Принципы управления
Принципы управления – руководящие правила, определяющие основные требования к системе, структуре и организации управления. Принципы управления недвижимостью определяются системным подходом к управлению, также особенностями объекта и системы управления. К ним относятся следующие принципы:
1. Системность – принцип управления недвижимостью, заключающийся в подходе к объекту управления как целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств. Применение принципа системности при управлении недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение во всех функциональных областях управления с учетом стадий жизненного цикла объекта недвижимости.
2. Целенаправленность – принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым применительно к каждому объекту управления учредителем управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели учредителя должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению.
3. Целеполагание и целеосуществление. Применительно к каждому объекту управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую преследует субъект управления и достижению которой служит объект. При этом цель должна быть реальной, достижимой и определенной предельно конкретно, что придает работе здравый смысл и мобилизует усилия персонала на ее выполнение. Цели управления должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей управления, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.
4. Пообъектность – принцип управления недвижимостью, заключающийся в создании такой системы управления, которая бы позволяла принятие управленческих решений, учет доходов и расходов в разрезе каждого отдельного объекта недвижимости.
5. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта управления.В соответствии с данным принципом управление объектом недвижимости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.
6. Профессиональная компетентность – принцип управления недвижимостью, заключающийся в том, что управляющая компания (персонал управляющей компании) должна владеть необходимым объемом знаний и навыков, позволяющим ей обеспечивать квалифицированное, качественное, отвечающее современным требованиям оказание профессиональных услуг. Управляющей компании для обеспечения квалифицированного управления надлежит привлекать подготовленных, профессионально компетентных специалистов и осуществлять контроль за качеством их работы. В случае обнаружения несоответствия или неполноты знаний и опыта для управления конкретным объектом недвижимости или нестандартной ситуацией управляющая компания должна: в письменной форме уведомить об этом учредителя управления; предпринять все возможные меры для не нанесения ущерба возможными некомпетентными действиями учредителя управления, выгодоприобретателю и потребителям объекта управления; зафиксировать все свои действия в отчете с четким изложением ситуации, предпринятых шагов, использованных средств и результатов действий. Управляющая компания не должна оказывать услуги, выходящие за рамки профессиональной компетентности и пределы ее полномочий в соответствии с имеющимися у нее полномочиями, отраженным в договоре на управление
7. Документирование – принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым деятельность по управлению недвижимостью должна сопровождаться обязательным документированием, т. е. отражением полученной информации на соответствующих электронных и (или) бумажных носителях (документации) оформленных в соответствии с требованиями ЕСПУН.
К документации по управлению относятся:
- описания (инвентаризационные ведомости, поэтажные планы, фотографии, технические паспорта) объекта управления;
- материалы экспертиз (технической, рыночной, местоположения, юридической, экономической) объекта;
- концепция управления объектом с обоснованием варианта наилучшего и наиболее эффективного его использования;
- программа управления объектом;
- бюджеты доходов и расходов от управления объектом;
- планы-графики работ по управлению;
- описания использованных управляющей компании процедур и их результатов;
- документы, описывающие взаимоотношения управляющей компании с потребителями объекта управления, поставщиками товаров, работ, услуг, государственными надзорными органами;
- отчетность по управлению недвижимостью;
- другие документы.
Документация по управлению может быть создана управляющей компанией, либо получена от учредителя управления или поставщиков.
Состав, количество и содержание документов, входящих в документацию по управлению, определяются управляющей компанией, исходя из:
- требований, предъявляемых учредителем управления;
- характера и сложности объекта управления;
- необходимого уровня руководства и контроля за работой персонала управляющей компании и подрядных организаций при выполнении отдельных процедур.
Документы, создание которых прямо предусмотрено положениями ЕСПУН, включаются в состав документации по управлению в обязательном порядке.
Формы документов по управлению самостоятельно разрабатываются управляющей компанией и при необходимости согласуются с учредителем управления
8. Добросовестность – принцип управления недвижимостью, заключающийся в обязательности оказания управляющей компанией услуг по управлению недвижимостью с должной тщательностью, внимательностью, оперативностью и надлежащим использованием своих способностей.
9. Конфиденциальность – принцип управления недвижимостью, заключающийся в том, что управляющая компания не вправе использовать способом, нарушающим законные интересы учредителя управления, либо пользователей объекта управления конфиденциальную информацию о делах учредителя управления, либо пользователей объекта управления, ставшую ей известной при выполнении профессиональных задач.
10. Профессиональное поведение – принцип управления недвижимостью, заключающийся в соблюдении приоритета общественных интересов и в том, что управляющая компания должна поддерживать высокую репутацию профессии и воздерживаться от совершения поступков, несовместимых с управлением недвижимостью и способных подорвать уважение и доверие к профессии управляющего недвижимостью, нанести ущерб ее общественному имиджу.
