Практическая работа № 5
Тема:Определение стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода
Задание:Необходимо оценить объект площадью 2000 м. кв. с учетом имеющихся данных в таблицах на дату оценки и на дату продажи. Объект оценкиимеет бассейн, благоустроенную территорию для парковки, пешеходные тротуары, зеленые насаждения, общей площадью 1 500 кв. м., расположен в пяти кварталах от сообщения общественным транспортом, продается при обычном финансировании. Объект будет продаваться через 2 месяца после оценки.
Исходные данные:
1. Были выявлены три недавние продажи сопоставимых объектов 1, 2, 3, данные по которым подтверждены продавцами и покупателями (таблица 1).
Таблица 1.
| Сопоставимые объекты | Варианты | ||||||||||||
| Цена продажи объекта 1, тыс. руб. /м.кв. | 4 000 4 200 | 5 000 3 800 | 4 500 5 100 | 4 700 5 000 | 4 300 3 800 | 3 900 4 000 | 5 000 4 300 | 4 650 4 000 | 4 200 4 500 | 4 800 4 950 | 5 150 5 100 | 5 000 5 120 | 5 100 4 900 |
| Чистый доход от объекта 1, тыс. руб. /м.кв. | 1 000 | 1 200 | 1 000 | 1 100 | 1 100 1 000 | ||||||||
| Количество. кв. м. объекта 1 | 2 000 | 1 500 1 650 | 1 800 1 700 | 2 100 2 000 | 1 850 2 050 | 1 400 1 600 | 2 000 | 1 500 1 650 | 1 800 1 700 | 2 100 2 00 | 1 850 2 050 | 1 400 1 600 | 2 000 |
| Цена продажи объекта 2, тыс. руб. /м.кв. | 5 000 4 300 | 4 650 4 000 | 4 200 4 500 | 4 800 4 950 | 5 150 5 100 | 5 000 5 120 | 4 000 4 200 | 5 000 3 800 | 4 500 5 100 | 4 700 5 000 | 4 300 3 800 | 3 900 4 000 | 4 000 4 200 |
| Чистый доход от объекта 2, тыс. руб. /м.кв. | 1 100 | 1 100 1 000 | 1 000 | 1 200 | 1 000 | ||||||||
| Количество. кв. м. объекта 2 | 1 800 1 700 | 2 100 2 00 | 1 850 2 050 | 1 400 1 600 | 2 000 | 1 500 1 650 | 1 800 1 700 | 1 800 1 700 | 2 000 | 1 500 1 650 | 1 800 1 700 | 2 100 2 00 | 2 000 |
| Цена продажи объекта 3, тыс. руб. /м.кв. | 4 800 4 950 | 5 150 5 100 | 5 000 5 120 | 4 000 4 200 | 5 000 3 800 | 5 000 4 300 | 4 650 4 000 | 4 200 4 500 | 4 800 4 950 | 5 000 4 300 | 5 150 5 100 | 5 000 5 120 | 4 000 4 200 |
| Чистый доход от объекта 3, тыс. руб. /м.кв. | 1 100 1 000 | 1 000 | 1 100 | 1 100 1 000 | |||||||||
| Количество. кв. м. объекта 3 | 2 000 | 1 500 1 650 | 1 800 1 700 | 2 100 2 000 | 2 000 | 1 500 1 650 | 1 800 1 700 | 2 100 2 000 | 1 400 1 600 | 2 000 | 1 500 1 650 | 1 800 1 700 | 2 100 2 000 |
| Прогнозируемый чистый доход от объекта оценкитыс. руб. | 1 500 1 200 | 1 800 1 700 | 1 600 1 300 | 1 200 1 350 | 1 450 1 360 | 1 620 1 530 | 1 420 1 560 | 1 450 1 360 | 1 600 1 300 | 1 600 1 300 | 1 200 1 350 | 1 450 1 360 | 1 600 1 300 |
| Темпы роста цен на данный вид собственности на местном рынке составили ____% в год. Объекты 1, 3 был продан 3 месяца назад, объект 2 – 6 месяцев назад. | 8,5 6,5 | 10,5 11,5 | 7,5 | 10,5 8,5 | 7,5 | ||||||||
| Объект 2 и 3 были проданы при благоприятном финансировании, предоставленном продавцом (предоставление покупателю ипотечного кредита). Это добавило к цене ___ %. по сравнению с обычным финансированием. Объект 1 и оцениваемый объектпродаются с обычным финансированием. |
Ход выполнения задания:
Первый этап оценки: Откорректировать цены сравниваемых объектов 1,2,3 с учетом роста цен, с момента продаж, используя формулу расчета сложных процентов PV = FV * (1+i/12)n,где n- количество месяцев и условий финансирования сделок. Записать результаты расчета в таблицу 2.
