СТРУКТУРА И ФУНКЦИИ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНОВ 10 страница

Одной из характерных черт организационного устройства, от­личающих Великобританию от многих других стран, является то,

что, хотя Государственная топографическая служба и ведет регис­трацию физических данных о местности, она не является храните­лем или регистратором специализированных данных, касающихся прав собственности, оценки земель или землепользования. Учет таких записей ведут отдельные управления, перечисленные ранее, которые в соответствии со своими специализированными обязан­ностями формируют соответствующие записи на основе карт ГТС, используя при этом необходимую для них информацию. В соот­ветствии с этим ГТС является поставщиком, а КГЗРП, Управле­ние по оценке недвижимости, Министерство сельского хозяйства, муниципалитеты и другие пользователи — клиентами. Эти прави­тельственные учреждения, выступая в качестве клиентов, платят ГТС за предоставляемую продукцию и услуги так же, как платят и другие негосударственные и частные пользователи карт этой службы.

За выполнение этих государственных функций, связанных с зе­мельными вопросами и картированием, отвечают разные учреж­дения, «коммерческие» отношения обеспечивают тесную связь между законными пользователями карт и службой Ordnance Survey как поставщика этой продукции и услуг. Можно отметить, что главная черта модели, используемой в Великобритании, — разделение функций между теми, кто ведет съемку и выполняет картографические работы, и теми уполномоченными службами, которые ведут учет специализированной информации по земле. Каждая из них может самостоятельно разрабатывать методики и формы учета, необходимые для удовлетворения своих растущих потребностей.

10.3. ЗАДАЧИ И ФУНКЦИИ УЧРЕЖДЕНИЙ, ВЕДУЩИХ ЗЕМЕЛЬНОЕ АДМИНИСТРИРОВАНИЕ

Применяемые в последние годы за рубежом термины «земель­ное администрирование» (Land Administration) или «система зе­мельного администрирования» (Land Administration System) no своему содержанию аналогичны терминам «управление земельны­ми ресурсами» или «система управления земельными ресурсами», используемым в России.

Эта система включает в себя определенные государственные орга­ны (службы), наделенные в соответствии с законами полномочиями в области регулирования землепользования, соответствующие регис­трационные, земельно-кадастровые, земельно-планировочные и землеустроительные действия, направленные на организацию раци­онального использования и охраны земли, четко выверенный земле­устроительный процесс и землеустроительную документацию.

Общие затраты на земельное администрирование (управление земельными ресурсами) в государственном секторе в Великобри-

тании в 2000 г. превысили 1 млрд. фунтов стерлингов (1,5 млрд долл., 25,4 долл. на 1 чел., 61,5 долл. на 1 га). Эти цифры относятся к стране с 59-миллионным населением, площадью 24,4 млн га, ва­ловым внутренним продуктом в 1152 млрд долл. и 25 млн разного рода объектами собственности в Англии и Уэльсе.

Как было показано ранее, основным государственным орга­ном, ведущим регистрацию земли и строений в Великобритании, является Королевская государственная земельная регистрацион­ная палата (КГЗРП) — «НМ Land Registry»¹. Все земли и построй­ки, которые передаются от одного владельца другому, должны быть зарегистрированы в Палате. Эта обязательная регистрация вступила в силу в 80-е годы, но до сих пор не зарегистрировано более 70 % земли. Затраты на содержание КГЗРП составляют 230 млн фунтов стерлингов (345 млн долл.) в год при штате со­трудников 8500 чел.

КГЗРП была создана в 1862 г., хотя британцы признают, что через 140 лет еще нет универсальной системы регистрации. Всего зарегистрировано более 17 млн титулов и около 5 млн не зарегист­рировано. Данные о регистрации за последние 20 лет полностью открыты для широкой публики.