11.Принципы сервейинга (состав данных принципов представлен на листе 6 файла «Рисунки к темам. хls»)
12.Принцип иерархичности управления предусматривает вертикальное разделение управленческого труда, то есть выделение уровней управления и подчинение низших уровней высшим. Данный принцип учитывается при формировании организационных структур управления, построении аппарата управления, при расстановке кадров.
13.Организованность управленческих процессов. Процессы управления должны быть непрерывны, параллельны.
14.Активное отображение системой взаимодействия с внешней средой.
15.Использование информационных и обратных связей между элементами системы.
16.Оптимальность функционирования.
17.Разнообразие подходов к управлению.
18.Рациональное сочетание форм управления. Для объекта нежилой недвижимости должна быть выбрана оптимальная форма управления в зависимости от его структуры и целей управления.
19.Сопоставимость вариантов управленческих решений при их выборе.Для рассмотрения альтернативных вариантов управления нежилой недвижимостью их необходимо привести к сопоставимому виду.
20.Соответствие полномочий. Необходимо четко определить пределы полномочий управляющих в зависимости от типа объекта недвижимости и опыта сервейинговой компании, формы и механизмы контроля за качеством результатов управления, а также порядок взаимодействия управляющих и собственников при возникновении непредвиденных обстоятельств.
21.Принцип приоритета привлечения в качестве управляющих юридических лиц, имеющих в штате квалифицированных специалистов, а также опыт соответствующей деятельности, безупречную деловую репутацию и представляющих надежное обеспечение выполнения своих обязательств в сфере управления.
22.Принцип экономической обоснованности управленческих решений, который говори о том, что управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, состоянии рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов.
23.Принцип правовой регламентации управления. Экономико-правовое регулирование процессов управления объектами нежилой недвижимости, соблюдение нормативных актов, регламентирующих эти процессы, должны обеспечивать законность управления.
24.Принцип научной обоснованности системы управления. Применение научных подходов и методов моделирования способствует повышению стабильности управления.
25.Принцип единства теории и практики управления. Любое управленческое решение в области функционирования и развития объекта недвижимости должно отвечать логике, принципам и методам управления и решать практические задачи.
26.Разделение собственности и управления – принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым в процессе управления происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются управляющим компаниям, специализирующимся на оказание услуги по управлению недвижимостью. Управляющие компании, как правило, не имеют прав собственности на управляемые ими объекты недвижимости.
27.Принцип комплексности управления.Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Полноценный процесс управления недвижимостью может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик (рисунок 6).
Рисунок 6 Основные этапы жизненного цикла недвижимости
28.Принцип сохранения и развития конкурентных преимуществ объекта управления. Выявление технико-экономических особенностей объекта нежилой недвижимости позволит сформулировать стратегию его развития на основе прогнозирования их изменения.
Все принципы управления тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены. Например, невозможно добиться четкого функционирования системы управления, игнорируя остальные принципы управления, так как нельзя обеспечить целенаправленную деятельность без иерархичности, профессионализма управления и т.д.
Методы управления
Методы управления – это способы воздействия субъекта управления на управляемый объект для достижения определенных целей. При помощи методов реализуются функции управления.
Методы управления многообразны, но их воздействие на каждого отдельного участника управления опосредовано мотивацией. В поведении людей важную роль играют потребности и интересы. Осознанные потребности побуждают к действию. Совокупность потребностей, на достижение которых направлена деятельность людей, определяет мотивационную направленность методов управления: экономических, организационно-распорядительных и социально-психологических (рисунок 7).
Рисунок 7 Классификация методов управления недвижимостью
Экономические методы управления основываются на материальной мотивации клиентов, партнеров и персонала. Например, ориентацию на выполнение определенных показателей или заданий и вознаграждение за результаты работы в рамках управляющей компании; создание материальных стимулов, побуждающих участников управления к определенным действиям. Они используют такие инструменты как: арендная ставка, состав и стоимость предлагаемых услуг, стоимость недвижимости, планы и программы, договоры, штрафы, санкции, премии, взаимозачеты, тарифицирование услуг. Важное место занимают также формирование информационных баз данных, заработная плата, льготы, кредиты и субсидии, конкурсный отбор подрядчиков, конкурсная основа отношений персонала, эмиссия ценных бумаг, реклама и т.д.
Использование экономических методов управления недвижимостью связано с формированием плана работы и контролем за его осуществлением, а также экономическим стимулированием труда и участников управления, предусматривающим поощрение за определенное количество и качество труда, и применение санкций за несоответствующее его количество и недостаточное качество.
