ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ, СОГЛАСОВАНИЯ И УТВЕРЖДЕНИЯ ТЭО ИНВЕСТИЦИЙ
Заказчик (инвестор) исходя из своих целей и анализа ситуации с учетом решений, принятых в программах и схемах размещения производительных сил, подготавливает Декларацию о намерениях, примерное содержание которой приведено в п.4.4. Декларация направляется в местный орган государственного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков.
После получения положительного решения от органа местного самоуправления по поводу Ходатайства (Декларации) о намерениях и рассмотрения условий размещения площадки (трассы) для строительства объекта Заказчик (инвестор) принимает решение о разработке ТЭО.
Для подготовки исходной информации и материалов, составления задания на разработку ТЭО, организации и проведения конкурса (тендера) на их разработку, заказчиком привлекаются на договорных условиях инжиниринговая, консалтинговая, маркетинговая фирмы или создается тендерный комитет.
Состав исходной информации определяется в зависимости от вида и масштабов планируемой деятельности объекта, количества и видов используемых ресурсов, вовлекаемых в хозяйственный оборот, особенностей экологической ситуации и др.
Согласование намеченных решений по строительству объекта и условий предварительного согласования земельного участка производится заказчиком или, по его поручению, проектировщиком с учетом полученной информации согласно порядку, приведенному в схеме организации предварительного согласования размещения земельного участка строительства.
Затраты, связанные с проведением согласований, подготовкой и передачей документации по предварительному согласованию и отводу земельного участка, оплачиваются инвестором из собственных средств, в порядке и размере, определенными органами местного самоуправления.
Проекты, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности подлежат государственной экспертизе в соответствии с Порядком, установленным в Российской Федерации.
Утверждение проектов на строительство объектов в зависимости от источников финансирования производится:
1. за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета РФ – в порядке, установленном Минстроем России совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами;
2. за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга – соответствующими органами государственного управления или в установленном ими порядке;
3. за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов) – непосредственно заказчиками (инвесторами).
В результате разработки ТЭО определяются технико-экономические и финансовые показатели, состав которых приведен ниже.
Основные технико-экономические и финансовые показатели, включенные в распорядительный документ об утверждении (одобрении) ТЭО инвестиций:
1. Мощность предприятия (годовой выпуск продукции, в соотв. ед. пропускная способность) в натуральном выражении (по видам продукции).
2. Стоимость товарной продукции млн. руб.
3. Общая численность работающих, в том числе рабочих, чел.
4. Количество (прирост) рабочих мест, место
5. Общая стоимость строительства, млн. руб.
в том числе:
· объектов производственного назначения --"--
· объектов жилищно-гражданского назначения --"--
· прочих объектов
6. Стоимость основных производственных фондов --"--
7. Продолжительность строительства, лет
8. Удельные капитальные вложения, руб/ед
9. Себестоимость основных видов продукции, руб/ед
10. Балансовая прибыль, млн/руб
11. Чистая прибыль (доход), млн/руб
12. Срок окупаемости капитальных вложений, лет
13. Внутренняя норма рентабельности (норма прибыли)%
Для объектов жилищно-гражданского строительства ТЭО состоит из следующих разделов:
1. общая пояснительная записка;
2. архитектурно-строительные решения;
3. технологические решения;
4. решения по инженерному оборудованию;
5. охрана окружающей среды;
6. инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
7. сметная документация;
8. эффективность инвестиций.
ВЫБОР ПЛОЩАДКИ
Принятию инвестиционного решения предшествует выбор площадки (земельного участка) для проекта.
От этого выбора в значительной степени зависит успех всего проекта, поэтому эта процедура традиционно состоит из ряда этапов:
1. формирование критериев, которым площадка должна соответствовать;
2. формирование альтернативных вариантов;
3. сравнение вариантов возможных площадок на предмет соответствия выбранным критериям;
4. проведение инженерно-геологических изысканий на лучших из альтернативных вариантов;
5. дополнительное изучение вариантов, признанных лучшими, на предмет соответствия совокупности критериев;
6. окончательный выбор месторасположения площадки.
Для этой цели специалистами разрабатываются специальные карты рейтинга строительных участков.
Ниже приведены основные факторы рейтинга участков:
1. инженерно-геологическая приемлемость;
2. возможность получить разрешительные документы;
3. политическая характеристика региона;
4. кадры (наличие, уровень заработной платы, законы по труду);
5. налоги (имущественные, на инвестиции, на предпринимательство);
6. окружающая среда (законодательство, отношение общественности, качество воды);
7. климатические условия (количество осадков, затраты на отопление, влажность);
8. инфраструктура (безопасность, дороги, местные ресурсы);
9. транспорт (стоимость, наличие подвижного состава).
