ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ, СОГЛАСОВАНИЯ И УТВЕРЖДЕНИЯ ТЭО ИНВЕСТИЦИЙ

Заказчик (инвестор) исходя из своих целей и анализа ситуации с учетом решений, принятых в программах и схемах размещения производительных сил, подготавливает Декларацию о намерениях, примерное содержание которой приведено в п.4.4. Декларация направляется в местный орган государственного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков.

После получения положительного решения от органа местного самоуправления по поводу Ходатайства (Декларации) о намерениях и рассмотрения условий размещения площадки (трассы) для строительства объекта Заказчик (инвестор) принимает решение о разработке ТЭО.

Для подготовки исходной информации и материалов, составления задания на разработку ТЭО, организации и проведения конкурса (тендера) на их разработку, заказчиком привлекаются на договорных условиях инжиниринговая, консалтинговая, маркетинговая фирмы или создается тендерный комитет.

Состав исходной информации определяется в зависимости от вида и масштабов планируемой деятельности объекта, количества и видов используемых ресурсов, вовлекаемых в хозяйственный оборот, особенностей экологической ситуации и др.

Согласование намеченных решений по строительству объекта и условий предварительного согласования земельного участка производится заказчиком или, по его поручению, проектировщиком с учетом полученной информации согласно порядку, приведенному в схеме организации предварительного согласования размещения земельного участка строительства.

Затраты, связанные с проведением согласований, подготовкой и передачей документации по предварительному согласованию и отводу земельного участка, оплачиваются инвестором из собственных средств, в порядке и размере, определенными органами местного самоуправления.

Проекты, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности подлежат государственной экспертизе в соответствии с Порядком, установленным в Российской Федерации.

Утверждение проектов на строительство объектов в зависимости от источников финансирования производится:

1. за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета РФ – в порядке, установленном Минстроем России совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами;

2. за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга – соответствующими органами государственного управления или в установленном ими порядке;

3. за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов) – непосредственно заказчиками (инвесторами).

В результате разработки ТЭО определяются технико-экономические и финансовые показатели, состав которых приведен ниже.

Основные технико-экономические и финансовые показатели, включенные в распорядительный документ об утверждении (одобрении) ТЭО инвестиций:

1. Мощность предприятия (годовой выпуск продукции, в соотв. ед. пропускная способность) в натуральном выражении (по видам продукции).

2. Стоимость товарной продукции млн. руб.

3. Общая численность работающих, в том числе рабочих, чел.

4. Количество (прирост) рабочих мест, место

5. Общая стоимость строительства, млн. руб.

в том числе:

· объектов производственного назначения --"--

· объектов жилищно-гражданского назначения --"--

· прочих объектов

6. Стоимость основных производственных фондов --"--

7. Продолжительность строительства, лет

8. Удельные капитальные вложения, руб/ед

9. Себестоимость основных видов продукции, руб/ед

10. Балансовая прибыль, млн/руб

11. Чистая прибыль (доход), млн/руб

12. Срок окупаемости капитальных вложений, лет

13. Внутренняя норма рентабельности (норма прибыли)%

Для объектов жилищно-гражданского строительства ТЭО состоит из следующих разделов:

1. общая пояснительная записка;

2. архитектурно-строительные решения;

3. технологические решения;

4. решения по инженерному оборудованию;

5. охрана окружающей среды;

6. инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

7. сметная документация;

8. эффективность инвестиций.

ВЫБОР ПЛОЩАДКИ

Принятию инвестиционного решения предшествует выбор площадки (земельного участка) для проекта.

От этого выбора в значительной степени зависит успех всего проекта, поэтому эта процедура традиционно состоит из ряда этапов:

1. формирование критериев, которым площадка должна соответствовать;

2. формирование альтернативных вариантов;

3. сравнение вариантов возможных площадок на предмет соответствия выбранным критериям;

4. проведение инженерно-геологических изысканий на лучших из альтернативных вариантов;

5. дополнительное изучение вариантов, признанных лучшими, на предмет соответствия совокупности критериев;

6. окончательный выбор месторасположения площадки.

Для этой цели специалистами разрабатываются специальные карты рейтинга строительных участков.

Ниже приведены основные факторы рейтинга участков:

1. инженерно-геологическая приемлемость;

2. возможность получить разрешительные документы;

3. политическая характеристика региона;

4. кадры (наличие, уровень заработной платы, законы по труду);

5. налоги (имущественные, на инвестиции, на предпринимательство);

6. окружающая среда (законодательство, отношение общественности, качество воды);

7. климатические условия (количество осадков, затраты на отопление, влажность);

8. инфраструктура (безопасность, дороги, местные ресурсы);

9. транспорт (стоимость, наличие подвижного состава).