Административные или организационно-распорядительные методы и инструменты (основываются на властной мотивации) могут быть реализованы в отношении тех, на кого распространяется их юрисдикция; Как правило, они связаны с установлением рамок, запретов. Это: приказы, инструкции, распоряжения, документы устанавливающие состав прав и обязанностей работников. К ним относятся также календарные графики выполнения работ, технологические карты, схемы управления, организационные структуры, проектно-сметные документы и т.д.
В управлении эта мотивация играет весьма существенную роль. Она предполагает не только безусловное соблюдение иконок и нормативных актов, принятых на государственном уровне, но и четкое определение прав и обязанностей руководителей и подчиненных, при котором распоряжение руководителя обязательно для исполнения починенными. Несоблюдение этих отношений подчиненным влечет за собой применение санкций (замечание, выговор, увольнение и т.п.).
Под административными методами понимаются прямые командно-распорядительные воздействия на субъекты имущественных отношений в форме прямых административных указаний, установление правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработка стандартных процедур и правил управления имуществом. В связи с тем, что основным атрибутом в данном случае является нормативный акт, то в отношении управления недвижимостью административные методы целесообразно не разделять на организационные и организационно-распорядительные и именовать организационно-правовыми (административными) методами управления.
Властная мотивация создает необходимые условия для организации и взаимодействия, а сами организационно-распорядительные методы управления призваны обеспечить эффективную деятельность системы управления любого уровня на основе ее оптимальной организации. Эти методы охватывают организационное планирование, организационное нормирование, инструктаж, распорядительство и контроль. К организационно-распорядительным методам на макроуровне можно отнести законодательные акты, которые регулируют права и обязанности объектов управления и создают рамочные условия для функционирования предприятий. Властная мотивация, заложенная в основу организационно-распорядительных методов, опирается на возможность принуждения.
Однако, как показывает практика, применение только материальных и властных мотиваций не позволяет в полной мере мобилизовать творческую активность персонала и каждого работника на постижение целей организации. Для достижения максимальной эффективности управления необходимы духовные мотивации, на которые опираются социально-психологические методы управления.Морально-психологические методы управления (основываются на нравственной мотивации); они используют социальные опросы; консультационно-координационные советы; улучшение имиджа компании и персонала, уровень престижности места недвижимости, повышение комфортности, благоустройство, акции по организация досуга; дух коллективизма и т.п. С помощью этих методов воздействуют преимущественно на сознание работников, на социальные, этические, религиозные и другие интересы людей и осуществляют моральное стимулирование трудовой деятельности. Моральная мотивация отличается особой сложностью и тонкостью. Ее конечный эффект определить трудно, но ее результаты весьма значительны.
Методы управления воздействуют обычно комплексно на все перечисленные виды мотивов, поэтому не следует противопоставлять эти методы друг другу, подразделяя их на главные и второстепенные. Напротив, их надо рассматривать в единстве и взаимосвязи, ибо только их комплексное использование способствует оптимальному достижению поставленных целей.
Перейдем теперь к более подробному рассмотрению основных групп методов и инструментов управления на соответствующих уровнях управления. При этом будем выделять следующие уровни управления:
- государственный (макроуровень),
- муниципальный,
- частный уровень (уровень собственника недвижимости).
Экономические методы применяются на всех уровнях управления: макроуровне, на микроуровне и на уровне отдельного района.
Экономические методы на макроуровне выступают как государственное регулирование. Оно охватывает разработку прогнозов и национальных программ, госзаказов, налоговую, ценовую, инвестионную и финансово-кредитную политику государства. Государство в современных условиях вынуждено регулировать экономическое развитие страны. Этого требуют уровень развития производства, научно-технический прогресс, охрана природы. Поэтому государство привлекает крупные научные центры и университеты к разработке прогнозов на перспективу (15-20 лет) по наиболее актуальным проблемам. Данные этих прогнозов имеют ориентированный характер, но они позволяют выработать стратегию государства на перспективу, а в необходимых случаях приступить к разработке и реализации национальных программ.
Принимая государственную программу, правительство страны обычно определяет цели и приоритеты экономического развития и стимулирует их достижение с помощью государственных заказов, налоговых льгот, инвестиций, льготного кредитования, дотаций и цен.
Однако главным инструментом государственного регулирования можно считать госзаказы, выдаваемые в рамках национальных программ. Они гарантируют, как правило, высокие цены, сбыт продукции, обеспечивая при этом достаточно высокий уровень прибыли.
Важным экономическим методом, используемым на уровне управления управляющей организацией, является коммерческий расчет. Он предусматривает покрытие расходов доходами и получение прибыли от результатов управленческой деятельности.
