Недействительность сделок с недвижимостью

Обязательным признаком сделки является правомерность действия, составляющего его существо. Правомерность действия – это констуитивный элемент сделки, отличающей ее от правонарушения. Отсутствие в конкретной сделке элемента правомерности означает, что возникшее по форме как сделка действие на самом деле является не сделкой, а правонарушением. «Недействительной признается сделка, неспособная передать желаемые сторонами последствия, но при определенных условиях порождающая нежелательные последствия. Последние представляют собой определенные санкции, вызванные противоправным характером действий лица», указывает М. И. Брагинский.

В связи с несовершенством легальной дефиниции сделки, отмечает А. Д. Корецкий, «возникла дискуссия о том, возможно ли существование «недействительных сделок»; ведь сделка, по своему характеру и определению – это всегда законное действие, как же она тогда может быть недействительной?»[1]

В то же время, следует отметить, что традиционно продолжает осуществляться классификация недействительных сделок по видам:

- сделки с пороками субъектного состава;

- сделки с пороками воли и волеизъявления;

- сделки с пороками содержания;

- сделки с пороками формы или с нарушением требований о государственной регистрации.

Поскольку сторонами могут быть граждане и юридические лица, то и сделки с пороками субъектного состава могут быть разделены на недействительные сделки, связанные с недееспособностью стороны (гражданина), сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности, а также сделки, совершаемые с нарушением полномочий.

Сделки с пороками воли и волеизъявления совершаются при несоответствии волеизъявления лица, совершающего сделку, его подлинной воле. Их можно разделить на сделки, совершенные без внутренней воли, и сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно.

К сделкам с пороками содержания можно отнести все сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства. Этот признак является общим основанием для признания недействительной любой дефектной сделки. Но Гражданским Кодексом особо выделяются сделки, нарушающие основы правопорядка и нравственности.

Основания для признания сделки недействительной должны иметь место при ее совершении.

Таким образом, порок любого или несколько элементов сделки, то есть их несоответствие действующему законодательству, приводит к ее недействительности. Недействительности сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта. В зависимости от дефектного элемента недействительные сделки разделяются на виды.

Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные. ГК РФ устанавливает для них различные правовые основания и последствия:

§ порядок признания их недействительными;

§ круг лиц, имеющих право требовать признания сделки недействительной и применения последствий недействительности;

§ определение момента, с которого сделки признается недействительной;

§ срок исковой давности.

В литературе оспоримые сделки характеризуются как относительно-недействительные, а ничтожные как абсолютно-недействительные. Оспоримой является сделка недействительная в силу решения суда. Ничтожной же признается сделка, недействительная сама по себе независимо от решения суда. «Оспоримость означает, прежде всего, что сделки ею пораженные, вызывают те правовые последствия, которые участники имели ввиду при их совершении, но вместе с тем им свойственны определенные несоответствия требованиям закона, которые дают основания для иска об их недействительности. … Для признания этих сделок недействительными, в суд, по основаниям, указанным в законе (ст. 173, 175, 176, 177, 178, 179 ГК РФ), могут обратиться лишь те лица, которые указаны в каждой норме закона», отметил Ф. С. Хейфиц.[2]

Для сделок юридических лиц ГК РФ предусматривает два состава недействительности сделок:

- превышение пределов социальной правоспособности юридического лица (ст. 173 ГК РФ);

- превышение полномочий лица (уполномоченного органа юридического лица), осуществляющего сделки от имени юридического лица (ст. 174 ГК РФ). Эти сделки называют «пороками субъекта».

В ст. 173 ГК РФ указано «сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществлявшего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности».[3]

Правоспособность юридического лица определяется тем, что оно может иметь права и обязанности в соответствии с целями деятельности, предусмотренными в его учредительных документах. Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь права и нести ответственность, необходимые для любых видов деятельности, не запрещенных законом.