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

После утверждения ТЭО и принятия инвестиционного решения заказчик обращается в орган местного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта.

Подготовку материалов по изъятию и предоставлению земельных участков осуществляют районные (городские) комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам.

Орган местного самоуправления рассматривает указанные материалы и принимает решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка выдается заказчику.

На этом заканчивается начальная (прединвестиционная) фаза проекта. Ее результатами являются:

1. объемы работ по проекту;

2. смета и бюджет проекта;

3. площадка (земельный участок);

4. график проекта, в т. ч. график поставок ресурсов;

5. нормы и стандарты;

6. задание на проектирование.

БИЗНЕС-ПЛАН

НАЗНАЧЕНИЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

Бизнес-план – это подробный, четко структурированный и тщательно подготовленный документ, описывающий цели и задачи, которые необходимо решить предприятию (компании), способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели предприятия и/или проекта в результате их достижения. В нем содержится оценка текущего момента, сильных и слабых сторон проекта, анализ рынка и информация о потребителях продукции или услуг. Бизнес-план:

1. дает возможность определить жизнеспособность проекта в условиях конкуренции;

2. содержит ориентир, как должен развиваться проект (предприятие, компания);

3. служит важным инструментом получения финансовой поддержки от внешних инвесторов.

Бизнес-план предназначен, прежде всего, для трех категорий участников проекта:

1. менеджеров, являющихся создателями бизнес-плана, разработка которого помимо вышеуказанных результатов, позволяет получить очевидные преимущества от самого процесса планирования;

2. собственников, заинтересованных в составлении бизнес-плана с точки зрения перспектив развития фирмы;

3. кредиторов–обычно банков, для которых бизнес-план является обязательным документом, подтверждающим коммерческую привлекательность проекта.

Таким образом, бизнес-план дает возможность понять общее состояние дел на данный момент; ясно представить тот уровень, которого может достичь проект (предприятие), планировать процесс перехода от одного состояния в другое. В настоящее время бизнес-планирование является общепринятой формой ознакомления потенциальных инвесторов, кредиторов и прочих партнеров с проектом, в котором им предлагается принять участие.

СОСТАВ БИЗНЕС-ПЛАНА

Состав бизнес-плана и степень его детализации зависят от размеров будущего проекта и сферы, к которой он относится.

Так, если предполагается наладить производство нового вида какой-либо продукции, то должен быть разработан весьма подробный план, диктуемый сложностью самого продукта и сложностью рынка этого продукта. Если же речь идет только о розничной продаже какого-либо продукта, то бизнес-план может быть более простым.

Таким образом, состав и детализация бизнес-плана зависят от характера создаваемого предприятия – относится ли оно к сфере услуг или к производственной сфере. Если предприятие производственное, то на состав и детализацию бизнес-плана повлияет вид товара и будет ли этот товар выпускаться для потребителей или для производителей.

Состав бизнес-плана также зависит от размера предполагаемого рынка сбыта, наличия конкурентов и перспектив роста создаваемого предприятия.

Примерный состав бизнес-плана:

1. Вводная часть

· название и адрес фирмы

· учредители

· суть и цель проекта

· стоимость проекта

· потребность в финансах

· ссылка на конфиденциальность

2. Анализ положения дел в отрасли

· текущая ситуация и тенденции развития отрасли

· направление и задачи деятельности проекта

3. Существо предлагаемого проекта

· продукция (услуги или работы)

· технология

· лицензии

· патентные права

4. Анализ рынка

· потенциальные потребители продукции

· потенциальные конкуренты

· размер рынка и его рост

· оценочная доля на рынке

5. План маркетинга

· цены

· ценовая политика

· каналы сбыта

· реклама

· прогноз новой продукции

6. Производственный план

· производственный процесс

· производственные помещения

· оборудование

· источники поставки сырья, материалов, оборудования и рабочих кадров

· субподрядчики

7. Организационный план и управление персоналом

· форма собственности

· сведения о партнерах, владельцах предприятия

· сведения о руководящем составе

· организационная структура

8. Степень риска

· слабые стороны предприятия

· вероятность появления новых технологий

· альтернативные стратегии

9. Финансовый план

· отчет о прибыли

· отчет о движении денежных средств

· балансовый план

· точка безубыточности

10. Приложения

· копии контрактов, лицензии и т. п.