Использование экономических методов управления в целях индивидуальной мотивации трудовой деятельности работников проявляется при оплате труда. Существуют две основные формы оплаты труда: повременная и сдельная. Повременная оплата труда зависит от отработанного времени и определяется обычно фиксированной величиной в виде месячного оклада, размер которого на государственных предприятиях определяется в соответствии с 18-разрядной тарифной системой, а на приватизированных предприятиях оговаривается при заключении контракта о найме на работу. При сдельной форме оплаты труда вознаграждение ставится и прямую зависимость от выполненной работы.
Для усиления заинтересованности персонала в результатах работ в организации используется премиальная система. При этом размер и порядок выплаты премиального вознаграждения увязываются обычно с результатами работы, выраженными важнейшими экономическими показателя ми: объемом произведенной продукции, объемом товарооборота, размером полученной прибыли или дохода т.п.
В акционерных обществах все большее применение получает Практика участия в прибыли путем распространения части акций среди работников предприятий, что должно усиливать заинтересованность персонала в результатах работы предприятия.
Организационно-распорядительные методы управления призваны обеспечить эффективную деятельность системы управления любого уровня на основе ее научной организации. Организационно-распорядительные методы подразделяются на две большие группы: на методы организационного и методы распорядительного воздействия.
К методам организационного воздействия относятся: правовые методы, организационное нормирование, организационное стимулирование и инструктаж. Правовые методы охватывают законодательные акты, создающие рамочные условия для работы предприятий (законы РФ, указы постановления и т.п.) и созданные на их основе документы (устав предприятия, положения о подразделениях и службах и др.).
Для организационного нормирования используются:
- номенклатурно-квалификационные нормативы (параметры материалов, покупных деталей и т.п.);
- технические и чертежные стандарты и нормали;
- организационно-структурные нормативы (организационные
- структуры, типовые схемы управления и т.п.);
- оперативно-календарные нормативы, регламентирующие протекание производственных процессов;
- административно-организационные нормативы (правила внутреннего распорядка, правила найма и т.п.).
Организационное стимулирование охватывает перемещение в должности, предоставление дополнительных полномочий и т.д.
Инструктирование предполагает написание и использование методических указаний и инструкций, а также проведение организационного инструктажа.
Организационный инструктаж: необходим специалистам и служащим в системе управления для оказания им помощи в устранении трудностей, возникающих в процессе реализации управленческих решений.
Методы распорядительного воздействия – это своевременная выдача распоряжений основным, вспомогательным и обслуживающим подразделениям предприятия. Основными методами распорядительного воздействия являются приказы, распоряжения, указания, разъяснения.
Социально-психологические методы включают разнообразный арсенал способов и приемов, разрабатываемых социологией, социальной психологией, психологией личности, психологией труда и другими науками, и |изучающими человека и межличностные отношения.
Социально-психологические методы управления используются решения следующих задач: оптимального подбора и расстановке кадров; наиболее рационального формирования персонала; регулирования личностных отношений в коллективе; повышения эффективности стимулирования деятельности работников; повыше эффективности воспитательниц работы в коллективе; укрепление дисциплины; рационализации трудовыхx процессов. Для практического решения этих задач на предприятиях создаются социально-психологические службы (отделы, группы, бюро, лаборатории).
К социально-психологическим методам можно также отнести открытое и включенное наблюдение. Анкетирование и тестирование работников предприятия позволяют выявить их индивидуальные особенности, склонности, черты характера, что дает возможность использовать каждого работника на той работе, где он может принести максимальную пользу предприятию и, в свою очередь, получить удовлетворение от своей работы.
Экономические, организационно-распорядительные и социально-психологические методы тесно связаны между собой, дополняют друг друга и вместе составляют единую систему методов управления.
Особенность государственного управления в рассматриваемой нами сфере заключается в том, что государство регулирует процессы, происходящие на рынках недвижимости в целом. Оно действует в значительной мере по правилам рыночной экономики, что требует существенного повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе в сфере использования государственного и муниципального имущества, которую государственные и местные органы власти имеют возможность регулировать непосредственно.
Государственное административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения, разрешения, такие как создание нормативной базы, регулирующей функционирование рынков недвижимости, контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм, отбор и удостоверение статуса участников рынка нежилой недвижимости путем лицензирования, регистрации и т. д.
Экономические методы в сфере государственного управления имуществом заключаются в его целенаправленном воздействии на имущественные отношения, процесс управления и участвующих в нем лиц через экономические интересы субъектов имущественных отношений посредством кредитно-денежной, бюджетной, налоговой и таможенной политики. Также к экономическим методам управления относится создание государством целевых программ.
Управление государственным имуществом в Российской Федерации осуществляется на трех уровнях: федеральном, региональном, муниципальном.
