Практическая работа № 6
Тема: Затратный подход в оценке недвижимости
Характер работы: репродуктивный.
Форма организации работы: индивидуальная.
Цели работы:
Ø обобщение, систематизация и закрепление полученных знаний по теме: «Затратный подход в оценке»;
Ø формирование способности и готовности использовать теоретические знания в выполнении практических заданий;
Ø контроль знаний и умений по теме: «Затратный подход в оценке».
Учебное обеспечение: методические рекомендации, материал лекций, учебник, веб-ресурсы официальных сайтов (Оценщик.ру).
Задание:
1. Выполнить оценку условного объекта недвижимости (здания и участка земли), применяя затратный подход. Расчеты выполнять в таблицах 1-4.
2. Выполнить дополнительно расчет износа объекта другими известными в оценке методами.
3. Ответить на контрольные вопросы.
Краткие теоретические сведения:
Затратный подход − это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Этапы затратного подхода:
Ø расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
Ø расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
Ø расчет накопленного износа (Ин):
Ø физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
Ø функциональный (моральный) износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
Ø внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
Ø расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;
Ø определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.
Варианты: Студенты, имеющие
порядковые номера по журналу 1-9, проводят оценку 1-этажного здания, общая площадь 5520 м2 .
порядковые номера по журналу 10-19, проводят оценку 2-этажного здания, общая площадь 12150 м2.
порядковые номера по журналу 20-30, проводят оценку 3-этажного здания, общая площадь 16860 м2.
Порядок выполнения работы:
1. Выполнить оценку условного объекта недвижимости, применяя затратный подход. Расчеты выполнять в таблицах 1-4.
Таблица 1. Расчет базовой стоимости строительства «типичного» объекта
| Наименование элемента | 1-этажное здание | 2-этажное здание | 3-этажное здание | |||
| тыс. руб./ м2 | Расчет | тыс. руб./ м2 | Расчет | тыс. руб./ м2 | Расчет | |
| Средняя восстановительная стоимость площади здания. | 42,5 | 45,2 | 44,6 |
Таблица 2. Расчет физического износа оцениваемого объекта
| Наименование элемента | 1-этажное здание | 2-этажное здание | 3-этажное здание | ||||||
| Уд. вес элемента в восстанов. стоимости % | Физический износ, % | Физический износ, Руб. | Уд. вес элемента в восстанов. стоимости % | Физический износ, % | Физический износ, Руб. | Уд. вес элемента в восстанов. стоимости % | Физический износ, % | Физический износ, Руб. | |
| Фундаменты | |||||||||
| Стены | 14,5 | 14,5 | 11,5 | ||||||
| Перегородки | |||||||||
| Перекрытия | 8,2 | ||||||||
| Лестницы | 8,5 | ||||||||
| Лоджии, балконы, козырьки | 2,5 | 2,5 | |||||||
| Крыши | 5,5 | 6,5 | |||||||
| Кровли | 5,5 | 4,5 | |||||||
| Полы | 5,5 | ||||||||
| Окна, двери | 4,5 | 4,5 | 4,5 | ||||||
| Отделочные покрытия | 4,5 | ||||||||
| Система горячего водоснабжения | 3,5 | 3,5 | |||||||
| Система центрального отопления | 3,5 | 4,5 | |||||||
| Система холодного водоснабжения | 3,5 | 4,8 | 6,5 | ||||||
| Система канализации и водостоков | 7,2 | 7,5 | |||||||
| Система электрооборудования | 1,5 | 2,3 | |||||||
| Мусоропроводы | 0,5 | 0,8 | |||||||
| Всего | - | - | - |
Таблица 3. Корректировки на индивидуальные особенности оцениваемого объекта
| Корректировка | 1-этажное здание | 2-этажное здание | 3-этажное здание | |||
| % к восстановительной стоимости объекта | Сумма, тыс. руб. | % к восстановительной стоимости объекта | Сумма, тыс. руб. | % к восстановительной стоимости объекта | Сумма, тыс. руб. | |
| Местоположение в районе | +5 | -2 | -3 | |||
| Условия оплаты | -2 | +3 | +2,5 | |||
| Состояние и отделка помещений | +6 | +5,2 | +4 | |||
| Экологическая чистота и престижность района | +3 | -2,5 | -2 | |||
| Год постройки | +2 | -2 | -1 | |||
| Условия продажи | -1,5 | +2,5 | -1,5 | |||
| Дополнительные удобства | +1,2 | -1,3 | +1,5 | |||
| Благоустройство территории | -1,1 | +2,3 | -2,1 | |||
| Итого | - | ∑ | - | ∑ | - | ∑ |
Расчет стоимости земельного участка:
Ø Здание площадью 5520 м2, имеет земельный участок 8250 м2.
Ø Здание площадью 12150 м2, имеет земельный участок 15450 м2.
Ø Здание площадью 16860 м2, имеет земельный участок 19560 м2.
Кадастровая стоимость земли 150руб/м2
Стоимость объекта оценки =
2. Выполнить дополнительно расчет износа оцениваемого объекта следующими методами.