Наличие в договоре традиционного указания на то, что представитель юридического лица, заключая договор, действует на основании устава, в судебной практике расценивается как свидетельство того, что другая сторона знакомилась с текстом устава, чтобы выяснить, имеются ли у соответствующего руководителя полномочия на заключение договора. Формальная констатация обязанности сторон, вступающих в договорные отношения, тщательно изучить учредительные документы друг друга, приобретает противоположный смысл: добросовестная сторона порой должна доказывать, что не имела возможности ознакомиться с учредительными документами другой стороны.

В ст. 183 ГК РФ отмечено, что «при отсутствии полномочий у «представителя» действовать от имени юридического лица или при превышении таких полномочий сделка признается заключенной от имени и в интересах «представителя». Если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит сделку. Таким образом, Закон допускает замену предварительного уполномоченного последующим одобрением.

В целях охраны прав тех лиц, с которыми совершена сделка, не получившая одобрения того, от имени и в интересах кого она была заключена, без полномочия или с превышением его, в законе предусмотрено, что она считается действительной и заключенной от имени и в интересах свершившего ее лица.

Однако, как подчеркивается в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23 октября 2000 г. № 57 «в случаях превышения полномочий органом юридического лица при заключении сделки п. 1 ст. 183 ГК РФ применяться не может. В данном случае в зависимости от обстоятельств конкретного дела суду необходимо руководствоваться ст. 168, 174 ГК РФ, с учетом положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.1998 № 9 «О некоторых вопросах практики применения статьи 174 Гражданского Кодекса Российской Федерации».

В ст. 174 ГК РФ определено, что если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки в которой совершается сделка и при ее совершении лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Следует отметить, что лицо, подписывающее договор по доверенности, не является стороной сделки, но лишь действует от имени стороны по договору и никаких прав и обязанностей по сделке (договору) у него не возникает. Поэтому обоснованным будет требование другой стороны, при заключении договора, представить ей возможность ознакомиться с текстом доверенности, срок которой не должен превышать трех лет. В случае, когда в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее выдачи. Если доверенности выдана в порядке передоверия, она должна быть заверена нотариально ( п. 3 ст. 187 ГК РФ). Заслуживает внимания Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.11.2005г., в котором указано, что «суд признал недействительным договор купли-продажи, посчитав его заключенным с нарушением п. 2 ст. 18 ГК РФ, т.к. он подписан лицом, которое являлось одновременно представителем обеих сторон в сделке. При этом суд не учел, что органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях и п.3 ст. 182 ГК РФ в данном случае не подлежит применению».[4]

Для осуществления отдельных видов деятельности требуется специальное разрешение – лицензия. Перечень таких видов деятельности предусмотрен в ст. 17 Федерального Закона от 08 августа 2001г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Принятие исполнительным органом организации или его представителем решения осуществлять деятельность без соответствующего разрешения (лицензии) приведет к признанию судом, согласно ст. 173 ГК РФ, недействительными всех сделок, сопутствующих такой деятельности. Более того, юридическое лицо, осуществляющее коммерческую деятельность без лицензии, может быть ликвидировано. В главах 7,8, 9 ГК РФ ничтожными названы сделки, недействительные по основаниям, которые указаны в ст. 144, 165, 168, 170-172 ГК РФ.

М.И. Брагинский относит к ним сделки, предусмотренные в ст. 22 (полный или частичный отказ гражданина от правоспособности, дееспособности), п. 3 ст. 71 (отказ от права или ограничение права участника полного товарищества знакомиться с документацией по ведению дел товарищества), п.3 ст. 75 (соглашение об ограничении или устранении ответственности участника полного товарищества), п.2 ст.77 (соглашение об отказе от права выйти из полного товарищества), п.2 ст.188 (соглашение об отказе в любое время представляемого от отмены выданной доверенности), п.2 ст. 146 (соглашение об ограничении права завещать заложенное имущество), п.2 ст. 401(соглашение об ограничении размер ответственности должника по договору присоединения).[5]

В ст. 168 ГК РФ указано, что « ... сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения». Из того следует, что несоответствие закону или иному правовому акту не всегда влечет за собой ничтожность сделки. Закон, регулирующий определенные виды отношений, может предусмотреть оспоримости заключаемых не соответствующих ему сделок. Могут быть установлены и другие последствия несоответствия данному закону или акту. В этих случаях действует норма закона или соответствующего правового акта.