При этом субъектами управления выступают Правительство РФ и уполномоченные им органы, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, юридические и физические лица. Управление государственным имуществом представляет собой управленческую деятельность в интересах государства, связанную с установлением правил, условии использования государственного имущества, с учетом общественных ценностей и достижения целей управления.
В целях обеспечения эффективного управления, распоряжения и рационального использования государственной собственности полномочия по управлению им государство делегирует органам местного самоуправления (муниципалитетам). Таким образом, объектом муниципального управления является государственное и муниципальное имущество.
В отношении муниципального управления административные методы представляют собой управленческую, деятельность, направленную в интересах местного сообщества и связанную с установлением правил и условий использования муниципального имущества.
В управлении муниципальной собственностью, в частности нежилой недвижимостью, исследователи выделяют два уровня управления. Первый уровень связан с управлением всем комплексом муниципальной собственности. Здесь муниципалитет должен принять решение относительно способа использования того или иного объекта муниципальной собственности исходя из текущих и долговременных преимуществ того или иного способа. На втором уровне управления решается вопрос о непосредственном управлении тем или иным объектом, например о финансовой, кадровой, маркетинговой политике муниципального предприятия, применении организационных, экономических и социально-психологических методов управления и т. п.
Субъектом муниципального управления являются органы местного самоуправления, призванные воплощать волю и желание населения территориального образования. Они не входят в систему органов государственной власти и действуют независимо от них в рамках собственной компетенции, установленной законодательством.
К экономическим методам муниципального управления относятся учет распределения доходов от использования государственного и муниципального имущества и финансирование деятельности по управлению данным имуществом. Главной целью регулирования доходов от использования имущества и
финансирования деятельности по управлению имуществом является снижение нагрузки на расходную часть бюджета и увеличение поступлений в бюджет.
В соответствии с законами Российской Федерации государство может делегировать полномочия по управлению принадлежащей ему недвижимой собственностью органам местного самоуправления (муниципалитетам). Таким образом, к объектам муниципального управления относятся не только объекты муниципальной собственности, но и передаваемые в муниципальное управление объекты государственной собственности.
В общем случае управление государственным или муниципальным имуществом представляет собой управленческую деятельность в интересах государства или местного сообщества, связанную с установлением правил и условий использования государственного (муниципального) имущества, с учетом общественных ценностей и достижения целей управления, в том числе и социально ориентированных.
Таблица 4 – Классификация методов и инструментов управления недвижимостью на государственном и муниципальном уровнях управления
| Возможные инструменты | |
| 1 Экономические методы управления | |
| 1.1 Экономические регулирующие методы управления | |
| купля-продажа земельных участков и объектов недвижимости | - система передачи прав на застройку с выделением резервных зон и зон застройки; - отчуждение (продажа, сдача в аренду) земельных участков и недвижимости, находящихся в муниципальной собственности на основе торгов, аукционов с рядом обязательных к выполнению условий |
| аренда земельных участков и объектов недвижимости | - регулирование сроков предоставления земельных участков и недвижимости в аренду (например, в зависимости от функционального назначения земельного участка или от месторасположения земельного участка); - предоставление права аренды земельного участка на долгий срок (долгосрочная аренда); - аренда земельных участков как преимущественная форма землепользования |
| стоимость земли | - установление в качестве обязательной базы для всех операций с недвижимостью рыночной стоимости земельного участка; - нормативная цена земли; - дифференциация стоимости земли в зависимости от коэффициентов ценности территорий по зонам градостроительной ценности |
| условия собственности и других вещных прав на земельные участки и недвижимость: | - установление общественной собственности на землю как огромный стимул развития социальной сферы; - ограничения передачи вещных прав (собственности, аренды, пожизненного наследуемого владения и др.) для отдельных категории физических и юридических лиц; - предоставление земельного участка в собственность, владение, пользование после утверждения проекта его развития; - постадийная передача вещных прав на земельные участки и недвижимость (к примеру, первая стадия – предварительное согласование места размещения объекта, которое является основанием для проведения проектно-изыскательских работ, оформление акта резервирования земельного участка; вторая стадия – передача в собственность объекта при условии утвержденного проекта) |
| государственный земельный кадастр и кадастр недвижимости | - сбор, учет, обработка и анализ кадастровой информации, ее хранение, разработка рекомендаций по изменению правового состояния земли, выдача информации пользователям; - мониторинг землепользования; система мероприятий и наблюдений за состоянием земельного фонда |
