На основе сметной стоимости строительства (метод количественного анализа).

Смета на строительство – документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.

Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.

Сметный метод является самым точным, но также и наиболее сложным и трудоемким методом расчета восстановительной стоимости объекта. Он заключается в составлении локальных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы тот строился вновь. Расчеты могут быть значительно упрощены, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима помощь специалиста-сметчика, который должен будет разрабатывать сметы для оцениваемого объекта с использованием «Единых норм и расценок» и «Индексов цен по строительно-монтажным работам».

В основе определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

База для расчета сметной стоимости строительства:

Ø проект и рабочая документация;

Ø действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

Ø отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения центральных и других органов государственного управления. Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

(Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ № БЕ11260/7, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 4 декабря 1995 г.)

К прямым затратам относятся:

Ø стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

Ø заработная плата рабочих;

Ø стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерш сетей;

Ø стоимость коммунальных услуг;

Ø стоимость доставки и хранения материалов и пр. Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

Ø стоимость инвестиций в землю;

Ø гонорары проектно-сметным организациям;

Ø маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

Косвенные расходы или накладные расходы.