КГЗРП находится в ведении министра юстиции — Лорда-Кан­цлера (Lord Chancellor), что подтверждает высокую значимость зе­мельной регистрации, направленной на охрану государством прав землевладения и землепользования, проведение устойчивой зе­мельной политики государства (рис. 15).

Земельная регистрационная палата имеет штаб-квартиру в Лондоне и 24 региональных представительства (районные отделе­ния) по всей Англии и Уэльсу. Каждое из этих региональных представительств обслуживает определенный географический район, куда входят несколько муниципальных образований [37].

Каждое районное отделение возглавляет районный регистра­тор, который по условиям Закона о земельной регистрации дол­жен быть юристом. Он имеет широкие судебные права наделять в законном порядке титулом и разрешать споры.

Делами каждой районной палаты управляет региональный ме­неджер, который отвечает за финансы, кадры, работу и выполне­ние намеченных производственных и финансовых планов. В сред­нем каждое представительство обслуживает округ с населением 12 млн, и его штат составляет 320 сотрудников. Каждое представи­тельство в своем штате обычно имеет 5 юристов и 100 специалис­тов, экспертов по земельной регистрации, работу которых поддер­живает деятельность 150 сотрудников регистрационной палаты, которые занимаются либо юридическими вопросами, либо обсле-

¹ Land Records and the Role of Government. — LARIS Courses. — LAPECO (Land and Property Economics). — London: 2001. — P. 2—4.

дованием и картографическими работами. Остальные сотрудни­ки — обслуживающий персонал.

Вопросами, связанными с составлением топографических карт,
оформлением границ земельных участков и геодезическим обес­
печением землеустроительных работ в Великобритании, занима­
ется Государственная топографическая
служба (Ordnance Survey)¹ начиная с 1791г. Первоначально
ею управляли военные, а в настоящее время она находится в веде­
нии Госсекретаря (министра) по охране окружающей природной
среды.

Государственная топографическая служба (ГТС) имеет цент­ральный офис (штаб-квартиру) в Саутгэмптоне, 1200 работников и 80 региональных полевых офисов, где трудится еще 68 чел. Тер­риториально она охватывает Англию, Шотландию и Уэльс.

Работники полевых офисов отвечают за состояние и сбор то­пографической информации. Эта информация скапливается в Са-унтгэмптоне и вводится в Национальную Топографическую Базу Данных (НТБД). Эта база представляет собой серию баз данных, которые определяют диапазон продукции ГТС, включающей в себя карты большого, среднего и мелкого масштабов, сети дорог, информацию об адресах, связанную с топографией по строитель­ству, и информацию по высотам. Бумажную и компьютерную продукцию поставляют покупателям через сетевые продажи, ра­ботников маркетинга в Саутгэмптоне и по всей Великобритании.

Численность работников ГТС постоянно сокращается благода­ря внедрению новых технологий и стремлению к экономии госу­дарственных средств. Несмотря на то что Государственная топог­рафическая служба по-прежнему принадлежит правительству, те­перь она имеет коммерческий фонд и должна покрывать свои рас-

¹ В переводе с англ. — «артиллерийская служба».

ходы. Ежегодные затраты на содержание ГТС, поступающие из госбюджета, составляют примерно 80 млн фунтов стерлингов (120 млн. долл.).

Составление карт в Великобритании играет важную роль в силу правила «границ общего характера». Границы некоторых земле­владений существуют с тех пор, когда еще не было их докумен­тального подтверждения. Считается, что лучшее подтверждение их расположения — это физическое существование.

В стране более 100 лет существуют точные карты, с вековыми границами землевладений, охватывающие территорию Великоб­ритании в масштабе 1:2500, а городские районы в масштабе 1:1250. Они являются исходной точкой при физическом планировании рационального использования и охраны земли, оценке или других действиях по управлению землей и собственностью. Карты со­ставлены с точностью до сотых долей гектара, что является для страны удовлетворительным и проверке не подлежит.

