Понятия и виды сделок с недвижимостью

Сделкой называется действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Так как сделка является действием человека, в ней обязательно присутствует воля, направленная на достижение определенной цели, из-за которой человек действует. Эта воля – основание сделки. Правом оценивается только изъявленная воля.

Как указано в ст. 153 ГК РФ при совершении сделки действия направлены не только на возникновение, но и на изменение и прекращение прав и обязанностей. « Они опосредствуют динамику отношений», указывает Р. О. Халфина. Она отмечает, что «если заключен договор найма жилого помещения», но из-за изменившихся обстоятельств наниматель в этом помещении больше не нуждается, то отказ от договора является сделкой, к которой должны быть применимы все правила, относящиеся к сделкам. Сделкой является также согласие наследника принять наследство. Оно влечет за собой возникновение соответствующих прав и обязанностей, связанных с полученным в наследство имуществом».[1]

А. Д. Корецкий обращает внимание на следующие изъяны в дефиниции (определении понятия) сделки. Первый состоит в том, что любая сделка вопреки определению ст. 153 ГК РФ состоит не из одного, а из целой совокупности поведенческих действий. Второй изъян заключается в том, что в дефиниции законодатель смещает смысловой акцент на субъективный момент – намерение сторон породить юридические последствия; правоприменительная же практика придает большое значение объективному моменту – соблюдение условий действительности сделки и, прежде всего – ее соответствие закону. При более пристальном анализе обнаруживаются и другие дефекты дефиниции сделки. Например, ст. 153 ГК РФ в качестве сделок рассматривает только действия граждан и юридических лиц, но есть еще иностранные граждане, лица без гражданства, Российская Федерация, муниципальные образования, предприниматели без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства. Они не названы в качестве субъектов, чьи действия могут рассматриваться как сделки, хотя их сделкоспособность ни у кого не вызывает сомнения.[2] Как не вспомнить слова Декарта «Определяйте значение слов, и вы избавите свет от половины его заблуждений».

Согласно ГК, стороны свободны в выборе того или иного способа выражения воли, они могут быть предусмотрены законом или соглашением сторон.

Основное разграничение сделок, закрепленное в ст. 154 ГК РФ сводится к их делению на односторонние и двух- или многосторонние. В односторонней сделке выражена воля одного лица (например, при завещании недвижимости). Ничья воля здесь не присутствует, завещатель единолично определяет условия завещания. Поэтому редакцию ч. 2 ст. 154 ГК РФ, где отмечено, что эта сделка происходит: «в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон …» следует признать не совсем удачной. Соглашение предполагает выражение воли двух сторон. Возможно, законодатель имел в виду, что для исполнения сделки иногда необходимо иметь соглашение лица, исполняющего волю, выраженную в сделке. Так, доверенность рассматривается как односторонняя сделка, однако для реализации отношений необходимо соглашение лица, которому выдана доверенность. Возложить своими односторонними сделками обязанность на другое лицо возможно только в тех случаях, когда на этот счет есть прямое указание в законе или в соглашении. На односторонние сделки распространяются общие положения об обязательствах и договорах.

Двухсторонней сделкой признается сделка, в которой участвует согласованная воля более двух сторон. Двух- и многосторонние сделки называются договорами. В то же время следует признать, что «термины «сделка» и «договор» имеют двоякое значение. Так называют, во-первых, основания возникновения, изменения или прекращения правоотношения и, во-вторых, само правоотношение, которое порождает указанное основание. В этом смысле законодатель говорит о сделках (договорах) купли-продажи, подряда, аренды и др.», указывает М.И. Брагинский.[3]

Сделка по отношению к договору выступает как более общее (рядовое) понятие: их соотношение определяется формулой «любой договор – это сделка, но не любая сделка это договор». Осуществление сделки может быть поставлено в зависимость от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, относительно которых сторонам неизвестно, наступят они или нет. Такие сделки называются условными. Соответственно различаются сделки с отменительными или отлагательными условиями.

Так, если собственник здания заключил договор о сдаче его в аренду с тем, что он будет прекращен, если ему не выдадут лицензию, разрешающую открыть в здании чебуречную – это будет сделка с отменительным условием. И с отлагательным условием, если собственник заключает с фермерским хозяйством договор на обеспечение его мукой, маслом, мясом, при условии если он получит право на открытие чебуречной.