· копии документов, из которых взяты исходные данные

· прейскуранты поставщиков.

ИСХОДНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ БИЗНЕС-ПЛАНА

Данный этап предшествует составлению бизнес-плана и позволяет четко определить цели и задачи будущего проекта.

Информация о спросе подразумевает выяснение (уточнение) характеристик продукции проекта, возможную цену (торговые наценки), конкурентов, объем спроса с учетом рыночных трендов и место реализации продукции.

Необходимые данные можно получить, обратившись в соответствующие специализированные организации или проведя собственные исследования. Источником информации могут стать публикации отраслевых ассоциации, правительственные отчеты и статьи в научных журналах.

Данные о потенциальных размерах рынка могут обосновать те положения бизнес-плана, которые касаются маркетинга.

Производственная информация включает определение производственных потребностей предприятия, зависящих от того, какую продукцию оно собирается выпускать. Большую часть необходимой информации можно получить у производителей аналогичной продукции.

При сборе производственной информации необходимо обратить внимание на следующиевопросы:

1. производственные операции: необходимо установить перечень всех базовых операций по обработке и сборке, выяснить, нельзя ли поручить некоторые из них субподрядчикам, а если можно, то какие и кому;

2. сырье и материалы: составить список всех видов сырья и материалов, установить название фирм-поставщиков, их адреса и ориентировочные цены;

3. оборудование: составить спецификацию всего необходимого оборудования и по каждой единице оборудования выяснить, можно ли взять его в аренду или нужно покупать;

4. трудовые ресурсы: составить перечень специальностей с указанием числа работников по каждой специальности, их заработной платы и выявить возможности подготовки таких специалистов;

5. помещения: определить потребность в производственных площадях, возможности аренды помещений, их покупки и т. д.;

6. накладные расходы: расходы на покупку инструментов, спецодежды, канцелярских товаров, на оплату счетов за электроэнергию, водопровод и прочие муниципальные услуги, на заработную плату управленческого персонала и т. д.

Финансовая информация необходима для всесторонней оценки финансовых аспектов деятельности предприятия. На основании этой информации потенциальные инвесторы будут судить о рентабельности проекта, о том, сколько денег потребуется вложить в предприятие, чтобы поставить его на ноги и покрыть текущие расходы начального этапа и о том, каким образом можно получить необходимые средства (выпуск акций, займы и пр.)

Одной из самых сложных задач при составлении бизнес-плана является проведение анализа цен на товары конкурентов. Дело в том, что в реально функционирующей рыночной экономике информация о ценах чаще всего является коммерческой тайной изготовителя. Публикуются лишь цены предложения, но эти цены значительно отличаются от цен реальных поставок из-за использования разнообразных скидок.

При формировании цен на продукцию (работы или услуги) необходимо учитывать различные меры государственного лимитирования или регулирования уровней цен и их динамики (см. главу 4).

Существуют три основных финансовых отчета, которые позволяют оценить жизнеспособность проекта: 1) Отчет о движении денежных средств 2) Отчет о прибыли 3) Балансовый отчет.

РАЗРАБОТЧИКИ БИЗНЕС-ПЛАНА

Оптимальным является вариант, когда бизнес-план составляет предприниматель или специалисты предприятия с привлечением профессиональных консультантов. Консультанты помогают «увидеть» проект, правильно расставить акценты, оценить эффективность проекта и придать «товарный вид» бизнес-плану. Особенно важна роль профессиональных консультантов при подготовке разделов анализа рынка, плана маркетинга, анализа рисков и финансового плана.

СОДЕРЖАНИЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

Вводная часть (резюме проекта)

Вводная часть, как правило, пишется уже после того, как составлен весь план. Она должна быть краткой (не более 2 – 3 страниц) и трактоваться как самостоятельный рекламный документ, так как в ней содержатся основные положения всего бизнес-плана. В ней указывается название и ад­рес предприятия, имена и адреса учредителей, основные положения предлагаемого проекта, его суть и цель, стоимость проекта, потребности в финансах.

Вводная часть должна быть написана так, чтобы вызвать интерес у потенциального инвестора. По содержанию вводной части инвестор часто судит о том, стоит ли ему терять время дальше и читать план до конца. Нужно четко и убедительно изложить основные положения предлагаемого проекта, а именно: чем будет заниматься предприятие, сколько денег потребуется в него вложить, какой, ожидается спрос на продукцию (работы или услуги) и почему предприятие добьется успеха.