Тенденції розвитку ринку логістичної нерухомості.

Попит на якісні складські приміщення продовжує рости високими темпами, значно випереджаючи темпи зростання пропозиції вже декілька останніх років. Девелопери і логістичні компанії поки не відрізняються великою активністю на ринку. Девелопери – одна із спеціалізацій професіоналів по операціях з нерухомістю. Діяльність девелопера включає замовлення проекту, покупку або оренду земельної ділянки, «прив'язку» проекту до ділянки, узгодження, підведення всіх комунікацій, будівництво об'єкту. Після цього об'єкт продається або здається в оренду.

Для девелоперів спочатку був цікавий головним чином сектор житлової нерухомості, потім – офісною і торговою. Об'єкти складської нерухомості створювалися, в основному, лише в тих випадках, коли будівлі або комплекс об'єктів неможливо було використовувати для створення житлового, офісного або торгового об'єкту. Проте попит на якісні складські приміщення росте високими темпами, значно випереджаючи темпи зростання пропозиції. Підвищення попиту на складські приміщення безпосередньо пов'язане з поліпшенням економічного клімату в країні, зменшенням інвестиційних ризиків, розвитком торгівлі.

Розвиток торгівлі і, перш за все розширення діяльності дистриб'юторських компаній, створює значний попит на сучасні логістичні комплекси. Ці комплекси повинні відповідати певним параметрам по місцю знаходження, інженерії і технічному оснащенню. Як правило, ці складські комплекси стоять дорожче, ніж традиційні складські приміщення, але орендарі готові платити достатньо високу орендну плату. Це викликано тим, що час і технологічність обробки вантажів стають в умовах гострої конкуренції важливими параметрами.

Додатковим чинником, що підвищує попит на сучасні логістичні комплекси, є їх застосування як ефективного інструмента зниження витрат. Однією з головних статей витрат оптових і роздрібних торгових компаній є логістичні витрати, тобто витрати, пов'язані з просуванням матеріальних потоків через компанію. Використання сучасних логістичних комплексів із застосуванням ефективних методик управління запасами і мінімізації логістичних витрат значно полегшують роботу по зниженню загальних витрат компанії.

Оскільки немає чітко розробленої і прийнятної ринком класифікації складських приміщень, то ринок складської нерухомості України в даний час можна розглядати, виходячи з його ділення на три сегменти.

Перший сегмент це сучасні професійні склади, відповідні ряду технічних характеристик. Ця частка поки зовсім невелика (для Київ – близько 10%, для інших міст ще менше).

Другий сегмент ринку з часткою в 20% - це напівпрофесійні складські приміщення, створені за допомогою реконструкції цехів і ангарів радянських промислових підприємств і поступливі по технічних характеристиках професійним складам. При цьому загальна площа професійних і напівпрофесійних складських приміщень Києва в даний час складає 130 тыс.кв.м.

Третій сегмент (70%), представлений застарілими будівлями радянської епохи низької якості, невідповідними сучасним нормам, розташованими, як правило, в промислових зонах.

Можна також застосувати класифікацію, активно використовувану в Європі. Це віднесення складських комплексів по ряду критеріїв до класів A, B, C і D. Як правило, в Україні будуються нові логістичні комплекси, що відносяться до класу А.

Основних користувачів складських приміщень, можна розділити на три групи:

• Перша - це професійні логістичні компанії, крупні виробники і імпортери, структура бізнесу яких диктує потребу в оренді складських приміщень площею від 5 м до 10 тис. . і більш.
• Друга група споживачів складської нерухомості - це українські і міжнародні компанії, які володіють комплексними мережами дистрибуції. В даний час вони зацікавлені в придбанні або оренді напівпрофесійних складських площ в діапазоні 500 - 3000 .
• Третя група споживачів - це переважно українські компанії, які можна віднести до сфери дрібного і середнього бізнесу. Для них актуальний попит на оренду невеликих складських площ (до 1000 м ), як правило, в діапазоні 300 - 500 .