Вопросами оценки земли и другой недвижимости в Великобри­тании занимается Британское управление по оценке недвижимости (УОН) (State Land Valuation Service — Valuation Office). Это общегосударственная организация, созданная в 1910 г. и предоставляющая консультации по вопросам оценки всем департаментам правительства, некоторым отделам администраций и неправительственным организациям. В управле­нии работают государственные оценщики. Работа УОН осуществ­ляется через 85 местных офисов, которые разбиты на 24 географи­ческие группы. Кроме того, существует 15 специализированных отделов, в которых работают сотрудники, компетентные в вопро­сах оценки земель с полезными ископаемыми, очень крупных фабрик и другой особой недвижимости. Персонал управления со­ставляет 4000 чел., которые обладают знаниями, используемы­ми при подготовке списков оценок собственности, необходимых для исчисления местного налога или налога на коммерческую соб­ственность. Управления также представляют консультации по вопросам принудительного отчуждения недвижимого имущества и налогам, взимаемым Налоговым управлением. Затраты на со­держание управления по оценке составляют 150 млн фунтов стер­лингов, или 240 млн долл.

Оценочные работы на земельном рынке проводят не только го­сударственные специалисты, но и частные присяжные инспекто­ры, которых насчитывают около 30 тыс. чел. Они же выполняют некоторые виды землеустроительных работ.

Частные присяжные инспекторы объединены. Они являются членами Королевского института дипломированных землемеров и оценщиков. Иначе этот институт называют Королевским институ­том присяжных инспекторов (КИПИ).

КИПИ — это профессиональная частная организация. Она имеет Королевскую грамоту, на основе которой присяжные инс-

пекторы представляют услуги по оценке земель и другим вопро­сам, связанным с имуществом и землеустройством. Оценку прово­дят согласно стандартам Международной комиссии и рекоменда­циям Европейской группы ассоциаций оценщиков.

Присяжные инспекторы отвечают за сбор и обобщение рыноч­ной информации, необходимой пользователям земли, фермерам, производителям, промышленникам, а также для определения раз­мера компенсаций при изъятии земли и применения налога на недвижимость.

Члены КИПИ руководствуются Правилами поведения, в осно­ве которых лежит обязанность: «служить на благо людей, соблюде­ние широких общественных интересов».

Профессиональная деятельность регулируется «Красной кни­гой», состоящей из 23 Положений, обязательных для исполнения с 1990 г. Эти положения охватывают такие определения, как цель оценки, ее принципы, квалификацию оценщиков, инспекцию имущества, систему отчетности, оценку кредита под залог, оценку для ипотеки жилищного имущества, связь со страховыми компа­ниями, Фондовой биржей и т.д.

Присяжные инспекторы имеют соответствующее образова­ние, подтвержденное дипломами профессиональных ассоциа­ций, в большинстве случаев КИПИ. Это обычно диплом бака­лавра (три года) или магистра (плюс один год) для тех, у кого уже есть специальное образование. Учебный курс состоит из изуче­ния экономики, законодательства, оценки, планирования, стро­ительства и менеджмента. После получения диплома кандидат в оценщики должен успешно проработать два года под наблюде­нием профессионала, после чего получает звание присяжного инспектора.

Конфликты относительно оценки земель, налога на коммер­ческую недвижимость, а также другие земельные споры решают в земельном арбитраже. Некоторые апелляции, возник­шие вследствие оценки налога на прирост капитала, налога на на­следство, принудительного отчуждения, передают земельно­му трибуналу. В редких случаях дела поступают в суд, ми­нуя арбитражи.

Большое значение в управлении земельными ресурсами имеет и Налоговое управление, которое облагает налогом имущество. Системе поимущественного налога, которую раньше называли системой «Обложения налогом», в Великобритании уже 400 лет. Она включает в себя налог на стоимость пользования не­движимым имуществом (стоимость годовой ренты), который вып­лачивается теми, кто им пользуется. За последние 10 лет эта систе­ма была разделена на две части, так что налогообложение нежилой собственности осуществляют на прежних принципах, а жилую собственность облагают налогом в соответствии с капитальной стоимостью. Сельскохозяйственные земли не подлежат поимуще-

ственному налогообложению, т. е. сельскохозяйственные угодья не облагаются налогом.

