Правовая форма риэлторской деятельности

11 февраля 2002 года вступил в силу новый Федеральный закон от 8 августа 2001 года №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (с изменениями и дополнениями от 13, 21 марта, 9 декабря 2002 года; 10 января, 27 февраля, 11, 26 марта, 23 декабря 2003 года; 2 ноября 2004 года). Там в перечне видов деятельности, на которые необходима лицензия, риэлторская деятельность не упомянута. Поэтому получать лицензию на нее теперь не нужно.

Мы полагаем, что лицензирование риэлторской деятельности необходимо. Это первый шаг на пути к цивилизованному рынку недвижимости. Во всем мире эта процедура существует и проводится государственными органами или общественными организациями. Так, например, в США лицензирование и аттестация брокеров отдана на откуп общественной организации - национальной ассоциации риэлторов CШA. В Европе и в некоторых странах этими вопросами также занимаются общественные организации, в других государственные органы. Но в России в условиях отсутствия закона о риэлторской деятельности лицензирование оказалось лишенным основной законодательной базы и в итоге не принесло большой пользы.

В настоящее время получила развитие дискуссия о необходимости введения сертификации в сфере риэлторской деятельности, либо восстановления государственного лицензирования. Противники сертификации делятся на два типа:

1) против сертификации и против лицензирования (очень малая часть);

2) против сертификации и за лицензирование. Голоса последних слышнее всего.

Типичный отзыв: «Сертификат - простая бумажка. Потребитель об этом ничего не знает. А вот лицензия - это совершенно другое дело».

Бытует мнение, что получение лицензий не вызывало ранее (до 2002 года) никаких затруднений. Между тем для получения лицензирования нужно было сдать экзамен и хоть немного знать законодательство. И именно это является главным аргументом нынешних сторонников введения лицензирования. Всем поднадоели нынешние конторки, где не только риэлторы, но и директор не понимает разницу между объектом недвижимости и объектом незавершенного строительства, где основным аргументом в переговорах агенты считают свой громкий голос.

Если бы сертификация устанавливала барьер для входа на рынок, то ее поддержали бы почти все действующие агентства. Идея же создания гражданского общества никого в России не волнует. Конечно, когда власть насильно раздает гражданские свободы, их приходится, скрепя зубами, брать. Пока что власть предоставила конкуренцию на рыночное усмотрение. Искусственные барьеры по входу в рынок государство не устанавливает, необходимо учиться работать в новых условиях.

Во многих регионах крупные риэлторские фирмы самостоятельно организуют лицензирование либо сертификацию собственных сотрудников.

Для получения статуса риэлтора необходимо создать коммерческое юридическое лицо, основная цель деятельности которого является извлечение прибыли. Выступая учредителем и становясь владельцем риэлторской фирмы, вы принимаете на себя обязанности высшего руководителя. Вы сами, либо совместно со своими соучредителями решаете, чем организация будет заниматься, определяя пути ее развития, формируете трудовой коллектив, осуществляете контроль за его деятельностью, распоряжаетесь доходами. Но условием получения статуса риэлтора, хотя в настоящее время это не определено и считается нашим предположением, является участие в непосредственном управлении этой организацией в качестве высшего исполнительного органа (директора, генерального директора) либо его заместителя (начальника управления и т. п.).

Индивидуальный предприниматель - риэлтор - это по существу то же самое, что и юридическое лицо. Эта форма позволяет заниматься практически всеми видами деятельности, иметь в собственности любые средства производства, покупать и арендовать помещения, иметь свой расчетный счет в банке, заключать договора и т. д.

В чем же отличие этих двух форм риэлторства?

