Метод капитализации

Общий коэффициент капитализации (R) – это основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода, определяется как отношение получаемого дохода от недвижимости к цене этой недвижимости.

Для его расчета производится тщательный отбор сопоставимых объектов со схожими с оцениваемыми объектами потоками доходов. Этот способ основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации.

Пример. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого $65 000. На

рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (табл. 3):

Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки,

присущие способу валового рентного мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта.

Примеры решения задач:

Характеристика объекта оценки:

Объектом оценки является 3-х комнатная квартира в городе Александров на 5-ом этаже 10-ти этажного кирпичного дома. Общая площадь -83 кв. м., комнаты 19-16-14 кв. м. не проходные, кухня-12 кв. м., с/у совмещенный, городская горячая и холодная вода, окна пластиковые, лоджия, металлическая входная дверь, домофон. Местоположение – район «Гермес».

Анализ парных продаж

Таблица 1. Корректировочная поправка на тип жилого дома.

Поправка на тип жилого дома составляет: (4,5+10,8+(-1,7)+8,7+(-2,3)/5 = 4 тыс. руб/м²

Таблица 2. Корректировочная поправка на этажность.

Поправка на этажность составляет: (2,8+(-9,8)+2,4+6,8+13,8)/5 = 3,2 тыс.руб/м²

Определение стоимости регрессионным методом

Y = A₀+A₁X₁ = 30,5 + 0,37*3,0 = 31,61 тыс.руб/м²

Стоимость объекта с учетом поправок и площадю -83 м²

С_об-та = Y*S+∑поправки = 31,61*83+(4+3,2) = 2630,83 тыс.руб

Вывод: стоимость оцениваемого объекта составляет 2 630 830 руб.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу

или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировокпроизводится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетомзначимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия фактических продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.