Местные налоги контролирует Департамент защиты окружаю­щей природной среды, транспорта и регионов, который является ведомством центрального правительства, ответственным за вопро­сы местного самоуправления.

В Великобритании для выполнения государственных и соци­альных функций правительство и другие государственные учрежде­ния имеют в собственности или пользовании много объектов не­движимого имущества. Есть земельные участки и виды собственно­сти (операциональная земля), которыми государство владеет для выполнения своих функций — для размещения зданий мини­стерств, полицейских участков, очистительных сооружений и пр.

Управление имуществом государственного сектора на всех уровнях правительства представляет собой важнейшую задачу, ко­торая, однако, нецентрализована. Общая сумма используемых средств составляет не менее 150 млн фунтов стерлингов, а вероят­нее всего, значительно больше. Другие услуги по оценке, которые предоставляются оценщиками, нанятыми местными властями или работающими по контракту с частным сектором, равняются еще 30 млн фунтов стерлингов.

Кроме того, государственные средства затрачиваются на сис­тему физического (территориального) пла­нирования в государственном секторе, в которой занято 10 000 чел., на систему управления строитель­ством, а также на суды и арбитражи, занимающиеся земельными вопросами. Общая сумма этих затрат составляет при­мерно 400 млн фунтов стерлингов.

Кроме того, около 8000 сотрудников КИПИ непосредственно заняты в государственном секторе (включая образование). Имеют­ся и другие сотрудники, работу которых финансирует государ­ственный сектор.

Эти цифры больше для городских плановых служб (КИПИ): 63 % или 8000 чел. заняты непосредственно в государственном секторе. По оценкам 22 000 квалифицированных архитекторов (RIBA) 15 % своей зарплаты получают из фондов государствен­ного финансирования. Это означает, что из 110 000 квалифици­рованных специалистов в этих трех организациях примерно 20 000 имеют средства к существованию из государственного бюджета.

Таким образом, земельное администрирование в государствен­ном секторе имеет много функций и осуществляется на всех уров­нях управления. Хотя земельная регистрация — это огромная си­стема, затраты на нее составляют одну четверть всех средств, рас­ходуемых на земельное администрирование в государственном секторе, ее нельзя считать способной разрешить все землеустрои­тельные проблемы.

Но ситуация в государственном секторе — это лишь часть об­щей картины. Средства, используемые в частном секторе, в четы­ре раза больше.

10.4. ПЛАНИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ

Планирование использования и охраны земельных ресурсов в Великобритании — важнейшая часть земельной политики госу­дарства.

При продаже земли и недвижимости, связанной с ней, соб­ственники и владельцы не могут изменить целевое назначение земли без согласования с местным Советом по планированию при городской или районной (графство) администрациях (муниципа­литетах).

В Великобритании существует строгая система контроля за изменением правового режима использования земли и иной недвижимой собственности. Это объясняется тем, что измене­ние целевого назначения земельного участка может повлечь за собой существенное увеличение или уменьшение его стоимос­ти. Например, стоимость сельскохозяйственных земель в окре­стностях Кэмбриджа, для которых имеется разрешение на жи­лищное строительство, повысилось с 7,5 до 2000 тыс. фунтов стерлингов за 1 га (с 10 до 2800 тыс. долл. за 1 га), т. е. в 280 раз [142].

Обычно целевое назначение земельных участков определяют на уровне отдельных зон и других территорий, не доходя до уровня индивидуальной собственности. Однако некоторые виды собственности, такие, например, как «представляющие особую архитектурную или историческую ценность», подлежат учету и их развитие подчиняется определенным правилам. В этих случаях ограничения на использование земельных участ­ков отражаются в записях по объектам собственности и регули­руются в Королевской государственной земельной регистраци­онной палате.