Возможность или невозможность наступления обязательств, в зависимости от которых поставлено совершение сделки, должны быть неизвестны обеим сторонам, не должны от них зависеть. Условие относится к будущему, если он наступило, хотя об этом стороны не знали, сделка считается заключенной. Стороны могут установить срок, в течение которого условие наступает или не наступает. Статья 157 ГК РФ защищает интересы участников условной сделки. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой это не выгодно, то оно считается наступившим. И, напротив, если условию недобросовестно содействовала сторона, для которой его наступление выгодно, условие признается ненаступившим.

По соотношению возникающих из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки. Возмездная сделка означает, что лицо, принимая на себя определенные обязанности, рассчитывает получить соответствующую компенсацию. Безвозмездная сделка порождает правоотношение, по которому имущественное лежит лишь на стороне, которой никакого встречного удовлетворения не причитается.

С учетом момента, с которого сделка считается совершенной, различают консенсуальные и реальные сделки. Консенсуальная сделка считается совершенной с момента достижения соглашения между сторонами, а реальной считается сделка, для совершения которой наряду с достижением соглашения между сторонами, требуется так же передача имущества.

Сделки различаются также по степени с основаниями, по которым они возникли. В подавляющем большинстве сделки связаны с таким основанием. Это значит, что если изменилось или отпало основание, соответственно изменяется или прекращается сделка. Такие сделки называются казуальными (от латинского «кауза» - причина). Сделки, не зависящие от породившего их основания, называются абстрактными. «Способ выражения волеизъявления называется формой сделки… юридическое значение формы: 1) для условий деятельности (ст. 162, 165 ГК РФ); 2) для ее содержания ( п. «и» ст. 421 ГК РФ); 3) для доказывания прав и обязанностей сторон» указывает М.Н. Илюшина.[4]

В ст. 158 ГК РФ предусмотрено две формы сделок: устная и письменная. Закон не устанавливает замкнутого круга сделок. Письменная форма, простая или нотариальная, предусматривается для определенных видов сделок. Если такая форма не установлена законом, подзаконным актом, соглашением сторон, то сделка может быть совершена устно. Молчание, как правило, не может рассматриваться как выражение воли совершить сделку. Лишь в случаях, установленным законом или соглашением сторон, ему придается такое значение. Для этого должны быть точно установлены условия, при которых молчание рассматривается в таком качестве.

Письменная форма сделки означает составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицом, совершающим сделку, или ненадлежащее уполномоченным им лицом. Письменной формой может быть единый документ, подписанный сторонами, либо обмен письмами, телеграммами, другими средствами связи, позволяющими установить, что документ исходит от участника сделки.

Отсутствие печати, специального бланка и других реквизитов не считается по общему правилу нарушением требований к форме сделки. Эти реквизиты рассматриваются как «дополнительные требования», а потому становятся обязательными только в силу соответствующего указания в законе, ином правовом акте, соглашении.

Кодекс учел практику применения современных способов факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования электронно-цифровой подписи. Однако их использование признается допустимым, если в законе, ином правовом акте, соглашении сторон не будет установлена сама возможность подобных подписей и определенный порядок. В ст. 160 ГК РФ указываются основания для того, чтобы сделка была подписана не лицом, совершающим ее, а другим гражданином по его просьбе. Подпись последнего должен засвидетельствовать нотариус или другое должностное лицо, имеющее право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать его собственноручно. При выступлении от имени юридического лица данное правило не применяется.

Главным последствием нарушения требования об обязательной форме является то, что при возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая это, имеет право использовать ограниченный круг доказательств (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключение экспертов).

Запрет использования свидетельских показаний распространяется на случай, когда оспаривается сам факт совершения сделки. Если же спор касается ее содержания или факта исполнения (неисполнения) стороной, устная форма сделки не препятствует допуску свидетелей. Таким образом, отмечает М. И. Брагинский, «если вопреки закону, требующему письменной формы, сделка совершается устно, то при утверждении типа «денег не брал» (т. е. кредитный договор не заключал) другая сторона не вправе оспаривать это утверждение ссылкой на свидетельские показания. В то же время утверждение «деньги брал, но не отдал» можно оспорить, используя любые доказательства, включая свидетельские показания».[5]

Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, установленных законом (рента, завещание). Несоблюдение нотариально заверенной формы сделки влечет ее недействительность.

Сделка может быть нотариально удостоверена и в тех случаях, когда закон этого не требует, но стороны, для большей уверенности в своих правах, решают придать совершаемой им сделке нотариальную форму. Например, при ипотеке, купле-продаже жилого или иного помещения.

Сделки с землей и иным недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ), порядок производства которой мы рассмотрим в специальной главе.