Вартість майна і методи його оцінки.

Оцінка майна - систематизований збір і аналіз експертами даних, необхідних для визначення вартості різних видів майна (бізнесу) і оцінки її на основі чинного законодавства і стандартів.

Процедура оцінки майна:

-установление кількісних і якісних характеристик об'єкту оцінки;

-анализ ринку, до якого відноситься об'єкт оцінки;

-выбор методів оцінки і здійснення необхідних розрахунків;

-обобщение результатів і визначення підсумкової величини вартості об'єкту оцінки.

При визначенні ринкової вартості зазвичай використовують три основні підходи:

• витратний підхід;
• прибутковий підхід;
• порівняльний підхід.

Для певного виду майна в рамках кожного з підходів є свої методи розрахунку, обумовлені призначенням майна (нерухомість, устаткування, транспорт і т. д.), видом права на майно, а також метою або завданням оцінки. Методів розрахунків в рамках кожного з підходів достатньо багато і вибір оцінювачем методики розрахунку обумовлений початковими даними і метою оцінки по кожному конкретному об'єкту оцінки.

Прибутковий підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкту оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкту оцінки. В рамках прибуткового підходу, як правило, використовуються два основні методи: метод прямої капіталізації і метод дисконтованих грошових потоків. Застосування методу дисконтовані грошові найбільш обгрунтовано для оцінки об'єктів, що приносять грошові доходи нерівномірні по роках, метод прямої капіталізації - для об'єктів, що приносять рівномірні і рівновеликі доходи протягом року. Прибутковий підхід застосуємо тільки до прибуткових об'єктів, тобто до таких, метою володіння якими є отримання доходу (наприклад, від здачі їх в оренду).

Ставка (коефіцієнт) капіталізації - процентна ставка, використовувана для перерахунку доходів в ринкову вартість об'єкту. Використовується в оцінці при застосуванні методу прямої капіталізації.

Ставка дисконтування - процентна ставка, використовувана для приведення очікуваних майбутніх доходів (витрат) за певний період до поточної вартості. Використовується при застосуванні в оцінці методу дисконтованих грошових потоків.

Ставка доходу на інвестиції - процентне співвідношення між чистим доходом і вкладеними засобами. Використовується при оцінці інвестиційних проектів.

Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкту оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкту оцінки, з урахуванням його зносу (якщо такий є). При використанні витратного підходу розрахунки проводяться, виходячи з собівартості створення об'єкту. Тобто при витратному підході вважають, що вартість оцінюваних об'єктів визначається витратами виробника на їх створення (і реалізацію) з урахуванням їх зносу.

Знос майна (або застарівання) - зниження або втрата вартості майна в результаті зменшення корисності об'єкту під впливом різних причин: фізичних, технологічних, естетичних чинників, а також змін навколишнього середовища. Знос майна при оцінці визначають на підставі його фактичного стану.

Знос - будь-яка втрата корисності, яка призводить до того, що ринкова вартість майна стає менше вартості заміщення (відтворення). У оцінці розрізняють три види зносу: фізичний, функціональний і зовнішній (економічний).

Фізичний знос - це зниження корисності і вартості активу із-за погіршення його фізичного стану, втрати природних властивостей в результаті експлуатації і природної дії. Фізичний знос буває усунений і неусувний.

Усунений фізичний знос - знос, витрати на ліквідацію якого виправдані зростанням прибутковості або збільшенням вартості всього об'єкту. Неусувний фізичний знос - знос активу, витрати на усунення якого перевищують відповідне збільшення його вартості.

Функціональний знос (застарівання) - втрата вартості активу, пов'язана з неможливістю виконувати функції, для яких актив призначався в результаті технічних нововведень або зміни ринкових стандартів. Тобто це - втрата вартості унаслідок відносної нездатності даного об'єкту забезпечити корисність в порівнянні з новим об'єктом, створеним для таких же цілей. Він зазвичай викликаний невідповідністю технічним і функціональним вимогам по таких параметрах як розмір, стиль, термін служби і т.д.

Зовнішній (економічний) знос (застарівання) - втрата вартості активу, викликана зовнішніми економічними і неекономічними чинниками (політичними, юридичними, соціальними і ін.)

Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкту оцінки, заснованих на порівнянні об'єкту оцінки з аналогічними об'єктами, відносно яких є інформація про ціни операцій з ними.

Порівняльний підхід визначає ринкову вартість, адекватно цінність об'єкту, що відображає, в його поточному стані і грунтується на аналізі цін покупки і продажу аналогічних об'єктів, що склалися в даний момент на ринку в даному регіоні.

Методологічно підхід здійснюється шляхом аналізу цін аналогічних об'єктів майна і розрахунку відповідних коректувань, що враховують відмінність між ними і об'єктом оцінки.

Ціна операції з оцінюваним майном по факту, відповідно до коливань ринку аналогічних об'єктів, насправді може бути більше або менше визначеній оцінювачем вартості. Тобто, визначену оцінювачем вартість майна можна визначити, як його стартову ціну, орієнтир ціни майна.