Таблица 2
| Цена и корректировки | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 |
| Цена объекта, тыс. руб. | |||
| Корректировка на рост цен, тыс. руб. | |||
| Корректировка на условия продажи, тыс. руб. | |||
| Откорректированная цена, тыс.руб. |
Второй этап оценки:
1. Рассчитать средний коэффициент капитализации по объектам 1,2,3.
2. Определить значение коэффициента капитализации по данным объектам.
3. Рассчитать предварительную стоимость объекта оценки.
4. Записать результаты расчета в таблицу 3.
Таблица 3
| Сопоставимые объекты | Чистый доход, тыс. руб./год с м.кв. | Площадь, кв. м. | Откорректированная цена продажи, тыс. руб. | Коэффициент капитализации (расчет) |
| Объект 1 | ||||
| Объект 2 | ||||
| Объект 3 | ||||
| Оцениваемый объект | Расчет | Предварительная стоимость объекта оценки | Среднее значение коэффициента капитализации |
Третий этап оценки:
Объект оценкиимеет бассейн. Для определения поправки на наличие бассейна оценщиком были выявлены несколько пар сопоставимых продаж (таблица 4).
Объекты 4 и 5 имеют плавательные бассейны, объект 6и7 – нет. Записать результаты расчета в таблицу 5.
Таблица 4
| Сопоставимые объекты | Варианты | ||||||||||||
| Цена продажи объекта 4,тыс. руб. | 89 000 85 000 | 45 000 48 000 | 50 000 45 000 | 85 000 75 000 | 60 000 70 500 | 45 000 50 000 | 89 000 85 000 | 45 000 48 000 | 50 000 45 000 | 85 000 75 000 | 60 000 70 500 | 45 000 50 000 | 89 000 85 000 |
| Цена продажи объекта 5,тыс. руб. | 90 000 87 000 | 48 000 47 300 | 60 000 48 000 | 86 000 75 900 | 62 000 72 000 | 46 000 53 000 | 90 000 87 000 | 48 000 47 300 | 60 000 48 000 | 86 000 75 900 | 62 000 72 000 | 46 000 53 000 | 90 000 87 000 |
| Цена продажи объекта 6,тыс. руб. | 88 100 84 000 | 43 500 46 300 | 49 000 44 000 | 84 000 73 800 | 59 000 68 800 | 44 000 48 900 | 88 100 84 000 | 43 500 46 300 | 49 000 44 000 | 84 000 73 800 | 59 000 68 800 | 44 000 48 900 | 88 100 84 000 |
| Цена продажи объекта 7,тыс. руб. | 88 500 84 300 | 44 500 46 000 | 48 600 44 100 | 83 800 74 000 | 58 900 68 600 | 44 600 48 800 | 88 500 84 300 | 44 500 46 000 | 48 600 44 100 | 83 800 74 000 | 58 900 68 600 | 44 600 48 800 | 88 500 84 300 |
Таблица 5
| Сопоставимые объекты | Цена продажи | |||
| Пара 1 (4 и 6) | Пара 2 (4 и 7) | Пара 3 (5 и 6) | Пара 4 (5 и 7) | |
| Объект с бассейном, тыс. руб. | ||||
| Объект без бассейна, тыс. руб. | ||||
| Поправка на бассейн, тыс. руб. | ||||
| Среднее значение поправки, тыс. руб. |
Четвертый этап оценки:
1.Объект оценки имеет благоустроенную территорию для парковки, пешеходные тротуары, зеленые насаждения, общей площадью 1 500 кв. м.
2. Для определения поправки на наличие благоустроенной территории оценщиком были выявлены несколько пар сопоставимых продаж (таблица 6).
3. Объекты 8 и 9 имеют благоустроенную территорию, а объекты 10 и 11 – имеют неблагоустроенную территорию.
4. Расчет поправки на бассейн оформить в таблицу 7.