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
После утверждения ТЭО и принятия инвестиционного решения заказчик обращается в орган местного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта.
Подготовку материалов по изъятию и предоставлению земельных участков осуществляют районные (городские) комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам.
Орган местного самоуправления рассматривает указанные материалы и принимает решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка выдается заказчику.
На этом заканчивается начальная (прединвестиционная) фаза проекта. Ее результатами являются:
1. объемы работ по проекту;
2. смета и бюджет проекта;
3. площадка (земельный участок);
4. график проекта, в т. ч. график поставок ресурсов;
5. нормы и стандарты;
6. задание на проектирование.
БИЗНЕС-ПЛАН
НАЗНАЧЕНИЕ БИЗНЕС-ПЛАНА
Бизнес-план – это подробный, четко структурированный и тщательно подготовленный документ, описывающий цели и задачи, которые необходимо решить предприятию (компании), способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели предприятия и/или проекта в результате их достижения. В нем содержится оценка текущего момента, сильных и слабых сторон проекта, анализ рынка и информация о потребителях продукции или услуг. Бизнес-план:
1. дает возможность определить жизнеспособность проекта в условиях конкуренции;
2. содержит ориентир, как должен развиваться проект (предприятие, компания);
3. служит важным инструментом получения финансовой поддержки от внешних инвесторов.
Бизнес-план предназначен, прежде всего, для трех категорий участников проекта:
1. менеджеров, являющихся создателями бизнес-плана, разработка которого помимо вышеуказанных результатов, позволяет получить очевидные преимущества от самого процесса планирования;
2. собственников, заинтересованных в составлении бизнес-плана с точки зрения перспектив развития фирмы;
3. кредиторов–обычно банков, для которых бизнес-план является обязательным документом, подтверждающим коммерческую привлекательность проекта.
Таким образом, бизнес-план дает возможность понять общее состояние дел на данный момент; ясно представить тот уровень, которого может достичь проект (предприятие), планировать процесс перехода от одного состояния в другое. В настоящее время бизнес-планирование является общепринятой формой ознакомления потенциальных инвесторов, кредиторов и прочих партнеров с проектом, в котором им предлагается принять участие.
СОСТАВ БИЗНЕС-ПЛАНА
Состав бизнес-плана и степень его детализации зависят от размеров будущего проекта и сферы, к которой он относится.
Так, если предполагается наладить производство нового вида какой-либо продукции, то должен быть разработан весьма подробный план, диктуемый сложностью самого продукта и сложностью рынка этого продукта. Если же речь идет только о розничной продаже какого-либо продукта, то бизнес-план может быть более простым.
Таким образом, состав и детализация бизнес-плана зависят от характера создаваемого предприятия – относится ли оно к сфере услуг или к производственной сфере. Если предприятие производственное, то на состав и детализацию бизнес-плана повлияет вид товара и будет ли этот товар выпускаться для потребителей или для производителей.
Состав бизнес-плана также зависит от размера предполагаемого рынка сбыта, наличия конкурентов и перспектив роста создаваемого предприятия.
Примерный состав бизнес-плана:
1. Вводная часть
· название и адрес фирмы
· учредители
· суть и цель проекта
· стоимость проекта
· потребность в финансах
· ссылка на конфиденциальность
2. Анализ положения дел в отрасли
· текущая ситуация и тенденции развития отрасли
· направление и задачи деятельности проекта
3. Существо предлагаемого проекта
· продукция (услуги или работы)
· технология
· лицензии
· патентные права
4. Анализ рынка
· потенциальные потребители продукции
· потенциальные конкуренты
· размер рынка и его рост
· оценочная доля на рынке
5. План маркетинга
· цены
· ценовая политика
· каналы сбыта
· реклама
· прогноз новой продукции
6. Производственный план
· производственный процесс
· производственные помещения
· оборудование
· источники поставки сырья, материалов, оборудования и рабочих кадров
· субподрядчики
7. Организационный план и управление персоналом
· форма собственности
· сведения о партнерах, владельцах предприятия
· сведения о руководящем составе
· организационная структура
8. Степень риска
· слабые стороны предприятия
· вероятность появления новых технологий
· альтернативные стратегии
9. Финансовый план
· отчет о прибыли
· отчет о движении денежных средств
· балансовый план
· точка безубыточности
10. Приложения
· копии контрактов, лицензии и т. п.
