Практическая работа № 7
Тема: «Доходный подход в оценке недвижимости»
Характер работы: репродуктивный.
Форма организации работы: индивидуальная.
Цели работы:
Ø обобщение, систематизация и закрепление полученных знаний по теме: «Доходный подход в оценке»;
Ø формирование способности и готовности использовать теоретические знания в выполнении практических заданий;
Ø контроль знаний и умений по теме: «Доходный подход в оценке».
Учебное обеспечение: методические рекомендации, материал лекций, учебник, веб-ресурсы официальных сайтов (Оценщик.ру).
Задание:
1. Выполнить оценку условного объекта недвижимости №1 (здания), применяя доходный подход и метод капитализации доходов. Расчеты выполнить в таблице 1.
2. Выполнить оценку условного объекта недвижимости №2 (здания), применяя доходный подход и метод дисконтированных денежных потоков. Расчеты выполнить в таблице 2.
3. Ответить на контрольные вопросы.
Краткие теоретические сведения:
Доходный подход − это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Подход основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Основные действующие здесь принципы – это принципы ожидания и замещения.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.
При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.
Этапы доходного подхода оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового дохода (в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании);
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Порядок выполнения работы:
I . Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:
Ø ПВД (потенциальный валовой доход);
Ø ДВД (действительный валовой доход);
Ø ЧОД (чистый операционный доход);
Ø ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд ) объекта недвижимости:
Кнд = ∑(Дп*Т)/На
где Дп – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;
Т –период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;
На – число арендных периодов в году.
Пример: Сдано в аренду 1000 м2.
В течение года 365 дней: в январе 3 дня не сдавалось в аренду 25 м2, в июне 6 дней 100 м2 и в ноябре 10 дней 50 м2.
25 / (1000 / 100%) = 2,5 %, Дп1 = 0,025, Т1= 3 дня
100 / (1000 / 100%) = 1,0 %, Дп2 = 0,01 Т2= 6 дня
50 / (1000 / 100%) = 0,05 %, Дп3 = 0,005 Т3= 10 дня
На = 4 периода
Кнд = (0,025 * 3 + 0,01 * 6 + 0,05 * 10) / 4 = 0,159
Соответственно коэффициент загрузки (использования) площади равен 1-0,159=0,841
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с после дующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):
Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:
где Кндп – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;
Па – потери при сборе арендной платы;
П нд – потери от недоиспользования площадей;
ПВД – потенциальный валовой доход.
Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.
2. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР
Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делят
Ø условно-постоянные;
Ø условно-переменные , или эксплуатационные;
Ø расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени эксплуатационной
Ø налог на имущество;
Ø страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
Ø заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
Ø коммунальные;
Ø на содержание территории;
Ø на текущие ремонтные работы;
Ø заработная плата обслуживающего персонала;
Ø налоги на заработную плату;
Ø расходы по обеспечению безопасности;
Ø расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
Дата добавления: 2015-10-13; просмотров: 1231;