Таблица 6
| Сопоставимые объекты | Варианты | ||||||||||||
| Цена продажи объекта 8, тыс. руб. | 4 700 5 000 | 4 300 3 800 | 3 900 4 000 | 5 000 4 300 | 4 650 4 000 | 4 200 4 500 | 4 800 4 950 | 5 150 5 100 | 5 000 5 120 | 5 100 4 900 | 4 700 5 000 | 4 300 3 800 | 3 900 4 000 |
| Площадь территории объекта 8, кв.м | 2 100 2 000 | 1 850 2 050 | 1 400 1 600 | 2 000 | 1 500 1 650 | 1 800 1 700 | 2 100 2 00 | 1 850 2 050 | 1 400 1 600 | 2 000 | 2 100 2 000 | 1 850 2 050 | 1 400 1 600 |
| Цена продажи объекта 9, тыс. руб. | 5 150 5 100 | 5 000 5 120 | 4 000 4 200 | 5 000 3 800 | 4 500 5 100 | 4 700 5 000 | 4 300 3 800 | 3 900 4 000 | 4 000 4 200 | 5 150 5 100 | 5 000 5 120 | 4 000 4 200 | 5 000 3 800 |
| Площадь территории объекта 9, кв.м | 2 000 | 1 500 1 650 | 1 800 1 700 | 1 800 1 700 | 2 000 | 1 500 1 650 | 1 800 1 700 | 2 100 2 00 | 2 000 | 2 000 | 1 500 1 650 | 1 800 1 700 | 1 800 1 700 |
| Цена продажи объекта 10, тыс. руб. | 4 650 4 000 | 4 200 4 500 | 4 800 4 950 | 5 000 4 300 | 5 150 5 100 | 5 000 5 120 | 4 000 4 200 | 4 650 4 000 | 4 200 4 500 | 4 800 4 950 | 5 000 4 300 | 5 150 5 100 | 5 000 5 120 |
| Площадь территории объекта 10, кв.м | 1 100 1 000 | 1 100 1 000 | |||||||||||
| Цена продажи объекта 11, тыс. руб. | 1 000 | 1 200 | 1 000 | 1 100 | 1 100 1 000 | 1 000 | |||||||
| Площадь территории объекта 11, кв.м | 1 500 1 650 | 1 800 1 700 | 2 100 2 000 | 1 850 2 050 | 1 400 1 600 | 2 000 | 1 500 1 650 | 1 800 1 700 | 2 100 2 00 | 1 850 2 050 | 1 400 1 600 | 2 000 | 1 500 1 650 |
Таблица 7
| Сопоставимые объекты | Цена продажи, руб./кв.м | |||
| Пара 1 (8 и 10) | Пара 2 (8 и 11) | Пара 3 (9 и 10) | Пара 4 (9 и 11) | |
| Объект с благоустроенной территорией, руб./кв.м | ||||
| Объект с неблагоустроенной территорией., руб./кв.м | ||||
| Поправка на благоустроенную территорию, руб./кв.м |
Имеются дополнительные сведения для внесения поправки к цене объекта оценки (таблица 8)
Таблица 8
| Сопоставимые объекты | Варианты | ||||||||||||
| Объект 12 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако, его ландшафт лучше. Это различие оценено по методу парных продаж, тыс. руб. | |||||||||||||
| Оцениваемый объект находится от автобусной остановки в пяти кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от остановки отнимает от стоимости, тыс. руб. |
Пятый этап оценки:
1. Используя предыдущие расчеты поправок к предварительной цене оцениваемого объекта, рассчитать окончательную стоимость объекта.
2. Результаты расчета записать в таблицу 9.
Таблица 9
| Элементы сравнения | Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена оцениваемого объекта. |
| Предварительная цена оцениваемого объекта, тыс. руб. (таблица 3) | |
| Корректировка на наличие бассейна, тыс. руб. | |
| Корректировка на благоустройство территории, тыс. руб. | |
| Корректировка на ландшафт, тыс. руб. | |
| Корректировка на расположение от остановки общественного транспорта, тыс. руб. | |
| Общая корректировка на дату оценки, тыс. руб. | |
| Итоговая стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, тыс. руб. | |
| Корректировка на время продажи, тыс. руб. | |
| Итоговая стоимость оцениваемого объекта на дату продажи, тыс. руб. |
Контрольные вопросы к практическое работе:
1. Что представляет собой сравнительный подход в оценке?
2. На каких принципах оценки недвижимости основан данный подход? Объяснить.
3. Почему сравнительный подход называют рыночным?
4. Перечислить последовательность действий применения сравнительного подхода.
5. Чему равна стоимость объекта в соответствии со сравнительным подходом?
6. Перечислите проблемы и трудности при использовании сравнительного подхода. Как можно с ними справиться?
7. Какие поправки (корректировки) используют для определения итоговой стоимости жилой и нежилой недвижимости?
8. Перечислите требования (правила) корректировки.
10. Охарактеризуйте используемые методы расчета стоимости объекта в сравнительном подходе.
11. Перечислить и объяснить условия применения сравнительного подхода.
12. Рефлексия по теме:
| Я узнал... Я научился... Я понял, что могу... Мне понравилось... Для меня стало новым... Меня удивило... У меня получилось... Я приобрёл... Мне захотелось... Меня воодушевило... | Работая в группе, вы общались. Как это влияло на результат? работа стала более эффективной; это тормозило процесс; в работе мы допускали неточности; не позволило задействовать ресурсы всех участников группы. |
Дата добавления: 2015-10-13; просмотров: 790;