Система планирования использования земель в Великобрита­нии наиболее четко начала развиваться с 1947 г. Она имеет не­сколько уровней: государственный, региональный и местный (му­ниципальный).

Государственный уровень планирования получил свое начало с утверждения сети стандартных районов Великобритании (1947 г.), экономико-планировочных районов (1964 г.) и правительствен­ных районов и графств, вид которых (2001 г.) показан на рисунке 15 [163].

Развитие территорий, планировку использования земель и зас­тройку в городах, а также совершенствование землевладения и

5 Землеустройство. Т. 7

землепользования решают на основе иерархически взаимосвязан­ных общего структурного (Comprehensive Plan) и местного (Municipal) планов.

Общий структурный план разрабатывают как обязательный для каждого графства документ. Он представляет собой описание общих направлений политики графства в области землепользования и градостроительства, включая природоохран­ные мероприятия.

Данный план определяет основные виды использования терри­тории (функциональное зонирование), трассы магистральных ин­женерных и транспортных коммуникаций, зоны городской рекон­струкции и развития. После разработки и обсуждения населением этот план отправляют на рассмотрение представляющему прави­тельство государственному секретарю, который имеет право ут­вердить план полностью, частично при условии доработки или же отклонить.

Местные планы разрабатывают для всех территорий на уровне округов (муниципалитетов) специальные местные комис­сии по планированию и застройке на основе утвержденного ок­ружного плана. Местные планы в последнее время разрабатывают для всех территорий Великобритании.

Комиссия по планированию и застройке обычно состоит из выборных членов совета округа и имеет собственный штат спе­циалистов. Полномочия, процедуры формирования и деятельно­сти комиссии зафиксированы в специальном своде правил, кото­рый составляет и утверждает совет округа в соответствии с зако­нами о местном самоуправлении и нормативными актами мини­стерств.

Местный план разрабатывают на период 10... 15 лет. Он содер­жит подробное изложение стратегии развития города и карту в масштабе 1:10 000 или 1:25 000. В плане нет функционального зо­нирования, а даны основные требования к видам использования земель и застройке территории, схемы развития транспорта и ин­женерных сетей. План утверждает местный совет после обще­ственного обсуждения и не требует одобрения государственным секретарем. Последний имеет право признать местный план не­действительным, если он не соответствует региональным или на­циональным документам планирования.

В Великобритании, как и в большинстве других стран Европы, одним из механизмов планирования использования земель явля­ется зонирование территории городов. Оно определяет целевое назначение каждого земельного участка и перспективы его ис­пользования.

Зонирование территории осуществляют местные органы власти (муниципалитеты), в которых есть комитеты по планированию и за­стройке. Собственник земли не имеет права без разрешения органов власти изменять назначение земель и целевое их использование.

Планы зонирования территории округов (графств, муниципа­литетов), где выделяют земли сельскохозяйственного назначения, промышленности и транспорта, земли под застройку, природоох­ранного и историко-культурного назначения и др., составляют землемеры и архитекторы. Их утверждают в муниципалитетах и они являются руководством для собственников земли. Внутри землевладения собственник сам использует землю, определяя, ка­кие культуры выращивать (диктуется рынком), где размещать объекты инфраструктуры и пр.

Землеустроительные работы проводят специалисты, работающие в частном секторе (80 %) и в государственных учреждениях (20 %).

В Королевской государственной земельной регистрационной палате и ее территориальных органах есть землемеры, обмеряю­щие площадь, но споры, возникающие по поводу размещения гра­ниц и размеров земельных участков, крайне редки.

В этой стране в 1987 г. утверждена классификация видов функ­ционального использования городской территории, в которой вы­делены 16 видов использования земель, объединенных в четыре основные группы: А — торговые, Б — промышленные, В — жилые, Г — коммунального назначения.