Причому українські компанії вважають за краще купувати склади, а міжнародні – орендувати. Будівництво складських будівель обходиться дешевше, ніж аналогічних за площею торгових або офісних об'єктів. Для цих цілей застосовується технологія швидко споруджуваних каркасних або безкаркасних споруд, готовий результат обходиться приблизно в 90–180 у.о./ . Найчастіше це одноповерхові будівлі заввишки 6–9 м. Якщо планується використовувати сучасне автоматизоване устаткування, то висоту стелі збільшують до 30 м.

Рис. 5.4. Розподіл складських приміщень на ринку Києва залежно від класу будівель.

Відкриття логістичного центру високої категорії (класу А) німецькою компанією «Кюне+Нагель» частково згладило ситуацію з дефіцитом складських приміщень. Орендні ставки складів досягли рекордного рівня в 15$, так за цей рік ціни підвищилися на 10%. Особливу потребу в складських послугах мають компанії, що реалізовують або проводять побутову техніку і товари широкого споживання. Експерти прогнозують, що в найближчі три роки в Києві і області з'явиться до 500 тис. складських приміщень. А поки очікується продовження зростання цін на 15-20% щорічно.

Рис.5.5. Загальний об'єм складських приміщень (класу А і В) тис. кв.м.

На українському ринку поки не відбулося жодного інвестиційного продажу складу через відсутність висококласних складів інвестиційного рівня. Проте, оцінюється мінімальний рівень прибутковості на рівні 15-17%.

Рис.5.5.Ставки мінімальної прибутковості

для професійних складських приміщень %

Серед основних тенденцій розвитку ринку логістичної нерухомості можна виділити наступні:

· темпи розвитку ринку логістичної нерухомості безпосередньо залежатимуть від макроекономічної ситуації в країні, зниження інвестиційних ризиків, розвитку вітчизняних і іноземних торгових мереж. Розвиток сфери торгівлі і збільшення товарообігу спричинять за собою збільшення попиту на складські приміщення;

· прискорення бізнес-процесів виробничих і торгових компаній потребує переходу від складів, що займаються лише зберіганням продукції, до складів, орієнтованих на вантажопереробку;

· попит на професійні склади класу А і В зростатиме;

· у найближчі 2-3 року на ринку України повинні з'явитися великі західні девелопери, що спеціалізуються на розвитку складської нерухомості;

· компанії здійснюватимуть значні інвестиції в створення ефективних методик управління товарними запасами і інформаційних технологій.

Також можна визначити ще одну важливу тенденцію, яка буде актуальна найближчим часом. Це зниження норми прибутку девелоперських проектів. З одного боку, на прибутковість проектів створення логістичних комплексів значною мірою негативно впливає висока вартість земельних ділянок, що має тенденцію до підвищення. З іншої – невпевненість інвесторів викликає той факт, що у нас орендні ставки перевищують східноєвропейські в 1,5-2,0 разу.

Тому для зниження ризиків і збереження рівня прибутковості проектів є два варіанти стратегічного розвитку. Компанії, що накопичили значний досвід в логістиці, володіють сучасними методиками управління запасами або готові інвестувати в їх розробку і впровадження, можуть перейти до суміжного сегменту ринку і стати операторами складів загального користування. Тобто, вони стають логістичними операторами, що надають послуги зберігання і переробки вантажів багатьом клієнтам.

Другим варіантом є використання, за прикладом східноєвропейських країн, новітньої технології built-to-suite. Суть цієї технології – будівництво логістичного центру на вимоги і під конкретних замовників. Правда, необхідно врахувати деякі ускладнення, що виникають при застосуванні цього проекту. Іноді замовник сам погано знає свій товар і його характеристики. Проте таке знання необхідне для ефективного розміщення і переробки товару. Вимоги компаній найчастіше бувають завищені, у зв'язку з їх невмінням ефективно управляти своїми запасами.

У країнах Східної Європи девелопери вже усвідомили важливість співпраці з кінцевими споживачами. Це дало додатковий поштовх в розвитку ринків логістичної нерухомості Польщі, Чехії і Угорщини. Зараз велика частина складських проектів на цих ринках створюються за допомогою built-to-suite. Український ринок теж рано чи пізно прийде до подібної практики.