Заслуживает внимание выраженная на этот счет точка зрения Л.Эннекцеруса, что поскольку сделка ничтожна, она не может стать действительной и впоследствии (не может избавиться от порока): добросовестное приобретение на основании такого (ничтожного) распоряжения не пользуется защитой.[6]

Согласно мнения К. И. Скловского, основание ничтожности сделки, предусмотренное ст.168 ГК РФ включает составы, имеющие различную природу. Во-первых, сюда относятся прямые легальные запреты на совершение тех или иных сделок (например купля-продажа государственного имущества помимо порядка, предусмотренного законодательством о приватизации). Во-вторых, под действие ст.168 ГК приходится отнести и ненормативные публичные запреты (арест, наложенный судом и т.п.). В-третьих; наконец, по основаниям ст.168 ГК являются ничтожными сделки по отчуждению чужого имущества, поскольку Гражданский кодекс РФ не допускает возникновения собственности от неуправомоченного отчуждения.[7] Далее К.И. Скловский отмечает, что само нарушение запрета, установленного законом, всегда исключает добросовестности любой из сторон сделки, ведь добросовестность касается лишь незнания фактов, а не закона.

ГК РФ предусматривает норму для определения недействительности сделки, совершенной с целью противной основам правопорядка и нравственности (ст.169ГК РФ). В то же время, отсутствие в ГК РФ понятия «основы правопорядка и нравственности» затрудняет применение данной статьи судебной практикой. Было бы целесообразно, чтобы сам законодатель определил круг законов, которые являют «основы правопорядка».

В ст. 170 ГК РФ указано, что недействительными являются мнимые и притворные сделки.

Мнимой называется сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые условия. Притворная сделка также является мнимой, но она прикрывает другую сделку, которую стороны действительно имеют в виду и желают совершить. Эта сделка часто бывает противозаконной, поэтому ее прикрывают «законной притворной сделкой».

Так, купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Договором о совместной деятельности прикрывают отчуждение государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника.

Никаких правовых последствий мнимая сделка не порождает. Устанавливая ничтожность притворной сделки, закон оставляет возможность признания действительности той сделки, которую стороны имели ввиду. Если ее совершение не противоречит закону, она порождает все права и обязанности, регулирующими данный вид сделки. Основанием для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества, являются различного рода нарушения правил поведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены.

К сожалению, последствия совершения мнимых и притворных сделок ст. 170 ГК РФ не установлены. Это не значит, что в отношении этих сделок надлежало принять п. 2 ст. 167 ГК РФ. Особенность этих сделок состоит в том, что заключившие их физические и юридические лица не собираются ничего по ним передавать и ничего не передают, а поскольку исполнения не было, единственной санкцией за их совершение может быть признание их недействительными.

Согласно ст. 171 ГК РФ недействительными являются сделки, совершенные недееспособными гражданами. Гражданин, признанный судом недееспособным вследствие психологического расстройства, не может совершать сделок. От его имени сделки совершает его опекун. Если он сам совершает сделку, то такая сделка ничтожна. В этом случае закон предусматривает двойную реституцию, т. е. восстановление прежнего состояния, когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации. Более того, дееспособная сторона обязана возместить другой стороне понесенный его реальный ущерб, если она знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Вместе с тем, ничтожная сделка может быть реанимирована в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства. Так, по требованию опекуна она может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Анализируя содержание п. 2 ст. 171 ГК РФ Ф.С. Хейфец отмечает: «законодатель уже не в первый раз проявляет непоследовательность и вместо закона, признающего сделку ничтожной и недействительной с момента ее заключения, дает возможность признать сделку действительной. Вряд ли это способствует стабильности гражданского оборота»[8]

Согласно п.4 ст. 26 ГК РФ, при наличии достаточных оснований, суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителей, либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет права самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами (кроме случаев приобретения ими дееспособности в полном объеме).

