Стоимость объекта с учетом заемных средств

Собственные и заемные средства называются связанными средствами.

В [2, (3. 102)] установлена стоимость объекта с учетом заемных средств. Она состоит из двух составляющих:

- стоимости создаваемой собственными средствами

- оставшейся стоимости займа (стоимости займа на момент оценки),

где

, (4.26)

часть чистого операционного дохода, откладываемая на погашение долга; реверсионная часть долга; ставка процента на общий капитал (собственный и заемный); стоимость оставшегося долга на момент оценки.

Выражение (4.26) можно переписать так

Согласно (4.24)

тогда

(4.27)

Согласно [2, стр. 162] могут быть следующие временные сочетания кредитных сроков и срока владения объектом.

1. Срок погашения кредита равен сроку владения объектом (рис. 4.1)

Рис. 4.1.

Поскольку в (4.27) создается собственными средствами, то согласно (4.22)

Можно записать также, что

или

Согласно [2, стр. 150]

Тогда

Если обозначить

где доля заемных средств в общей стоимости на дату оценки; ставка процента на заемный капитал (ставка процента на ежегодные платежи по заемному капиталу), то можно записать

или

Тогда

(4.28)

Если объект не продается, т.е. k=n, то

и обозначая

формулу (4.28) можно переписать так

Данную формулу называют [2] формулой простой инвестиционной группы.

2. Срок погашения кредита меньше срока владения собственностью k (рис.4.2)

Рис.4.2.

В данном случае (4.27) будет иметь вид

Здесь снова

и соответственно

Обозначая как и в [2, стр. 163]

по аналогии с (4.28) можно записать

(4.29)

Отметим, что в [2] принято

3. Срок погашения кредита больше срока k владения объектом (рис.4.3)

Рис.4.3

Следуя выводам (4.26)-(4.27) запишем

Здесь

После суммирования прогрессии в числителе получим

или

Тогда формула стоимости в данном случае будет

Принимая те же обозначения, что и ранее запишем

или

Тогда окончательно

(4.30)