2.1. Косвенным методом при условии, что откорректированная рыночная стоимость м2 аналогичного объекта, на 12 % ниже чем восстановительная стоимость м2 1-этажного здания; на 10 % ниже чем восстановительная стоимость м2 2-этажного здания; на 15 % ниже чем восстановительная стоимость м2 3-этажного здания.
2.2. Нормативным методом, при условии что для ремонта конструктивных элементов здания требуются следующие затраты.
Таблица 5. Нормативные показатели стоимости ремонта в % от суммы износа конструктивных элементов
| Наименование элемента | 1-этажное здание | 2-этажное здание | 3-этажное здание | ||||||
| Физический износ, Руб. | Ремонт, % | Стоимость ремонта, тыс. руб. | Физический износ, Руб. | Ремонт, % | Стоимость ремонта, тыс. руб. | Физический износ, Руб. | Ремонт, % | Стоимость ремонта, тыс. руб. | |
| Фундаменты | |||||||||
| Стены | |||||||||
| Перегородки | |||||||||
| Перекрытия | |||||||||
| Лестницы | |||||||||
| Лоджии, балконы, козырьки | |||||||||
| Крыши | |||||||||
| Кровли | |||||||||
| Полы | |||||||||
| Окна, двери | |||||||||
| Отделочные покрытия | |||||||||
| Система горячего водоснабжения | |||||||||
| Система центрального отопления | |||||||||
| Система холодного водоснабжения | |||||||||
| Система канализации и водостоков | |||||||||
| Система электрооборудования | |||||||||
| Мусоропроводы | |||||||||
| Всего | ∑ | - | ∑ | ∑ | - | ∑ | ∑ | - | ∑ |
2.3. Методом срока жизни. Износ рассчитывается для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении, так и для здания в целом.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.).
Износ = (ХВ : ФЖ) • 100%,
ФЖ – типичный срок физической жизни для элемента здания, лет.
| Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. ФЖ* - использовать справочные данные для кирпичных домов (при необходимости категорию капитальности здания выбрать III – IV группы): Ø фундаменты бетонные 100-125 лет Ø стены кирпичные и крупнопанельные 125 лет Ø перекрытия железобетонные 100-125 лет Ø перекрытия деревянные 60 лет Ø полы из керамической плитки 80 лет Ø полы паркетные 50 лет Ø полы дощатые 30-40 лет Ø деревянные стропила и обрешетка 50 лет Ø кровля из керамической черепицы 80 лет Ø кровля из асбестоцементных листов 30 лет Ø окна и двери в наружных стенах 40 лет Ø элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.) 10-20 лет |
Таблица 6. Нормативные показатели стоимости ремонта в % от суммы износа конструктивных элементов
| Наименование элемента | Для 1, 2, 3 -этажных зданий | ||||
| ХВ, лет | ФЖ*, лет | Износ, % (расчет) | Восстановительная стоимость элемента , тыс. руб. (расчет) | Износ элемента, тыс. руб. (расчет) | |
| Фундаменты | |||||
| Стены | |||||
| Перегородки | |||||
| Перекрытия | |||||
| Лестницы | |||||
| Лоджии, балконы, козырьки | |||||
| Крыши | |||||
| Кровли | |||||
| Полы | |||||
| Окна, двери | |||||
| Отделочные покрытия | |||||
| Система горячего водоснабжения | |||||
| Система центрального отопления | |||||
| Система холодного водоснабжения | |||||
| Система канализации и водостоков | |||||
| Система электрооборудования | |||||
| Мусоропроводы | |||||
| Всего | - | - | - | ∑ | ∑ |
Восстановительная стоимость элемента здания, тыс. руб. = Удельный вес элемента в восстановительной стоимости здания % : 100% * Восстановительную стоимость здания, тыс. руб.
Ответить на контрольные вопросы.
Ø Преимущества и недостатки затратного подхода.
Ø Этапы выполнения оценки затратным подходом.
Ø Принцип, информация и область применения затратного подхода.
Ø Отличие восстановительной стоимости и стоимости замещения.
4. Оформить отчет о выполненной работе.
Контрольные вопросы:
1. Объяснить понятие и содержание затратного подхода.
2. На каких принципах оценки основан подход?
3. В каких случаях может применяться данный подход?
4. Какие предъявляются требования, условия для применения подхода?
5. Какие источники информации являются основополагающими в подходе?
6. Какие исходные данные необходимы для применения подхода?
7. Какие методы используют для оценки восстановительной стоимости объекта?
8. Какие виды износа подлежат оценке?
9. Какие методы используют для оценки износа?
10. Какие показатели определяются, по каким формулам?
11.Как определяется итоговая стоимость объекта оценки?
12. Для каких секторов рынка недвижимости может использоваться?
13. Преимущества подхода
14. Недостатки подхода
15. Рефлексия по теме:
| Я узнал... Я научился... Я понял, что могу... Мне понравилось... Для меня стало новым... Меня удивило... У меня получилось... Я приобрёл... Мне захотелось... Меня воодушевило... | Работая в группе, вы общались. Как это влияло на результат? работа стала более эффективной; это тормозило процесс; в работе мы допускали неточности; не позволило задействовать ресурсы всех участников группы. |
Дата добавления: 2015-10-13; просмотров: 1369;