| платежи за землю (налоги, арендные ставки, штрафы, льготы и др.) | - платежи в виде арендной платы за землю и сдаваемые коммерческим структурам в аренду нежилые помещения; - дифференциация ставок налога и арендных ставок за земли (за земли муниципальной собственности); - установление единого налога на недвижимость; - введение разового налога на застройку; - введение дополнительных налогов на новое строительство; - установление льгот (например, при предоставлении в аренду участков земли под строительство жилья для молодежи и престарелых и др.); - установление в качестве базы для любых операций с недвижимостью рыночной стоимости, существующей на момент оценки; - начисление штрафов за ненадлежащее использование земельного участка; - введение разовых сборов за ущерб, причиненный в результате развития земельного участка; - другие санкции за нерациональное использование участков; - освобождение граждан от уплаты земельного налога и арендной платы в части, зачисляемой в местный бюджет; - плата сверх земельного налога за право заключения договора аренды земли, в зависимости от срока договора и месторасположения земельного участка |
| бюджетно-налоговые регуляторы | - установление хозяйствующим субъектам льгот по уплате налогов; - предоставление хозяйствующим субъектам льготных условий пользования ресурсами, находящимися в муниципальной собственности; - предоставление хозяйствующим субъектам налоговых кредитов; - регулирование надбавок и тарифов, и утверждение программ организации коммунального комплекса для реализации программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования; - изменение ставки налога на прибыль, подоходного налога с физически лиц; - введение льгот для отдельных категорий хозяйствующих субъектов (например, освобождение малых предприятий от уплаты авансовых платежей в начале квартала) |
| различные планы и программы развития города и его территории | - стратегический план развития города; - план развития городской инфраструктуры; - план землепользования и застройки территории города; - программа развития жилищно-коммунального комплекса; - введение для хозяйствующих субъектов различных сборов на местные нужды (налог на рекламу, сбор на нужды образовательных учреждений, лицензионные сборы за право предпринимательской деятельности на территории города, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы и др.); - дотации на эксплуатацию жилищного фонда; - возмещение разницы в тарифах на тепловую энергию, отпускаемую местному населению, капитальный и текущий ремонт жилого фонда и благоустройство городских территорий; - регулирование уровня тарифов на транспорте; - частичная компенсация расходов по строительству жилья в жилищно-строительных кооперативах |
| различного рода кредиты и субсидии | - ипотечное кредитование; - предоставление жилищных субсидий; - кредитование инвестиционно-строительной деятельности |
| 1.2 Экономические методы прямого участия | |
| - разработка, утверждение проектов, связанных с развитием территории крупного города | |
| - размещение на конкурсной основе средств местного бюджета для финансирования проектов развития территории (размещение указанных средств осуществляется на возвратной и срочной основах, с уплатой процентов за пользование ими в размерах, определяемых нормативно-правовыми актами о местных бюджетах) | |
| - закрепления в муниципальной собственности соответствующей части акций создаваемого акционерного общества, которые реализуются через определенный срок на рынке ценных бумаг с направлением выручки от реализации в доходы местных бюджетов | |
| - эмиссия муниципальных ценных бумаг с целью привлечения средств на развитие территории города | |
| - вовлечение в инвестиционно-строительный процесс приостановленных строек и объектов муниципальной собственности | |
| - предоставление органами местного самоуправления на конкурсной основе муниципальных гарантий по инвестиционным проектам за счет средств местных бюджетов | |
| - муниципальный заказ (муниципальное образование выступает как заказчик целого комплекса товаров, работ и услуг и является привлекательным деловым партнером для хозяйствующих субъектов) | |
| - финансирование жилищно-коммунального хозяйства и транспорта из местного бюджета | |
| - формирование в составе местного бюджета – бюджета развития территории | |
| 2 Административные методы управления | |
| - законодательное регулирование оборота земельных участков | - система нормативно-правовых актов, регламентирующих правила отвода, изъятия земли; - выдача разрешений на строительство, согласование землеустроительной и проектной документации; - изъятие земельного участка у субъекта вещных прав муниципалитетом; при условии нерационального использования земельного участка, использования земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки; неуплате обязательных платежей за землю; использовании земельного участка не по целевому назначению; неосвоения земельного участка в соответствии с разработанной и утвержденной проектно-сметной документацией в течение определенного срока; в связи с пользование земельного участка с нарушением его границ, определенных документами и др.; - обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью; - государственное регулирование выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов; - обязательная экспертиза проектов строительства и реконструкции; - запреты на строительство на определенных территориях (например, за пределами границы роста города); - установление преимущественного права муниципалитета на приобретение любого недвижимого имущества с выплатой собственнику компенсации, предусмотренной законом; - мониторинг реализации программ развития территории города (организации коммунального комплекса и т.д.); - контроль за соблюдение Градостроительного и Землеустроительного законодательства |
