Виды рынков недвижимости и ценообразующие факторы в оценке объектов недвижимости

Основные сегменты рынка недвижимости:

Ø в зависимости от объекта: рынок земельных участков, зданий и сооружений;

Ø в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;

Ø в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;

Ø в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи;

Ø первичный и вторичный рынок.

Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

Ø состояние и перспективы развития сегмента рынка;

Ø цены и условия осуществления сделки аренды (купли-продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;

Ø уровень эксплуатационных затрат;

Ø среднерыночный уровень занятости недвижимости;

Ø уровень возможных прочих доходов;

4. Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:

Ø укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

Ø сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

Ø индексы цен в строительстве;

Ø удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

Ø стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения; прочая информация.

В отечественной практике можно выделить следующие типы рынков недвижимости:

Ø рынок жилой недвижимости;

Ø рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые, производственные, складские помещения);

Ø рынок земельных участков.

Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. Объектом сделок на первичном рынке является новая недвижимость, т.е. только что построенные дома, квартиры, офисные и другие помещения. Их могут продавать застройщики, инвесторы, финансировавшие строительство. На вторичном рынке предоставлено жилье и помещения, которыми уже пользовались по основному назначению.

Первичный рынок отражает объемы созданной жилой недвижимости, а объем вторичного рынка определяется другими факторами:

Ø изменением благосостояния населения;

Ø доходностью различных инвестиционных объектов;

Ø мобильностью трудовых ресурсов;

Ø событиями человеческой жизни (свадьба, развод, рождение ребенка в семье, смена места жительства и др.).

Обычно объем вторичного рынка постоянен в силу того, что человеческая жизнь имеет некоторые закономерности. Сдвиги и изменение структуры вторичного рынка на региональном уровне происходят достаточно редко и обычно вызваны либо изменением состава населения (миграция, рост численности населения), либо изменением экономической ситуации в регионе (закрытие производств, ухудшение экологической обстановки).

Поэтому преимущественное значение для экономики имеет динамика первичного рынка: за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости.

Система цен на недвижимость имеет свою специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка.

Жилищный рынок - собирательное понятие. В него входит рынок квартир, комнат, коттеджей, пентхаусов, таунхаусов, загородное, городское, зарубежное и элитное жилье.

Квартирный рынок делится:

1. По месту расположения в городе на центральные районы и окраину. Центр - это историческая часть города, отличающаяся оригинальной архитектурой, достопримечательностями города, деловыми и общественно-политическими центрами. Окраина - это «спальные районы», которые состоят из типовых многоэтажных домов, но с хорошей инфраструктурой.

2. По уровням комфорта типы жилых домов подразделяются на высококомфортные, престижные, массовые, социальные. Уровни комфорта подразделяются на:

Ø высокий уровень;

Ø нормальный;

Ø средний;

Ø низкий;

Ø санитарный уровень комфорта.

3. По этажности каждый вид жилого дома варьируется от одного до 25 и более.

4. По квартирности жилье подразделяется на дом на одну семью или многоквартирный тип дома.

5. По доходности при строительстве и эксплуатации типы домов подразделяются на:

Ø сверхдоходный;

Ø высокодоходный;

Ø доходный;

Ø низкодоходный;

Ø убыточный жилой фонд.

6. По уровням нуждаемости в жилье население подразделяется на:

Ø остронуждающиеся;

Ø особонуждающиеся;

Ø нуждающиеся;

Ø потенциальнонуждающиеся семьи;

Ø молодежь.