела 12 Закона о ре­гистрации земли в Шотландии (1979г.). Для оценки ущерба на­значают специальную комиссию.

Г л а в а 11 ГЕРМАНИЯ

11.1. КРАТКАЯ ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

Землеустройство в Германии имеет давнюю историю. Межева­ние земель и их учет начали в этой стране еще в средние века. Уже в XVIII в. проводили землеустроительные работы по разделению, обмену и консолидации земель, введению севооборотов.

Первое упорядочивание общинных земель в Пруссии стало осуществляться по закону от 1 августа 1771 г., а с 9 октября 1807 г. в стране было объявлено свободное владение землей. С 1810 г. все крестьяне стали самостоятельными землевладельцами.

В княжестве Нассау, например, позднее это прусская провин­ция Гессен-Нассау, в связи с действовавшими в то время законами о наследовании земли и разделением участков в равных долях между наследниками уже в XVIII в. было раздробленное, мелко­полосное, чересполосное и парцеллярное землепользование, при­водившее к трудностям в ведении сельского хозяйства. В 1784 г. там был издан указ о консолидации земельных участков и их об-

мене в целях укрупнения земельных массивов. В 1834 г. в законах этой земли уже встречается термин «землеустройство». Землеуст­ройство тогда осуществляли под лозунгом: «Питание для народа — доход для крестьянина».

В Баварии термин «землеустройство» появился в 1886 г., а пер­вый самостоятельный закон о землеустройстве в Германии действо­вал с 1887 г. В 1923 г. редакция данного закона была сохранена.

Действие закона о землеустройстве продолжалось до 16 июня 1937 г., когда режим национал-социалистов принял новый норма­тивный правовой акт о перераспределении земель, в соответствии с которым стали насильственно объединять земельные участки, что способствовало, по мнению нацистов, усилению диктатуры нации «...для того, чтобы разбудить дремлющие силы земли» и обеспечению гарантированного производства продуктов питания, в первую очередь для армии.

Вторая мировая война положила конец диктаторской земель­ной политике нацистского государства, унижающей человека и получившей название «политика крови и земли».

С 1953 г. землеустроительные работы в Западной Германии ста­ли осуществлять на основе нового закона о землеустройстве, кото­рый обновили в 1976 г. Этот закон регулировал земельные отно­шения и определял порядок землеустройства в сфере планирова­ния землепользования, строительства, размещения дорог, водных сооружений и других инженерных объектов, охраны природы.

Закон о землеустройстве вошел в силу с 1 апреля 1976 г. После­дующие редакции данного закона были сделаны 24 июля 1988 г. и 8 августа 1997 г.

В соответствии с законом землеустройство направлено на то, чтобы в результате организации сельских земельных владений улучшить условия труда и производства в сельском и лесном хо­зяйстве, а также способствовать развитию села.

Задачи землеустройства в этих сферах особенно важны, в том чис­ле в сельском и лесном хозяйстве в области охраны природы, сохра­нения ландшафта, обновления села путем нового строительства.

Цели землеустроительных работ во всех направлениях одина­ково важны и необходимы для фермеров и их семей. В результате рациональной организации земельных участков с учетом приро­доохранных мероприятий землеустройство служит прежде всего сохранению и развитию сельского хозяйства.

Эти землеустроительные мероприятия по снижению производ­ственных потерь и затрат труда способствуют увеличению доход­ности фермерских хозяйств и улучшению жизненных условий.

По мнению немецких специалистов, закон о землеустройстве является тем инструментом, который предлагает огромные воз­можности для охраны окружающей среды и природы, сохранения земли и почвы, очищения и содержания в чистоте вод. При этом создаются предпосылки для улучшения землепользования, а так-

же для сохранения и улучшения культурного ландшафта вместе с расширением сферы обитания растительного и животного мира.

Землеустройство способствует также улучшению жилищных условий и условий для труда.

Федеральный закон о землеустройстве можно конкретизиро­вать и дополнять в соответствующих законах федеральных земель Германии. Например, федеральная земля Гессен имеет свой закон о землеустройстве.

При проведении землеустроительных работ в Германии ис­пользуют и другие законы: Конституцию страны, Гражданский кодекс, Строительный кодекс, Федеральный закон о территори­альном планировании землепользования, законы федеральных зе­мель о кадастре недвижимости, геодезических съемках и т. п.

В целом в Германии все понимают, что землеустройство — это система необходимых мероприятий, без которых невозможно сформировать и организовать рациональное использование не­движимого имущества как в интересах всего общества, так и в ин­тересах отдельных землевладельцев и землепользователей.

Считается, что землеустройство стоит на службе человека, на страже охраны природы, обеспечивает гарантии прав земельной собственности.