| - санкции за нарушения | - ответственность за нарушение правил охраны, использования и реставрации памятников истории и культуры; - ответственность за нарушение правил застройки; - ответственность за причиненный вред в результате ненадлежащего исполнения обязанностей по развитию земельного участка |
| - нормативно-правовые акты, регулирующие инвестиционно-строительную деятельность | - генеральный план развития города; различные градостроительные документы; - строительные нормы и правила; - нормы энергосбережения, в соответствии с которыми организуется работа по внедрению в строительство энергосберегающих конструкций и оборудования; - другие нормативно-правовые документы, регулирующие инвестиционно-строительную деятельность |
| - нормативно-правовые акты, устанавливающие состав прав и обязанностей субъектов развития территории города | - устав города; - нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы территориального общественного самоуправления; - правила землепользования и застройки |
| - защита интересов субъектов развития территории города | |
| - выдача лицензий на занятие определенными видами деятельности | |
| - установление границ системы коммунально-бытового обслуживания города – ограничения на расширение социальной и коммунальной инфраструктуры города (например, водоснабжения, канализации, дорог, школ, парков) в границах определенных зон | |
| - передел муниципального земельного фонда | |
| - развитие инфраструктуры | |
| - резервирование муниципальных зданий | |
| - разработка правил зонирования (землепользования и застройки) | - зонирование вредных воздействий; - производственно-техническое зонирование; - финансовое зонирование; - проектное зонирование; - исключающее зонирование (ограничение границ роста квартала, города, границ городского хозяйства); - включающее зонирование |
| - договорная основа отношений хозяйствующих субъектов | - договор об условиях строительства; - договор об отчислениях средств на развитие инфраструктуры города; - договор аренды земельных участков; - договоры купли-продажи земельных участков с юридическими и физическими лицами; - договор на управление объектом недвижимости; - договор на развитие объекта недвижимости; - договор на развитие отдельных участков территорий; |
| - ограничение выдачи разрешений на строительство | |
| 3 Морально-политические | |
| - участие представителей хозяйствующих субъектов и населения в работе представительного и консультативно-совещательных органов местного самоуправления | |
| - информирование местного населения и бизнес-сообщества о стратегии комплексного социально-экономического развития муниципального образования и приоритетах органов местного самоуправления в управлении развитием территории города | |
| - содействие в формировании самоорганизованных групп населения |
Таблица 5 – Методы и инструменты управления на частном уровне (уровне собственника недвижимости)
| 1. Административные или организационно-распорядительные (основываются на властной мотивации)могут быть реализованы в отношении тех, на кого распростаняется юрисдикция; Как правило связаны с установлением рамок, запретов | |
| Приказы, Инструкции, Распоряжения, Документы устанавливающие состав прав и обязаностей работников, Календарные графики выполнения работ Технологические карты, Схемы управления, Оргазационные структуры, Проектно-сметные документы и т.д. | |
| 2. Экономические методы управления (основываются на материальной мотивации) | |
| арендная ставка, состав и стоимость предлагаемых услуг, стоимость недвижимости, планы и программы, договоры, штрафы, санкции, премии, взаимозачеты, тарифицирование услуг, формирование информационных баз данных, заработная плата, льготы, кредиты и субсидии | |
| 3. Морально-психологические методы управления (основываются на нравственной мотивации) | |
| социальные опросы; консультационно-координационные советы; улучшение имиджа, престижности места, недвижимости, повышение комфортности, благоустройство, акции, организация досуга, дух коллективизма | |
Процесс управления
Процесс управлениявключает сбор, переработку и передачу информации, которая используется для выработки управленческого решения и заключается. Он состоит в целенаправленном переводе объекта управления из начального состояния в заданное в изменяющихся условиях, осуществляемом некоторым лучшим образом. Следовательно, система управления – это совокупность элементов (подсистем), объединенных информационными связями и процессами, направленными на достижение некоторых целей. Процесс управления недвижимостью можно представить следующим образом (рисунок 8)
Рисунок 8 Схема процесса управления недвижимостью (трастовый цикл)
Дадим краткую характеристику основных фаз процесса управления недвижимостью.
Первая фаза. Разработка концепции или определение ключевых параметров управления объектом и включает в себя несколько этапов:
© определение целей собственника и задач управления
© краткая характеристика объекта и конкурентной среды
© предварительный анализ ННЭИ
© принципы и организационная форма организации управления
© прогноз доходов и расходов
© предварительная оценка эффективности проекта
А. Идентификация интереса собственника
Что Вы хотите, господин собственник?
© Получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция)
© Получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция)
© Сохранение и увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции)
© Использование недвижимости для повышения престижа собственника.
