Доходный подход в оценочной деятельности

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость.

Недвижимость может приносить владельцу следующие виды дохода:

Ø денежные поступления от эксплуатации объекта недвижимости;

Ø доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже.

В соответствии с этим доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Основные действующие здесь принципы – это принципы ожидания и замещения. Стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца.

Стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке дохода, который эта недвижимость способна принести. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход − это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Доходный подход включает два метода:

Ø метод прямой капитализации

Ø метод дисконтированных денежных потоков.

Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

1. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.

2. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.