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 18 лет, ничтожны. К таким сделкам применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим п.1 ст.171 ГК РФ. ГК РФ предусматривает недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения (ст.178). Под заблуждением, имеющим существенное значение, ГК РФ понимает заблуждение относительно природы сделки, либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности использования ее по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Последствием сделки, признанной недействительной как совершенной под влиянием заблуждения, является двухсторонняя реституция, если возвращение в натуре невозможно возместить в деньгах.

«Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.»

Все сгруппированные основания признания сделки недействительной относятся к так называемым «порокам воли», такие сделки являются оспоримыми.

Обман, как основание недействительности сделки, отличается от заблуждения тем, что неправильное, ошибочное представление создается в результате преднамеренного, умышленного действия или умолчания стороны, намеревающейся извлечь из этого выгоду. Насилие заключается в непосредственном физическом воздействии на потерпевшего и близких ему людей.

Анализ действующего законодательства свидетельствует, что для признания сделки кабальной, необходимо наличие трех признаков: тяжелое положение субъекта, крайняя невыгодность для него условий и осознание этих обстоятельств. Тяжелым следует признавать такие обстоятельства, которые вынуждают лицо совершить сделку на невыгодных условиях. Если у субъекта есть возможность для совершения аналогичных действий на более выгодных условиях, и он их не использует, то обстоятельства совершенной сделки нельзя признать тяжелыми. Для отнесения обстоятельств к тяжелым, необходимо учитывать отсутствие возможной – получит то, на что лицо рассчитывало, совершая сделку, социальный статус лица, его имущественное положение, обстановку совершения сделки.

Кабальные сделки возможны и в отношении юридических лиц. Так, суд по одному из них указал: «исходя из смысла ч.1 ст. 179 ГК РФ для признания недействительности кабальной сделки необходимо наличие двух взаимосвязанных факта: нахождение лица, совершившего сделку в тяжелых условиях, и совершение сделки на крайне невыгодных условиях».[9]

Сделка, совершенная в сфере предпринимательства, не может быть признана кабальной, так как предпринимательская деятельность всегда сопряжена с риском, и совершение сделок с целью систематического получения прибыли не характеризуется наличием экстремальной ситуации в указанном в ст. 179 ГК РФ понимании», отмечает Ю.П. Егоров.[10]

Таким образом, к числу оспоримых сделок ГК РФ относит:

- сделки, совершенные представителем или исполнительным органом юридического лица с превышением полномочий ими (ст. 174 ГК РФ);

- сделки несовершеннолетних старше 14 лет и граждан, ограниченных в дееспособности, совершенные без согласия родителей или попечителей этих лиц (ст. 175, 176 ГК РФ);

- сделки, совершенные представителем юридического лица, находившемся в момент совершения сделки в состоянии, не способном понимать значение своих действий или руководить им (ст. 177 ГК РФ);

- сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой и стечения тяжелых обстоятельств (ст.178-179 ГК РФ);

К ничтожным относятся:

- сделки, заключенные вопреки предписаниям об обязательном соблюдении нотариальной формы сделки и ее регистрации (ст. 165 ГК РФ);

- сделки, не соответствующие требованиям закона или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);

- сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);

- мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ).

Если в законе отсутствуют конкретные указания на ничтожность или оспоримость той или иной сделки, признаваемой недействительной, следует обратить внимание на наличие или отсутствие указания (являющегося своего рода ключом для определения ничтожности или оспоримости) на признание сделки недействительной судом.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не порождает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, с самого начала ее совершения. Оспоримая сделка, по общему правилу, так же недействительна с момента ее совершения. Но если из содержания сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время, то она признается недействительной с момента вынесения решения суда.