Законом по жилью и планировке (1986 г.) введено также поня­тие «зон упрощенной планировки», которые оказались полезны для стимулирования строительства в общественно значимых райо­нах. Решение об установлении таких зон находится в компетен­ции местных органов власти. Для этих зон планировочное разре­шение выдают на 20 лет, а контроль за землепользованием и заст­ройкой упрощен.

Большое значение в развитии городов имеют корпорации, ко­торые правомочны покупать землю и устанавливать дополнитель­ные требования по землепользованию, обязательные для соблюде­ния (наряду с требованиями, определенными графством или окру­гом). Корпорации соответствующей властью наделяет Министер­ство по защите окружающей природной среды. В силу этого они планируют использование земли на закрепленной территории, могут предоставлять гранты для развития и расширения коммер­ческой деятельности во внутригородских районах, а также предос­тавить ссуды для строительства на земельных участках, которые они продают или сдают в аренду. Совет корпорации согласовыва­ет свою деятельность с местной властью.

По мнению английских специалистов, информационная осно­ва управления земельными ресурсами в Великобритании отлича­ется от других европейских стран. Так, они считают, что если в Европе планирование использования, оценка земли и управление земельными ресурсами осуществляются на основе земельного ка­дастра, то в Великобритании формального земельного кадастра нет [146]. То есть в большинстве европейских государств земель­но-кадастровые данные используют для расчета стоимости земли

отдельно от расположенной на ней недвижимости, стоимость ко­торой оценивают самостоятельно. В этом случае земельно-кадаст­ровая карта становится «стоимостной картой» для оценки земли. Можно оценить стоимость одного участка по стоимости окружаю­щих его участков, принимая во внимание кадастровую карту. От­дельные вычисления стоимости недвижимости, построенной на этой земле, проводят по цене ее замещения.

Этот подход сильно отличается от подхода в Великобритании. Информация о характере владения недвижимостью, стоимости недвижимости и использовании земли находится в ведении раз­ных организаций: соответственно КГЗРП, У ОН и Департаменте по защите окружающей природной среды.

Недвижимость характеризуется не с помощью топографичес­ких карт ГТС (Ordnance Survey), а определяется адресом. При этом налог уплачивают с учетом права собственности на недви­жимость или периода пользования недвижимостью и исчисляют его на основе уполномоченной оценки (например, налог на при­рост капитала или налог на наследство), на основе ставки или списка результатов оценки, утвержденных специально в налого­вых целях.

Кроме того, отсутствие формального земельного кадастра в Ве­ликобритании объясняется исторически сложившимися отноше­нием к границам земельных участков и к их отображению на кар­тах. В стране действует правило «границ общего характера» и за­кон о «владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязаниям другого лица». Это означает, что если кто-то занимает земельный участок в течение 12 лет (как бы являлся его собственником), то он при некоторых обстоятельствах получа­ет на нее «титул».

Великобритания была основана и полностью заселена уже по­чти 1000 лет назад. Границы некоторых земельных владений су­ществуют уже с тех пор и сложились раньше, чем появились их документальные подтверждения. Многие границы существуют не­сколько столетий, и согласно правилу «границ общего характера» физическое существование границ считают лучшим подтвержде­нием их расположения.

Физическая граница может стать юридической через 12 лет, даже если эта граница была проведена не в соответствии с планом продажи. В других странах Европы, где имеются кадастровые сис­темы, определяющие право собственности, земельно-кадастровый план имеет преимущественное право.

Тем не менее топографические карты в Великобритании широко распространены, особенно в случаях, когда для управ­ления земельными ресурсами на различных уровнях (в целом по стране, регионам, территориям муниципалитетов) приме­няют цифровые модели местности и геоинформационные тех­нологии.

