Исходные данные для задания № 1
| Показатели | Варианты | ||||||||
| 1,2,3 | 4,5,6 | 7,8,9 | 10,11,12 | 13,14,15 | 16,17,18 | 19,20,21 | 22,23,24 | 25,26,27 | |
| Площадь, м2 | |||||||||
| Годовая арендная плата, руб/м2 | |||||||||
| Срок экономической жизни объекта, лет | |||||||||
| Потери от недоиспользования дн/м2: 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал | 2/50 6/65 1/50 3/45 | 5/80 4/100 5/90 3/120 | 2/125 6/130 5/50 3/80 | 3/55 3/60 1/70 3/100 | 2/45 7/50 1/100 3/120 | 4/130 6/100 8/50 3/60 | 2/50 6/60 5/45 3/50 | 3/130 6/100 1/50 3/80 | 1/60 6/80 1/50 3/60 |
| Потери при сборе арендной платы, % от год ар. ставки | |||||||||
| Налог на имущество, руб/год | |||||||||
| Страховые платежи, руб/год | |||||||||
| Коммунальные платежи, руб/м2 | |||||||||
| Отчисления на текущий ремонт, руб/м2 | |||||||||
| Годовой фонд ЗП работников с отчислениями ЕСН, руб/год | |||||||||
| Расходы на управления, руб/год | |||||||||
| Базовая безрисковая ставка, % | |||||||||
| Надбавка за риск вложения в недвижимость | 0,05 | 0,03 | 0,02 | 0,05 | 0,03 | 0,04 | 0,05 | 0,06 | 0,07 |
| Надбавка за низкую ликвидность недвижимости | 0,12 | 0,11 | 0,06 | 0,09 | 0,10 | 0,12 | 0,11 | 0,06 | 0,12 |
| Надбавка за инвестиционный менеджмент | 0,10 | 0,06 | 0,09 | 0,11 | 0,14 | 0,10 | 0,06 | 0,09 | 0,10 |
| Доля собственного капитала, % | |||||||||
| Ставка дохода на собственный капитал, % | |||||||||
| Сумма кредита, млн. руб | 2,5 | 3,0 | 4,2 | 3,5 | 2,6 | 2,8 | 3,2 | 2,5 | 2,8 |
| Ставка процента кредита, % | |||||||||
| Срок кредита, лет | |||||||||
| Рыночная информация об объектах аналогах: Цена объектов аналогов, тыс. руб/м2 №1 №2 №3 ЧОД объектов аналогов, тыс. руб/м2 №1 №2 №3 | 35,6 42,5 45,9 15,2 14,3 12,5 | 50,6 60,5 70,5 18,5 19,6 21,3 | 56,2 45,9 55,3 25,3 24,6 21,5 | 35,6 42,5 45,9 15,6 17,6 18,6 | 50,6 60,5 70,5 15,2 14,3 12,5 | 56,2 45,9 55,3 15,6 17,6 18,6 | 35,6 42,5 45,9 25,3 24,6 21,5 | 50,6 60,5 70,5 15,2 14,3 12,5 | 56,2 45,9 55,3 25,3 24,6 21,5 |
Таблица 1 Расчетная таблица для выполнения Задания №1
| Показатель | Расчетная формула | Расчет и значение показателя |
| Потенциальный валовый доход, руб/год | ||
| Коэффициент недоиспользования | ||
| Коэффициент загрузки площади | ||
| Действительный валовый доход | ||
| Коэффициент потерь при сборе арендных платежей | ||
| Операционные расходы, руб/год | ||
| Чистый операционный доход, руб/год | ||
| Норма возврата капитала: Ø прямолинейный возврат капитала Ø возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции Ø возврат капитала по фонду возмещения и без рисковой ставке процента | ||
| Коэффициент капитализации: Ø с учетом возмещения капитальных затрат Ø методом рыночной выжимки Ø методом связанных инвестиций | ||
| Средний коэффициент капитализации | ||
| Стоимость объекта, руб |
Таблица 2 Расчетная таблица для выполнения Задания №2
| № | Наименование показателя | Примечание | Ед. изм. | Расчет по годам | ||||
| 1-й год | 2-й год | 3-й год | 4-й год | 5-й год | ||||
| Площадь, сдаваемая в аренду | По данным таблицы 1 | м2 | ||||||
| Годовая арендная плата | По данным таблицы 1 | руб/м2 | ||||||
| Увеличение арендной платы в год, | По данным рынка | % | - | 1,2 | 1,3 | 1,4 | 1,5 | |
| Потенциальный валовый доход | П.1 * П.2 | руб/год | ||||||
| Потери от недоиспользования | По данным таблицы 1 | |||||||
| Действительный валовый доход | П.4 * (1- Кнд) | руб/год | ||||||
| Амортизационные отчисления | 2% от расчетной стоимости объекта в задании 1 | руб/год | ||||||
| Остаточная балансовая стоимость объекта | 30% от расчетной стоимости объекта в задании 1 | Руб. | ||||||
| Налог на собственность | 1% от балансовой стоимости П.8 | Руб. | ||||||
| Эксплуатационные расходы за месяц | 200 руб / м2 | Руб. | ||||||
| Изменение эксплуатационных расходов | По данным рынка | % в год | - | 1,3 | 1,3 | 1,4 | 1,4 | |
| Отчисления на неотложный ремонт | 120 руб / м2 | Руб./год | ||||||
| Изменение отчислений на ремонт | По данным рынка | % в год | 1,3 | 1,3 | 1,4 | 1,4 | ||
| Чистый операционный доход | П.6 - П.7 – П.9 – П.10 – П.12 | |||||||
| Ставка дисконта: Безрисковая ставка - 7% (депозит Сбербанка), надбавка за инвестиции в недвижимость – 2,2% (по данным Ингосстраха), надбавка за низкую ликвидность 2,5%, надбавка за инвестиционный менеджмент – 2,5%. | % | |||||||
| Коэффициент дисконтирования | 1 / (1+ П.15/100)n | |||||||
| Текущая стоимость денежных потоков | П.14 * П.16 | Руб. | ||||||
| Ставка капитализации | По данным таблицы 1, рассчитать методом рыночной выжимки | % | ||||||
| Стоимость реверсии | Рассчитать методом капитализации ЧОД5 / П.18 | Руб. | - | - | - | - | ||
| Текущая стоимость реверсии | | Руб. | - | - | - | - | ||
| Итого рыночная стоимость объекта | ∑ П. 17 + П.20 | Руб. |
Контрольные вопросы:
1. Объяснить понятие и содержание доходного подхода.
2. На каких принципах оценки основан подход?
3. В каких случаях может применяться данный подход?
4. Какие предъявляются требования, условия для применения подхода?
5. Какие источники информации являются основополагающими в подходе?
6. Какие исходные данные необходимы для применения подхода?
7. Какие методы используют для оценки стоимости объекта?
8. Какие показатели определяются, по каким формулам?
9.Как определяется итоговая стоимость объекта оценки?
10. Для каких секторов рынка недвижимости может использоваться?
11. Преимущества подхода
12. Недостатки подхода
13. Рефлексия по теме:
| Я узнал... Я научился... Я понял, что могу... Мне понравилось... Для меня стало новым... Меня удивило... У меня получилось... Я приобрёл... Мне захотелось... Меня воодушевило... | Работая в группе, вы общались. Как это влияло на результат? работа стала более эффективной; это тормозило процесс; в работе мы допускали неточности; не позволило задействовать ресурсы всех участников группы. |
Дата добавления: 2015-10-13; просмотров: 570;