В современных условиях в Германии возрастает роль государ­ственных органов, определяющих земельную и экологическую по­литику. Все большее значение придают планированию использо­вания и охраны земель, защите земель сельскохозяйственного на­значения от необоснованного изъятия для нужд промышленнос­ти, транспорта, растущих городов. При этом рычаги землеустройства государство использует в качестве основного ме­ханизма регулирования землевладения и землепользования на перспективу.

Изучение опыта землеустройства в Германии начиная с 1953 г. очень важно для формирования объектов недвижимости, форм и методов рационального устройства территории и охраны земель в нашей стране, осуществляющей переход к новым экономическим отношениям и проводящей новую земельную политику. Это необ­ходимо также и для создания такой системы землеустройства в России, которая могла бы, учитывая национальные особенности страны и положительный опыт землеустройства других госу­дарств, стать примером организации рационального использова­ния и охраны земель в современных условиях.

11.2. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

Федеративная Республика Германии (ФРГ) — одно из самых высокоразвитых государств мира. Общая площадь страны 356 954 км² (35,7 млн га). Население превышает 82,1 млн чел.

(1997 г.). Плотность населения — одна из самых высоких в Европе и составляет 229,9 чел. на 1 км². Землеобеспеченность — 0,43 га на 1 чел., в том числе 0,21 га сельскохозяйственных угодий и 0,14 га пашни [29].

Низкая землеобеспеченность и высокие антропогенные нагруз­ки на территорию обусловливают необходимость организации ра­ционального использования и охраны земли в стране и защиты ландшафтов.

В состав ФРГ входят 16 федеральных земель: Баден-Вюртем-берг, Бавария, Берлин, Бранденбург, Бремен, Гамбург, Гессен, Мекленбург-Передняя Померания, Северный Рейн-Вестфалия, Рейнланд-Пфальц, Саар, Саксония, Саксония-Анхальт, Нижняя Саксония, Шлезвиг-Гольштейн, Тюрингия.

Трудоспособное население составляет 36,8 млн чел. В про­мышленности занято 41 %, в сельском хозяйстве — 6 % населе­ния [93].

Основная отрасль сельского хозяйства — животноводство, хотя в больших объемах производят зерновые, сахарную свеклу, карто­фель. Потребности населения в продовольствии примерно на 90 % покрываются за счет собственного производства.

Сельское хозяйство с учетом объема отраслей переработки обеспечивает 15 % валового национального продукта. Наиболее развиты следующие отрасли промышленности: металлургическая, электротехническая, электронная, химическая, автомобилестрое­ние (третье место в мире), судостроение (третье место в мире), аэрокосмическая, строительная.

В Германии имеется широко разветвленная сеть железных до­рог—41028км, из них 16 000 км —электрифицированы. Общая протяженность автодорог — 220 793 км, в том числе 10 743 км — скоростные автострады. Длина внутренних водных путей — 6748 км [29].

Постоянное развитие промышленности, транспорта, рост населения вызывают необходимость увеличения площадей от­водов для этих целей за счет сельскохозяйственных и лесных угодий, что требует их защиты. Тем не менее только в 2000 г. около 230 тыс. земельных участков было предоставлено в соот­ветствии с материалами физического (территориального) пла­нирования для различных целей.

В отличие от Великобритании и ряда англоязычных стран, где права земельной собственности защищены системой земельного регистрирования (Land titling — земельного титула), в Германии и некоторых странах Центральной Европы (Австрия, Чехия) ис­пользуется система «поземельной книги + кадастра» (Grundbuch + Cadastre).

Данная система сложилась исторически. Всего в поземельных книгах, которые ведут в качестве государственных реестров в учас-

тковых судах¹, зарегистрировано 61,3 млн земельных участков [138]. Территориально-организационной единицей в поземельной книге является часть сельской общины или часть города (район).

Поземельная книга содержит описание правовых условий за­конного владения земельными участками. К этой информации от­носятся прежде всего данные о владельцах, их правах, обремене-ниях и лицах, имеющих претензии.

Кадастр недвижимости содержит в целом полную информацию о недвижимости (земельные участки и здания) на всей террито­рии, а также всю геометрическую (геодезическую) и семантичес­кую информацию о земельных участках и зданиях.

В поземельную книгу в отличие от кадастра недвижимости за­носят не все земельные участки. Государственные земельные учас­тки, если они не находятся в обороте, включать в нее не обяза­тельно.

Данные, имеющиеся как в кадастре недвижимости, так и позе­мельной книге, должны постоянно находиться в соответствии.

Сведения, находящиеся в поземельной книге, законодательно закреплены как достоверные. Покупатель земельного участка все­гда может положиться на достоверность содержащейся в позе­мельной книге информации. Это, однако, не касается всей ин­формации (площадей земельных участков). Из-за связи поземель­ной книги с кадастром недвижимости достоверность данных пере­носится и на части кадастра недвижимости (на карту недвижимости).