· копии документов, из которых взяты исходные данные
· прейскуранты поставщиков.
ИСХОДНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ БИЗНЕС-ПЛАНА
Данный этап предшествует составлению бизнес-плана и позволяет четко определить цели и задачи будущего проекта.
Информация о спросе подразумевает выяснение (уточнение) характеристик продукции проекта, возможную цену (торговые наценки), конкурентов, объем спроса с учетом рыночных трендов и место реализации продукции.
Необходимые данные можно получить, обратившись в соответствующие специализированные организации или проведя собственные исследования. Источником информации могут стать публикации отраслевых ассоциации, правительственные отчеты и статьи в научных журналах.
Данные о потенциальных размерах рынка могут обосновать те положения бизнес-плана, которые касаются маркетинга.
Производственная информация включает определение производственных потребностей предприятия, зависящих от того, какую продукцию оно собирается выпускать. Большую часть необходимой информации можно получить у производителей аналогичной продукции.
При сборе производственной информации необходимо обратить внимание на следующиевопросы:
1. производственные операции: необходимо установить перечень всех базовых операций по обработке и сборке, выяснить, нельзя ли поручить некоторые из них субподрядчикам, а если можно, то какие и кому;
2. сырье и материалы: составить список всех видов сырья и материалов, установить название фирм-поставщиков, их адреса и ориентировочные цены;
3. оборудование: составить спецификацию всего необходимого оборудования и по каждой единице оборудования выяснить, можно ли взять его в аренду или нужно покупать;
4. трудовые ресурсы: составить перечень специальностей с указанием числа работников по каждой специальности, их заработной платы и выявить возможности подготовки таких специалистов;
5. помещения: определить потребность в производственных площадях, возможности аренды помещений, их покупки и т. д.;
6. накладные расходы: расходы на покупку инструментов, спецодежды, канцелярских товаров, на оплату счетов за электроэнергию, водопровод и прочие муниципальные услуги, на заработную плату управленческого персонала и т. д.
Финансовая информация необходима для всесторонней оценки финансовых аспектов деятельности предприятия. На основании этой информации потенциальные инвесторы будут судить о рентабельности проекта, о том, сколько денег потребуется вложить в предприятие, чтобы поставить его на ноги и покрыть текущие расходы начального этапа и о том, каким образом можно получить необходимые средства (выпуск акций, займы и пр.)
Одной из самых сложных задач при составлении бизнес-плана является проведение анализа цен на товары конкурентов. Дело в том, что в реально функционирующей рыночной экономике информация о ценах чаще всего является коммерческой тайной изготовителя. Публикуются лишь цены предложения, но эти цены значительно отличаются от цен реальных поставок из-за использования разнообразных скидок.
При формировании цен на продукцию (работы или услуги) необходимо учитывать различные меры государственного лимитирования или регулирования уровней цен и их динамики (см. главу 4).
Существуют три основных финансовых отчета, которые позволяют оценить жизнеспособность проекта: 1) Отчет о движении денежных средств 2) Отчет о прибыли 3) Балансовый отчет.
РАЗРАБОТЧИКИ БИЗНЕС-ПЛАНА
Оптимальным является вариант, когда бизнес-план составляет предприниматель или специалисты предприятия с привлечением профессиональных консультантов. Консультанты помогают «увидеть» проект, правильно расставить акценты, оценить эффективность проекта и придать «товарный вид» бизнес-плану. Особенно важна роль профессиональных консультантов при подготовке разделов анализа рынка, плана маркетинга, анализа рисков и финансового плана.
СОДЕРЖАНИЕ БИЗНЕС-ПЛАНА
Вводная часть (резюме проекта)
Вводная часть, как правило, пишется уже после того, как составлен весь план. Она должна быть краткой (не более 2 – 3 страниц) и трактоваться как самостоятельный рекламный документ, так как в ней содержатся основные положения всего бизнес-плана. В ней указывается название и адрес предприятия, имена и адреса учредителей, основные положения предлагаемого проекта, его суть и цель, стоимость проекта, потребности в финансах.
Вводная часть должна быть написана так, чтобы вызвать интерес у потенциального инвестора. По содержанию вводной части инвестор часто судит о том, стоит ли ему терять время дальше и читать план до конца. Нужно четко и убедительно изложить основные положения предлагаемого проекта, а именно: чем будет заниматься предприятие, сколько денег потребуется в него вложить, какой, ожидается спрос на продукцию (работы или услуги) и почему предприятие добьется успеха.
Дата добавления: 2016-01-29; просмотров: 2734;