Для выделения реверсионной составляющей на основании сравнения (5.9) и (5.11) запишем

(5.12)

Обозначим

(5.13)

Тогда

(5.14)

Теперь умножим знаменатель (5.14) на величину

и найдем

(5.15)

Введем обозначение

(5.16)

и назовем эту величину денежным потоком от реверсии. С учетом (5.16) стоимость можно записать так

(5.17)

С точностью до величины можно положить

(5.18)

Тогда в (5.7) можно записать

(5.19)

СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ НА ДАТУ ОЦЕНКИ

В основу оценки стоимости земли на дату оценки возьмем формулу (5.9). Положим в выражении

(5.20)

значения равными между собой. Заменим их обозначением чистого операционного дохода с земли Тогда

Заменяя в (5.20) через запишем

(5.21)

Поскольку

то

Тогда

(5.22)

Поскольку на основании (5.16) поток от реверсии равен

(5.23)

(здесь принято то с учетом (5.22) будет

(5.24)

После почленного деления второго слагаемого (5.24) на общий знаменатель при получим

(5.25)

В (5.25) является частью годового операционного дохода за отрезок Его можно записать так

(5.26)

Тогда

(5.27)

Подстановка (5.27) в (5.17) полностью определяет стоимость земли с учетом чистых операционных доходов по годам.

Полагая в (5.17) запишем стоимость земли

(5.28)

Сумму членов геометрической прогрессии в (5.28) при можно записать так

(5.29)

Тогда в частном случае для постоянного чистого операционного дохода с земли и в предположении

(5.30)

формулу стоимости земли (5.28) можно записать так

(5.31)

Пример 5.1.Оценить стоимость земельного участкана 6 августа 2003 года. Участок будет продан 10 июля 2007 года. Чистый операционный доход за период с момента оценки до конца года составил 18,8 у.е. На конец каждого последующего года чистый операционный доход соответственно составляет:

на 2005 год – 100 у.е.

на 2006 год – 100 у.е.

на 2007 год – 100 у.е.

На момент продажи чистый операционный доход составит величину 63,3 у.е. Процентная ставка на капитал, вкладываемый в землю равна 0,20

Решение:В основу решения положим формулу (5.28).

Для этого в начале определим следующие величины.

Поскольку 6 августа это 8,25 месяца, то

l

Рис. 5.2.

Так как 10 июля это 6,33 месяца, то

Найдем теперь составляющие выражения (5.28)

Поскольку для указанных годов, то будем иметь

Для земли можно положить

Тогда

Окончательно