Правовой статус недвижимого имущества

Под правовым режимом недвижимого имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имущества.

Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав является их оборотоспособность. Под ней подразумевается возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правоприемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица). По признаку оборотоспособности вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории:

- не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому;

- ограничено оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;

- изъятое из гражданского оборота объекты. Перечень изъятых из оборота объектов должен быть указан в законе, однако пока такой закон отсутствует.

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок, к ним относятся: недра, лесной фонд, атомные станции и табельное военное имущество.

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости:

а) так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п.3 ст.225 ГК раскрыты особые правила. Установлено, «что сначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Значение этого акта, по-видимому, заключается в том, чтобы по истечению года с момента взятия на учет данное недвижимое имущество могло по решению суда перейти в муниципальную собственность. До решения суда право собственности сохраняется за оставившим его лицом, и оно может взять его во владение. Такое имущество может быть приобретено в этот период и по приобретательской давности. Следовательно, в законе установлен определенный период времени, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может вернуться к собственнику или перейти к другим лицам по приобретательской давности. Только по истечении этого периода суд по иску органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, признает бесхозяйное недвижимое имущество муниципальной собственностью. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательской давности».

В. П. Мозолин справедливо указал, что название ст. 225 «Бесхозяйные вещи» не соответствует ее содержанию … «п. 1 ст. 225 ГК предпринимает попытку дать определение бесхозяйной вещи, которое не вполне удовлетворительно. Включение в него вещи, собственник которой не известен, оставляет открытым вопрос, кому должен быть известен собственник. Вполне возможен случай, когда одно лицо имеет информацию о собственнике конкретной вещи, а другое полагает, что ее собственник неизвестен».[1]

Установлены более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество. В статье 234 ГК РФ отмечено, что «лицо-гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество. «Давность служит интересам общей устойчивости права и ликвидации неопределенности в гражданско-правовых отношениях … давность разграничивает правоотношения, условно выделяя из них так называемые устаревшие», пишет В. Вороной.[2]

Институт давности обеспечивает устойчивость определенности гражданского оборота и основан на презумпции: если какой-то субъект в течение определенного времени не совершает определенных действий по использованию принадлежащего ему блага, предполагается, что он потерял интерес к принадлежащему осуществлению своих прав и обязанностей.

Необходимость сопоставления исковой и приобретательской давности обусловлено тем, что в течение срока приобретательской давности фактический владелец не только не вправе извлекать полезные свойства из имущества и получать защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками, а также не имеющих прав на владения, но и обязан нести бремя содержания этого имущества и риск его случайного повреждения, гибели.

Напротив, исковая давность не связана с обеспечением надлежащего хозяйственного господства над вещью (недвижимостью) не имеет целью обеспечение условий для осуществления юрисдикционным органом надлежащей защиты нарушенного или оспариваемого права. «В основе исковой давности лежит «застарелость доказательств» пишет Т. А. Терещенко.[3]

Земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Однако вопрос о том, применимы ли нормы о приобретательской давности к земельным участкам, является дискуссионным. Одни юристы исходя из п. 2 ст. 214 ГК РФ, согласно которому все земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью, делают вывод, что признание права собственности по такому основанию, как давность владения, к земельным участкам вообще неприменимо, другие допускают его применение, но лишь в отношении тех земельных участков, которые ранее были предоставлены гражданам и организациям в частную собственность.

Есть и третья точка зрения, как представляется, наиболее верная: приобретательская давность может являться основанием возникновения права собственности на землю, ибо ни ГК РФ, ни земельное законодательство не содержат оговорок о невозможности применения данного института к земельным участкам. Земельные участки, не предоставленные в частную собственность, не могут быть признаны бесхозяйным имуществом, так как у них есть собственник - государство. И если гражданин в течение 15 лет пользуется таким земельным участком, хотя и без достаточных на то правовых оснований либо без юридического оформления, но с соблюдением требований ст. 234 ГК РФ, он вправе ставить вопрос о признании за ним права собственности на этот земельный участок.

Признание права собственности гражданина на земельный участок по давности владения осуществляется судом общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка в соответствии с нормами о рассмотрении дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в порядке ст. ст. 264-268 ГПК РФ, который вступил в силу с 1 февраля 2003 г., - при отсутствии спора о праве.

Если же при подаче заявления или рассмотрения дела устанавливается наличие спора, суд выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и иным заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства.

Следует подчеркнуть, что с соответствующими заявлениями или исками в суд могут обращаться лишь те граждане, которые владеют земельными участками, не имея на то законных оснований или надлежащим образом оформленных документов. Причины подобного положения могут быть самыми различными, начиная с самовольного занятия бесхозяйного жилого дома и приусадебного участка при нем в вымирающем селе и кончая приобретением жилого дома в сельской местности по договору, не удостоверенному нотариально, как того требовало законодательство до принятия действующего ГК РФ, либо признанному впоследствии недействительным (если участок по какой-либо причине не был при этом возвращен прежнему собственнику). В случаях же, когда владение и пользование земельным участком в течение длительного времени осуществляется на основании договора с собственником земельного участка (например, договора аренды), ставить вопрос о признании за титульным владельцем (арендатором) права собственности на землю на основании ст. 234 ГК РФ нельзя.