Б. Формализация интереса собственника
Формулирование количественных показателей, отражающих меру реализации интереса собственника:
© Стоимость объекта недвижимости к концу периода владения
© Величина чистого арендного дохода
© Уровень операционных издержек
© Коэффициент операционных издержек
В. Описание и анализ объекта недвижимости
© Правовой статус
© Местоположение
© Физические характеристики
© Менеджмент и обслуживание объекта
© Функциональное использование
© Финансовое состояние
© Выводы
Г.Анализ рынка
© Общая характеристика рынка недвижимости
© Анализ спроса (по секторам)
© Анализ предложения (по секторам)
© Анализ потенциальной конкуренции
© Перспективы и тенденции развития рынка
Д. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)
© Описание алгоритма анализа
© Отбор возможных функций использования
© Формирование вариантов использования
© Инвестиционный анализ вариантов
© Выбор максимально продуктивного варианта функционального использования
Вторая фаза заключается в разработке бизнес-плана управления объектом. Бизнес-план состоит из следующих разделов: резюме, цели заказчика и задачи разработки программы, описание и анализ объекта недвижимости, анализ рынка недвижимости, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, система планов (план маркетинга, план развития, план эксплуатации, сервиса и безопасности, организационный план, финансовый план). Основные этапы фазы бизнес-планирования отражены на рисунке 9. Разъясним наиболее сложные моменты схемы.
На этапе комплексной экспертизы проводятся следующие работы:
© осмотр и обследование объекта (общие характеристики объекта и окружения);
© юридическая экспертиза (правовой статус, регистрация прав, обременения);
© техническая экспертиза (оценка физического состояния объекта и его элементов, заключение о необходимости усиления конструкций, замены оборудования и пр.);
© экономическая и финансовая экспертиза (экономические параметры объекта – восстановительная стоимость, износ, налоги на имущество, арендные ставки, потенциальный уровень дохода, рыночная стоимость объекта…);
© экспертиза системы управления и обслуживания клиентов.
Рисунок 9 Основные этапы фазы бизнес-планирования
Структуру отдельных планов бизнес-плана можно представить следующим образом:
© план маркетинга (определение уровня рыночной арендной платы, определение целевой ниши рынка, стратегия маркетинга, бюджет маркетинга, план работы с арендаторами);
© план управления эксплуатацией и системой сервиса объекта (определение содержания деятельности по эксплуатации и сервису, расчет расходов на эксплуатацию и сервис);
© организационный план (организационная структура управления объектом, основные функции подразделений и персонала, штатное расписание, календарный график реализации программы);
© финансовый план (планирование эффективного валового дохода, планирование денежных потоков, оценка эффективности, управление рисками, выводы).
Таблица 6 – Схемы разработки программ управления
| Схема | Достоинства | Недостатки |
| разработка консалтинговой компанией | • профессионализм и знание рынка • высокий аналитический потенциал | • недостаток практического опыта • отсутствие гарантий реализации Программы |
| разработка спец. подразделением УК | • профессионализм и знание рынка • высокий аналитический потенциал • ответственность за реализацию Программы | |
| разработка управляющим или руководством УК | • большой практический опыт • ответственность за реализацию Программы | • недостаточный аналитический потенциал • недостаток времени |
| разработка силами заказчика управления | • минимизация затрат • полный учет собственных целей | • отсутствие опыта по управлению недвижимостью • недостаточный аналитический потенциал • незнание рынка |
Третью фазу – управление объектом можно представить следующим образом (рисунок 10).
Рисунок 10 Основные процессы фазы управления объектом недвижимости
Технология управления – это приемы, способы и порядок выполнения процесса управления в целом и в рамках составляющих его функций.
Механизм управления – сложная многоуровневая система, представляющая собой совокупность достаточного количества составляющих ее компонентов, с точки зрения внутренней законченности системы, и предназначенная, посредством совокупности методов и инструментов, форм, связей и отношений (горизонтальных и вертикальных, прямых и обратных, непосредственных и косвенных, промежуточных и конечных, всеобщих и локализованных), воздействовать на объект управления в соответствии с заданными целями и установками. Структура организационно-экономического механизма управления недвижимостью (рисунок 11).
Рисунок 11 Механизм управления недвижимостью
Основные экспертизы в сервейинге. Содержание экспертизы местоположения, правовой, технической, экономической, экологической и управленческой экспертиз.
Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических, экологических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В процессе реализации концепции сервейинга происходит проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентации, что имеет важнейшее значение для эффективного использования недвижимости. Проведение технической, экономической, правовой экспертиз тесно связано в сервейинге с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, по их взаимоувязке в единый управленческий портфель, по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества. Рассмотрим более подробно содержание экспертиз в сервейинге.
Дата добавления: 2016-02-24; просмотров: 2595;