Как уже было сказано, юридическое лицо имеет обособленное имущество на самостоятельном балансе и отвечает им по своим обязательствам. То есть имущество принадлежит юридическому лицу. Предприниматель - учредитель не является владельцем этого имущества, он владеет им опосредованно через владение самим юридическим лицом. В отличие от юридического лица, индивидуальный предприниматель - риэлтор сам владеет имуществом, оно является его личным, в том числе и оборотные средства, то есть деньги, которые лежат у него в сейфе, кошельке и которые он может использовать на любые, в том числе и на свои личные нужды. Никого не волнует, куда индивидуальный (частный) риэлтор тратит деньги, как использует имущество. Его обязанность - отчитаться перед государством за свою деятельность, за правильность и законность совершенных им действий, показать полученную прибыль и заплатить налоги. Понятно, что для так называемого риэлтора не существует таких понятий, как баланс, обособленное имущество.

Так какую форму выбрать? Рассмотрим две формы в сравнении. Главное отличие - материальная ответственность. Так, частный риэлтор несет ответственность всем своим личным имуществом, отвечает перед партнерами, государством, кредиторами своим гаражом, квартирой, дачей и так далее вплоть до личных вещей за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Учредитель (участник, акционер риэлторской фирмы) несет ответственность только в пределах своего вклада в уставной (складочный) капитал коммерческой организации.

Другой немаловажный фактор, особенно для начинающих риэлторов, наличие необходимого количества материальных средств для открытия своего дела. Если затраты на аренду, оборудование практически всегда одинаковы как для риэлтора - юридического лица и риэлтора - частника, то цена регистрации отличается на порядок.

Далее, отчетность, налоги. В 90-х годах частный риэлтор должен был зафиксировать все доходы и расходы, подтвержденные документально, найти разницу между ними, то есть чистую прибыль, и за вычетом различных льгот, пособий. Заплатить единственный налог - подоходный. Вся документация и отчетность заключалась в ведении специальной тетради, куда записывались все приходы и расходы. Количество налогов затем прибавилось с введением налога на добавленную стоимость (НДС), который приходилось высчитывать при каждой операции. Тем не менее, на сегодняшний день отчетность частного риэлтора намного меньше, чем отчетность в фирме, которая отчитывается не менее одного раза в квартал.

Подробно о налогообложении мы поговорим позже, а на вопрос кто платит меньше налогов - юридическое лицо или индивидуальный риэлтор, не совсем корректен. Меньше платит тот, у кого лучший бухгалтер. Действуя в рамках закона, существует много возможностей минимизировать налоги: упрощенная система налогообложения, приобретение патента, набор льготных категорий граждан (инвалидов, пенсионеров), проплата денег в период, когда предприятию это наиболее выгодно и т. д.

Необходимо еще учитывать, что оставшаяся прибыль после уплаты налогов риэлторской фирмой принадлежит не риэлтору, учредителю юридического лица, а самому юридическому лицу. Для того чтобы воспользоваться ими на свои личные нужды, риэлтору необходимо принять решение о выплате дивидендов, а с полученных денег, т. е. с полученного дохода, заплатить подоходный налог. Вот только после всего этого риэлтор с полным правом может «выйти из тени» и идти в магазин.

Для индивидуала - риэлтора процесс отказа от продолжения предпринимательской деятельности элементарно прост. Причем существуют два пути: временная приостановка деятельности и окончательный отказ от продолжения своей деятельности. В том и другом случае пишется заявление. При временной приостановке оно подается в налоговую инспекцию вместе со свидетельством о регистрации и хранится там до тех пор, пока у Вас опять не возникнет желание заняться сделками с недвижимостью. Во втором случае необходимо будет сняться с учета во всех фондах, где состояли на учете, налоговой инспекции и подать заявление в регистрирующий орган.

Процесс закрытия юридического лица - риэлторской фирмы сложнее. Иногда по стоимости это дороже, чем его открытие. Процесс и порядок действий прекращения деятельности юридического лица прописан в законах и по времени может занимать более одного года. В процессе закрытия деятельность фирмы будет досконально проверяться за последние три года.

Следует обратить внимание, что юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ (ст. 50 ГК РФ).