В процессе судебного разбирательства для признания за истцом права собственности на землю необходимо установить именно те обстоятельства, о которых говорит ст. 234 ГК РФ: добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком как своим собственным в течение не менее чем 15 лет.

Наибольшие сложности здесь могут возникнуть с установлением факта добросовестности владения, поскольку гражданин, как правило, осознает, что его владение земельным участком ни на чем не основано. Вместе с тем согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Иначе говоря, тот, кто утверждает, что владение является недобросовестным, должен это доказать.

Безусловно, добросовестным признается владение земельным участком его добросовестным приобретателем, то есть лицом, которое не знало и не должно было знать, что отчуждение данного земельного участка было осуществлено не его собственником. Однако знание о незаконности владения также не исключает добросовестности: суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, может признать право собственности по данному основанию даже на самовольно занятый участок. Косвенным подтверждением возможности такого подхода может служить ст. 222 ГК РФ, допускающая признание права собственности на самовольную постройку.

Главное, гражданин должен владеть соответствующим земельным участком «как своим собственным имуществом», то есть использовать его в соответствии с целевым назначением, относится к нему по-хозяйски, так, как он относился бы к нему, если бы участок действительно был его собственностью. Если же земельный участок используется гражданином хищнически, такое владение не должно признаваться добросовестным, хотя бы в момент приобретения гражданин и был добросовестным приобретателем.

Помимо добросовестности владения для возникновения права частной собственности по рассматриваемому основанию необходимо, как уже говорилось, установить также открытость и непрерывность владения земельным участком в течение определенного законом срока: 15 лет. Здесь хотелось бы обратить внимание на такой важный момент. Согласно п. 3 ст. 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником данное лицо является. В связи с этим необходимо также напомнить, что нормам ст. 234 ГК РФ придана обратная сила, то есть они распространяются и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжалось в момент введения ГК РФ в действие. Это подтверждает и ст. 11 Вводного закона.

Что касается непосредственно открытости владения, то установление этого факта, как правило, сложности не представляет, поскольку трудно себе представить, что можно владеть и пользоваться земельным участком тайно. Толкование непрерывности владения может быть различным в зависимости от целевого назначения земельного участка. Если, например это земельный участок при доме, в котором гражданин проживает постоянно, то предполагается, что он используется круглый год. Вместе с тем, сезонное использование садовых, дачных участков в течение 15 лет подряд также может рассматриваться как непрерывное владение.

В заключении обратим внимание еще на два важных обстоятельства:

соотношение приобретательской давности и исковой давности, т. е. (срока для реализации права лица, право которого нарушено) и необходимость регистрации права собственности на земельный участок. Факт существования двух видов давности – «приобретающей» и «погашающей» - признавался еще в дореволюционной литературе.

Гражданскому праву известны так называемые виндикационные иски, то есть иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения (например, собственник самовольно занятого земельного участка вправе требовать его возврата). В принципе такой иск может быть предъявлен в любое время, но реальную защиту нарушенного права закон гарантирует лишь тогда, когда по соответствующим требованиям не истек срок исковой давности.

Существуют два вида срока исковой давности: общий и специальный.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК). Для отдельных видов требований законом могут быть установлены специальные сроки давности: сокращенные (например, в ст. 725 ГК предусматривается один для требований по договору бытового подряда), кроме исков о недостатках строений и сооружений. Или более длительные. Так, до 21.07.05г., иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки мог быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. Федеральный закон от 21.07.05г. №109-ФЗ сократил этот срок до 3 лет.

Течение срока исковой давности начинается:

а) со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права;

б) по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения;

в) если срок исполнения обязательства не определен или определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательств;

г) по регрессным обязательствам с момента исполнения основного обязательства (ст. 200 ГК).

Обращает внимание точка зрения на исковую давность М. М. Ненашева, что «в доступной литературе авторы по преимуществу просто переписывают определение исковой давности, определенной в ст. 195 ГК РФ, как срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Неточность легальной дефиниции видится в том, что в ней употреблен оборот «срок для защиты права по иску лица». Это неизбежно наталкивает на мысль, что за пределами срока исковая защита невозможна.

В то же время согласно п. 1 ст. 199 ГК РФ требования о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности, кроме того, исковая давность применяется по заявлению стороны в споре сделанному до вынесения судом решения. Исходя из этого «срок для защиты права действует и за пределами исковой давности, чисто теоретически этот срок бесконечен».[4]

Истечение срока исковой давности может являться основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, но только при условии, что заявление об истечении срока сделано стороной в споре до вынесения судом решения (ст. 199 ГК РФ). С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим и срок давности по дополнительному требованию. В В. Устюкова, считает, что «п. 4 ст. 234 ГК РФ предусматривает, что течение срока приобретательской давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по виндикационным искам, то есть реально требовать признания права собственности на земельный участок в рассматриваемой ситуации гражданин может по истечении не 15 лет, а, как минимум, 18 лет, если течение срока исковой и приобретательской давности началось одновременно. Однако это бывает далеко не всегда, ведь закон связывает начало течения срока исковой давности не с моментом совершения правонарушения, а с днем, когда лицо узнало или должно было узнать, что его права нарушены.

Признанное судом право собственности гражданина на земельный участок в силу приобретательской давности подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 11.04.02г.). Только с момента такой регистрации у гражданина возникает право собственности на соответствующий земельный участок».[5]

К сожалению, обзор практики по делам, связанным именно с установлением факта давности владения или с признанием права собственности на земельные участки на основании ст. 234 ГК РФ, высшими судебными органами не проводился. Нет по данному вопросу и специальных руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда РФ или Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (за исключением Постановления ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8) в целях единообразного рассмотрения дел. В то же время эта проблема становится все более актуальной, о чем свидетельствуют периодически появляющиеся в юридических журналах публикации о приобретательской давности.

Основной довод противников применения института приобретательской давности к земельным участкам состоит в ссылке на п. 2 ст. 214 ГК РФ, согласно которому земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Однако какое отношение эта правовая презумпция имеет к приобретательской давности, не понятно.

«Ссылка земельных и других органов на презумпцию государственной собственности противоречит Конституции РФ, в частности закрепленному в ней принципу равенства всех форм собственности. Если гражданин или юридическое лицо может лишиться своей собственности земельный участок ввиду того, что участком в течение длительного время добросовестно, открыто и непрерывно пользовалось как своим имуществом другое лицо, то почему в аналогичных случаях не может лишиться своей собственности государство? Ведь оно также не проявляло о соответствующем земельном участке должной заботы, не истребовало его из чужого незаконно владения», обоснованно считает В. В. Устюкова. Она отмечает, что « … если предположить, что к государственной земле приобретательская давность не применима, то получается, что государственная собственность на землю защищается в большей степени, чем частная. Однако согласно Конституции РФ, все формы собственности защищаются в РФ равным образом. Презумпция государственной собственности означает лишь, что земля может быть бесхозным имуществом. Но если государство является плохим хозяином, то оно, как и любой гражданин или юридическое лицо, должно нести неблагоприятные последствия своего неправомерного поведения. Вопрос, почему в порядке приобретательской давности не может быть приобретено право собственности на земельный участок, принадлежащий государству, тем более правомерен, что другое государственное имущество (кроме земли) может быть приобретено владельцем в этом порядке».[6]

Для сведения, исковая давность не распространяется:

а) на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом;

б) на требования вкладчиков банку о выдаче вкладов;

в) на требования о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью гражданина;

г) на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права (хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 208 ГК));

д) на другие требования в случаях, установленных законом.

Течет исковая давность непрерывно, за исключением, когда закон предусматривает ее приостановление или прерывные сроки.

В соответствии со ст. 202 ГК течение срока исковой давности приостанавливается, если:

1) имела место непреодолимая сила;

2) истец или ответчик находятся в составе вооруженных сил, переведенных на военное положение;

3) объявление моратория;

4) в силу приостановления действия закона или иного правового акта, регулирующего соответствующие отношения.

Все перечисленные обстоятельства приостанавливают течение исковой давности, если они возникли в последние шесть месяцев срока давности, а если срок давности равен шести месяцам или менее, - в течение такого срока давности. После прекращения указанных обстоятельств течение срока возобновляется на 6 месяцев, а если же срок давности был равен шести месяцам или менее шести месяцев до срока давности.

Перерыв течения срока исковой давности означает, что течение срока после перерыва начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок. В законе предусмотрено два основания для перерыва срока давности: предъявление иска и признание долга (ст. 203 ГК). В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Восстановление срока исковой давности происходит, если указанные обстоятельства имели место в последние шесть месяцев срока давности или менее шести месяцев – в течение срока давности (ст. 205 ГК).

Таким образом, суд не вправе по своей инициативе ни выяснять причины пропуска данных сроков, ни тем более применять последствия их пропусков пока не поступит заявление от соответствующего лица.

Полезно прислушаться к рекомендациям Б. Ильина, что к «ответчику (или иному лицу, участвующему в деле в подобном качестве) – в случае пропуска лицом, обратившимся в суд, срока исковой давности и (или) иного аналогичного срока обязательно заявлять об этом в суд (независимо от характера спора); лицу, обратившемуся в суд за защитой нарушенных прав, свобод и (или) интересов, - в случае изменения судом по своей инициативе срока исковой давности и (или) иного аналогичного срока не обращать внимания суда на неправомерность таких действий (чтобы не провоцировать ответчика на заявление о пропуске срока, а в случае вынесения незаконного или необоснованного решения иметь основание для его обжалования в вышестоящем суде».[7]