Для выделения реверсионной составляющей на основании сравнения (5.9) и (5.11) запишем
(5.12)
Обозначим
(5.13)
Тогда
(5.14)
Теперь умножим знаменатель (5.14) на величину
и найдем
(5.15)
Введем обозначение
(5.16)
и назовем эту величину денежным потоком от реверсии. С учетом (5.16) стоимость можно записать так
(5.17)
С точностью до величины можно положить
(5.18)
Тогда в (5.7) можно записать
(5.19)
СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ НА ДАТУ ОЦЕНКИ
В основу оценки стоимости земли на дату оценки возьмем формулу (5.9). Положим в выражении
(5.20)
значения равными между собой. Заменим их обозначением чистого операционного дохода с земли Тогда
Заменяя в (5.20) через запишем
(5.21)
Поскольку
то
Тогда
(5.22)
Поскольку на основании (5.16) поток от реверсии равен
(5.23)
(здесь принято то с учетом (5.22) будет
(5.24)
После почленного деления второго слагаемого (5.24) на общий знаменатель при получим
(5.25)
В (5.25) является частью годового операционного дохода за отрезок Его можно записать так
(5.26)
Тогда
(5.27)
Подстановка (5.27) в (5.17) полностью определяет стоимость земли с учетом чистых операционных доходов по годам.
Полагая в (5.17) запишем стоимость земли
(5.28)
Сумму членов геометрической прогрессии в (5.28) при можно записать так
(5.29)
Тогда в частном случае для постоянного чистого операционного дохода с земли и в предположении
(5.30)
формулу стоимости земли (5.28) можно записать так
(5.31)
Пример 5.1.Оценить стоимость земельного участкана 6 августа 2003 года. Участок будет продан 10 июля 2007 года. Чистый операционный доход за период с момента оценки до конца года составил 18,8 у.е. На конец каждого последующего года чистый операционный доход соответственно составляет:
на 2005 год – 100 у.е.
на 2006 год – 100 у.е.
на 2007 год – 100 у.е.
На момент продажи чистый операционный доход составит величину 63,3 у.е. Процентная ставка на капитал, вкладываемый в землю равна 0,20
Решение:В основу решения положим формулу (5.28).
Для этого в начале определим следующие величины.
Поскольку 6 августа это 8,25 месяца, то
l
Рис. 5.2.
Так как 10 июля это 6,33 месяца, то
Найдем теперь составляющие выражения (5.28)
Поскольку для указанных годов, то будем иметь
Для земли можно положить
Тогда
Окончательно
Дата добавления: 2016-02-02; просмотров: 662;