Защита интересов клиента

Риэлторская фирма (по договоренности со своим клиентом) может представить его интересы в суде, если на недвижимое имущество клиента имеются какие-либо притязания третьих лиц.

Так при продаже квартиры часто возникают случаи, когда один супруг без согласия другого продает совместную недвижимость. Либо жилое помещение (приватизируется и отчуждается) без ведома владельца (нанимателя).

Следует заметить, что возникновение права совместной собственности возможно лишь в случаях, предусмотренных законом. Однако законом о приватизации установлены специальные нормы, в силу которых возникновение совместной собственности было возможным иметь и на основании договора. Характерно, что при заключении договора приватизации граждане предпочитали совместную собственность, не подозревая, какие проблемы могли возникнуть у них в будущем. А проблема заключалась в том, что законом даже не было установлено каких-либо специальных норм для совместной собственности, возникшей при приватизации. Таким образом, любой из участников совместной собственности мог продать квартиру, не поставив в известность остальных собственников. Федеральным законом от 15.05.01 № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации» из ч. 1 ст. 2 исключены слова «совместную или долевую». Следовательно, теперь при приватизации жилого помещения в общую собственность имеется в виду передача жилья только с долевую собственность. Интересно, что для имущества, которым совместно владеют супруги, установлено правило, по которому супруг, который продает или отчуждает общую недвижимость, должен представить покупателю и регистратору согласие другого супруга на сделку. Причем нотариально заверенное, без которого сделка не будет зарегистрирована. Когда совместная собственность возникла при приватизации, такого правила не было. Права участников совместной собственности фактически не защищены. Разделить общее имущество участников совместной собственности и выделить чью-то долю можно только после определения доли каждого участника в праве на общее имущество. То есть после установления долевой собственности. Без этого никто не может составить завещание, подарить или продать свою долю. Как определить долю каждого, решается через соглашение участников или в суде.

Важно знать, что все иски, связанные с недвижимым имуществом, подаются в суд, на территории участка которого находится недвижимость, место проживания истца и ответчика значения здесь не имеют.

Бывают, однако, и случаи, когда потребителю риэлторских услуг покупают квартиру в доме, недавно завершенном строительством, но не сданным в установленном порядке на эксплуатацию в ЖЭК. В этих случаях в зависимости от содержания договоров между потребителем и риэлтором, застройщиком, собственником риэлтор может быть как защитником прав своего клиента перед застройщиком, собственником, так и сам являться ответчиком по иску клиента.

Если клиентом риэлторской фирмы является организация или предприниматель, совершающие сделки с недвижимым имуществом в целях извлечения прибыли (не для личного проживания), все споры в подобных случаях рассматриваются в арбитражном суде в порядке искового производства.

При рассмотрении споров судом часто возникают моменты, когда можно заключить мировое соглашение, отказаться от иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. На все эти действия у риэлтора должно быть разрешение клиента (потребителя) риэлторских услуг, которое выдается своему риэлтору. В доверенности должно быть прямо записано согласие клиента на совершение риэлтором указанных действий. В противном случае риэлтор будет ограничен в полномочиях при представлении в суде интересов клиента.

При решении вопроса о предоставлении риэлторской фирмой юридических услуг представительства в суде интересов своего клиента можно решить вопрос и о том, кто будет нести материальные издержки, возникшие в ходе судебного процесса.

При разрешении спора в суде необходимо уплатить государственную пошлину (без ее уплаты суд просто не примет исковое заявление), которая также требует определенных материальных затрат.