Так, ГК (ст.168) установил, что все сделки по общему правилу являются ничтожными, а оспоримыми только в случаях, прямо предусмотренных законом. Оспоримость сделки означает доказывание какого-либо факта, имеющего значение для действительности сделки. В основном подлежат доказыванию вопросы, связанные с наличием воли и правильным ее отражением в волеизъявлении, либо наличие или отсутствие согласия опекуна или попечителя на совершение сделки. Оспоримой сделка может быть признана только судом, и до вынесения судебного решения никто, в том числе и никакой государственный орган невправе объявлять оспоримую сделку недействительной. Если иск о признании оспоримой сделки не предъявлен в течение установленного законом срока исковой давности, то сделка считается действительной. Иной характер имеют ничтожные сделки. Ничтожная сделка недействительна изначально, ее порок настолько серьезен, что не требует установления этого факта судебным или иным органом. Поэтому, при установлении порочности какого-либо из элементов ничтожной сделки, любой орган, гражданин или организация вправе потребовать применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Иногда недействительной оказывается не вся сделка в целом, а лишь какое-то из ее условий. Закон предусматривает, что недействительность сделки не порочит всю сделку в целом, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 ГК РФ) Таким образом, решающим является значимость недействительной части с точки зрения сторон.

Спор об установлении обстоятельств ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может возбудить любое заинтересованное лицо. Требование о признании недействительной оспоримой сделки и о применении последствий недействительности могут заявить только те лица, которые указаны в законе в зависимости от вида сделки и основания недействительности. Это могут быть, например, лица, чьи права нарушены в результате совершения сделки (п.1 ст.177, п.1 ст.349 ГК РФ); заинтересованные лица (п. 1 ст.449 ГК РФ); законные представители (п.1 ст.175, п.1 ст.176 ГК РФ); учредитель юридического лица, контрольные органы (ст.173 ГК РФ) и так далее.

Различны сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение[11]. Требования же по оспоримой сделке могут быть предъявлены в течение одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, либо со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка.

Таким образом, для ничтожной сделки установлен несудебный порядок признания; любое заинтересованное лицо может требовать в суде применения последствий ее недействительности; ничтожная сделка действительна с момента совершения; срок исковой давности ее составляет три года. Для оспоримой сделки установлен судебный порядок признания; ограниченный круг лиц, имеющих право требования по спорам; уменьшенный срок исковой давности в один год; оспоримая сделка недействительна с момента совершения либо, по решению суда, на будущее время с момента вынесения решения.

Представляет интерес мнение Л.А. Новоселовой относительно использования института недействительности сделок. Она отмечает, что «каждое третье дело в сфере, касающейся имущественных отношений – это дело, в котором так или иначе этот вопрос рассматривается…. Это наводит на определенные размышления: либо что-то не так с институтом, либо что-то не так с его изменением. Может быть и то, и другое. Мне кажется, что в определенной степени мы злоупотребляем этим институтом. Мы пытаемся этот институт, который не направлен на то, чтобы всю экономику привести в порядок, применять направо и налево, как дубину – но это не цель гражданского права, и не цель недействительности сделок. Мы считаем, что если мы будем активно признавать сделки недействительными, то тем самым наведем порядок в экономике. Таким образом, мы порядок не наведем, потому что гражданское право в принципе не приспособлено для наведения порядка, оно просто предназначено для того, чтобы помогать сторонам, которые ведут себя порядочно, действовать и строить свои отношения в соответствии с какими-то приемлемыми для них нормами…».[12] По нашему мнению следует изменить общее правило о ничтожности сделки при несоответствии ее требованиям закона или иным правовым актам и установить в качестве общего после последствия оспоримость такой сделки. При этом целесообразно закрепить четкий перечень ничтожных сделок. Следует признать, что в результате действующего ныне правила признания сделок ничтожными происходит не только нарушение стабильности гражданского оборота, но и ставятся под угрозу общие принципы гражданского права, зафиксированные в п.1 ст.1 ГК РФ: в частности, недопустимость произвольного вмешательства кого либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав.