В) Метод капитализации заемного и собственного капитала.

Этот метод, называемый [12] еще методом Эллвуда, является продолжением метода связанных инвестиций.

Здесь ставка капитализации рассчитывается по формуле

где ставка дохода на соответственный капитал;

ипотечный коэффициент;

процент уменьшения или увеличения стоимости имущества за прогнозируемый период;

фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал.

Пример 4.14.Определить стоимость земельного участка при следующих исходных данных. Чистый операционный доход Стоимость земли за период владения может повыситься на 50%. Доля заемных средств 60%. Ставка процента по кредиту 18%. Отдача на собственный капитал 20%.

Решение.По таблицам Эллвуда [12, стр. 272, 273] можно найти

В данном примере

Тогда

Г) Методы Инвуда, Ринга, Хоскольда.

Стоимость актива в этих методах определяется формулой (4.22).

Метод Инвуда

Если кредит берется по ставке является платежом в фонд погашения кредита. Тогда в соответствии с шестой функцией сложного процента сумма взятого кредита, а ежегодный доход кредитодателя. Величину же можно рассматривать, как коэффициент компенсации этого дохода.

Метод Ринга

Здесь стремится к нулю и

Коэффициент капитализации дохода по кредиту тогда равен

Метод Хоскольда

Этот метод аналогичен методу Инвуда, только здесь

Рассмотрим пример, иллюстрирующий данные методы для оценки земли. Его полностью заимствуем из [2, стр. 142]

Пример 4.15.Объект – улучшенный земельный участок. Рыночная стоимость улучшений 1000 у.е. Доля стоимости улучшений в общей стоимости 2/3. Чистый операционный доход – 483 у.е. Норма отдачи на собственный капитал – 10% годовых. Срок экономической жизни улучшений – n=3 года. В конце срока экономической жизни улучшений осуществляется продажа земельного участка.

Определить стоимость продажи при следующих вариантах ставки возмещения износа:

Решение.В основу решения полагается формула (4.22). Но в данном примере возмещается стоимость улучшений. Поэтому здесь ее можно записать так [2, (3, 70)].

где доля стоимости улучшений в стоимости общего объекта недвижимости.

Здесь

Тогда решения будут выглядеть так

Еще раз подчеркнем, что в качестве решение здесь берется более общая формула [2, (3. 70)]. Но суть метода остается той же.