Топографические карты достаточно точны. Например, на кар­тах сельской местности имеются участки земли, площадь которых указана с точностью до сотых долей гектара. Покупатели и про­давцы земли обычно считают, что эти цифры убедительны и их не проверяют.

10.5. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

При организации рационального использования и охраны зем­ли в Великобритании широко используют методы территориаль­ного землеустройства, связанные с изменением границ, площадей и месторасположения земельных участков.

Большая часть границ земельных участков, особенно в сельс­кой местности, в стране сложилась исторически и продолжает со­храняться. Эти границы землевладений, как правило, совпадают с живыми урочищами, находятся в нижних частях склонов и пред­ставляют собой линию, ограниченную с одной стороны рвом, с другой — кустарником, растущим на камнях, выложенных в древ­ности (рис. 16).

Так как границы землевладений постоянны, необходимость в их изменении возникает только при принудительном отчуждении земель для государственных проектов прокладки дорог, для част­ных строительных компаний, цели которых совпадают с обще­ственными и т. п. Отчуждение можно проводить и как санкцию при нецелевом использовании земли.

Постановление государственных органов об отчуждении мож­но опротестовать в Верховном суде. В случае если в течение трех лет не производится никаких действий в соответствии с постанов­лением, то распоряжение об отчуждении теряет юридическую силу.

В законодательстве Англии и Уэльса (Кодекс о компенсациях) предусмотрена выплата компенсаций собственнику земли за от­чуждение части участка. Очень часто отчуждение приводит к тому,

что оставшуюся часть зе­мельного участка невоз­можно использовать как прежде. В этом случае соб­ственник предъявляет при­обретающему органу власти

соответствующую претензию (уведомление). Тогда выносят реше­ние о приобретении всей собственности в целом.

К компенсационным выплатам относят:

стоимость изымаемой земли;

компенсацию за раздел (в случае, если часть участка изымают);

компенсацию за беспокойство и другие неудобства (это любой убыток, понесенный потерпевшим собственником, который явля­ется прямым результатом отчуждения);

доброжелательность (это определено как цена, которую поку­патель платит свыше стоимости с учетом, что клиенты продолжа­ют приходить на это предприятие и продолжают деловые отноше­ния);

потерю прибыли;

другие деловые или торговые убытки (возможно обесценива­ние акций от продажи, уведомление клиентов о новом адресе, но­вые запасы бумаги, новые телефонные подключения);

компенсацию за перенос или прекращение части бизнеса;

затраты на адаптацию бизнеса (в случае переноса требуется стоимость приспособления этого помещения к новым условиям);

расходы по переезду, судебные издержки и другие выплаты (стоимость поиска нового здания, убытки, понесенные в результа­те неудавшейся покупки сопоставимого здания, плата за обследо­вание и т.д.);

оплату лишнего времени в случае поиска альтернативного по­мещения и пр.;

банковские проценты (в случае заема денег в банке на покупку альтернативной собственности).

Компенсацию выплачивают также и в том случае, если землю не изымают, но в результате проведения общественных работ (пе­рестройка дорог, аэропортов и пр.) появляются шум, пыль, дым, вредные испарения и огонь.

Любые противоречия в определении компенсационных выплат решают в земельном суде.

Например, на территории землепользования находятся мясопе­рерабатывающий завод, завод по производству кормов для домаш­них животных и два распределительных склада с охлажденными продуктами. Трасса новой скоростной дороги пересекает первона­чальный подъездной путь, отрезая заводы и склады от дороги. Пло­щадь участка, отчуждаемого по этому проекту, составляет 3,03 га.

Иск, предъявленный собственником земли, включает в себя: стоимость отчуждаемой земли площадью 3,03 га, компенсацию за раздел и нанесение ущерба, стоимость строительства нового подъездного пути, пропускного пункта, мойки для грузовиков и мостовых весов, гонорары инспекторам, юристам, архитекто­рам. После совместных переговоров и корректировки цены об­щий размер компенсации составляет примерно 550 тыс. долл. США.