С ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ

Сформулируем задачу в общем виде.

Стоимость улучшений объекта недвижимости составляет Срок экономической жизни улучшений n лет. Продажа объекта недвижимости осуществляется в конце года k. Ставка процента отдачи на капитал, вкладываемый в землю а на капитал в улучшения – Ежегодный чистый операционный доход составляет I. Ставка процента функции износа равна ставке процента фонда возмещения Фонд возмещения создается методами Инвуда, Ринга, Хоскольда.

Определить стоимость земли в системе данного объекта недвижимости.

Решение задачи в общем виде.

Объект недвижимости состоит из двух частей: улучшений и земли.

Его стоимость может быть записана так

(4.1)

где соответственно стоимость улучшений и земли.

С объекта недвижимости можно получить следующий чистый операционный доход

(4.2)

В свою очередь величина раскладывается на две части (2.4)

(4.3)

где в соответствии с (2.6) и (2.43)

(4.4)

(4.5)

а в соответствии с (2.23)

(4.6)

Чистый операционный доход с земли равен

(4.7)

Для решения задачи необходимо выполнить следующие действия:

1. Определить чистый операционный доход по улучшениям в соответствии с (4.3) – (4.6).

2. Зная реальный чистый операционный доход I, получаемый с объекта недвижимости, найти

(4.8)

3. По формуле

(4.9)

вычислить стоимость земли для каждого года. Такой метод расчета стоимости актива называется методом прямой капитализации.

Рассмотрим теперь расчет стоимости земли для различных методов формирования фонда недвижимости.

Метод Инвуда.

В данном методе

(4.10)

Значение будет постоянной величиной и определяться по формуле (2.3). Далее для каждого года будет находиться по формулам (4.8), (4.9) стоимость земли.

Пример 4.1.Первоначальная стоимость улучшений составляет величину Ежегодный чистый операционный доход составляет I = 483 у.е., срок экономической жизни улучшений Определить стоимость земли по годам.

Решение:

1. Находим по (2.3)

2. Определим

3.

Стоимость земли будет постоянной для каждого года.

Метод Ринга.

В данном методе Для года q в соответствии с (2.59)

а операционный чистый доход по улучшениям будет определяться по формуле (2.58).

Пример 4.2.При данных примера 4.1 вычислить для каждого года стоимость земли. Исключением в данном случае является то, что

Решение:

Для года q=1

Для года q=2

Для года q=3

Далее по годам

и соответственно

При таком методе формирования фонда возмещения и соответственно модели износа стоимость земли увеличивается. Ибо действительно, чтобы получать постоянный чистый операционный доход с объекта недвижимости стоимостью в 480 у.е. при постоянном износе улучшений, необходимо увеличить доход с земли. А это повышает ее стоимость.

Метод Хоскольда

Этот метод формирования фонда возмещения занимает промежуточное положение между методами Инвуда и Ринга. При нем

,

Расчет чистого операционного дохода по улучшениям будет осуществляться по формулам (4.3) – (4.5).

Пример 4.3.При исходных данных примера 4.1 вычислить для каждого года стоимость земли. Принять лишь, что

Решение:

Для года q=1

Для года q=2

Для года q=3

Далее по годам

и соответственно

В таблице 1 приведена стоимость земли по годам для каждого метода формирования фонда возмещения.

Таблица 4.1