История возникновения сервейинга, основные положения.

Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Концепция такого подхода в западной практике получила название сервейинга (от англ. survey – межевание, обследование, инспектирование).

Сервейинг представляет собой реализацию системного (комплексного) подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (стратегическое, тактическое, оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением серии экспертиз объектов недвижимости, обеспечивающих получение максимального эффекта. Деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов. Концепция сервейинга является общепризнанной в мировой практике

Исторически Сервейинг впервые получил распространение в Англии в XV-XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это вполне объяснимо, поскольку земля рассматривалась как главное богатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения доходов. Один из основоположников экономической науки У.Петти выразил это замечательными словами: «Труд – отец и активное начало богатства, а земля – его мать». Основой развития английской экономической школы и практики явились вопросы, связанные с недвижимостью. Понимание недвижимости как фундамента национального богатства прослеживается на протяжении многих веков. По мере развития рыночной экономической системы насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижимостью, потребовали маштабной подготовки специалистов. Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 году Института по подготовке сервейеров. В 1881 году ему было присвоено звание королевского и с тех пор он называется Королевский институт уполномоченных (полномочных) сервейеров – Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости и обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

Обеспечение системного подхода к недвижимости и детальный анализ, выработка эффективных стратегий по управлению являются актуальнейшей задачей и для России, формирующей рыночную экономическую систему. Применение профессионального системного подхода способно создать действенную систему управления недвижимостью

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследовании процесса функционирования сервейинга специфические особенности недвижимости, а именно:

- во-первых, свойства системы не являются суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между элементами (закон эмерджентности);

- во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отображения лишь важнейших, с точки зрения конкретной задачи исследования, свойств и взаимосвязей элементов системы в целом;

- в третьих, сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние. Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической системы).

На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы: с одной стороны, имеет место системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система предпочитает не изменять налаженный ритм деятельности, однако одновременно на нее воздействуют «возмущающие» факторы, объективно побуждающие к изменениям. Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой, являются более прочными и тесными. Вторые факторы, воздействующие на систему, являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.

Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каждой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности.

Реализация системного подхода позволяет обеспечить всестороннее необходимое и достаточное обоснование конкретных решений и проектов в сфере недвижимости, максимальную достоверность технических и экономических показателей.

Основные этапы концепции сервейинга можно представить в виде рисунка 1.

Рисунок 1 - Этапы концепции сервейинга

Подробно основные составляющие концепции сервейинга будут рассмотрены в следующих пунктах

В концепции сервейинга происходит смыкание теории управления недвижимостью с практикой управления. Разработка концепции сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего стратегическое планирование и планирование функциональных стратегий по развитию и использованию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом учитываются специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности, для чего в отношении каждого конкретного объекта недвижимости проводится целый блок юридических, технических, маркетинговых, экономических и управленческих экспертиз.

Отличительные особенности концепции сервейинга – в комплексности проработки вопросов управления, системности в решении возникающих проблем, интегрированности предлагаемых решений, стратегическом видении перспектив будущего и ориентации на решение прикладных управленческих задач. Эти конкурентные преимущества отличают концепцию сервейинга от традиционного подхода к управлению недвижимостью, являясь залогом ее успешного применения.