Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места.

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место (п.1 ст.621 ГК).

Из определения следует, что данный договор двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Сторонами по договору аренды здания или сооружения являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть только собственник здания или сооружения либо уполномоченное им (собственником) лицо. В качестве сторон рассматриваемого договора могут выступать физические (индивидуальный предприниматель) и юридические лица.

Предметом договора служат здания (сооружения) либо часть здания (сооружения), машино-место. В связи с тем, что здания и сооружения находятся на земле и неразрывно с ней связаны, то с передачей здания (сооружения) возникают и права на земельный участок.

Принимая все это во внимание и предвидя возможные споры при решении этого вопроса, законодатель ввел специальные правила, регламентирующие отношения между сторонами.

Этому вопросу посвящены содержащиеся в ст.623 ГК нормы. Согласно этой статье, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Такое право возникает независимо от того, является ли арендодатель собственником земельного участка и определено ли передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок. Существуют лишь некоторые ограничения в отношении аренды здания (сооружения), находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности. Суть этих ограничений заключается в том, что такая аренда допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка.

Такие обстоятельства, как передача в аренду недвижимости (здания или сооружения), которая неразрывно связана с землей, позволили выделить договор аренды здания (сооружения) в самостоятельный вид договора.

Из чего следует исходить при определении, что необходимо относить к зданиям, а что к сооружениям, в законе не сказано. Что касается литературных источников, то из них следует: здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания и работы, а сооружения служат чисто техническим целям, и нахождение в них - временно.

Здание (сооружение) передается по рассматриваемому договору во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. Следовательно, за арендодателем может сохраняться право владения.

Срок договора аренды здания (сооружения) в законе не определен. Он оговаривается соглашением сторон.

Независимо от того, в каких пределах он будет установлен, по общему правилу, он выступает в качестве существенного условия, и определение его в договоре является обязательным.

Цена в договоре аренды здания (сооружения) также является существенным условием договора. Закон (ст. 625 ГК) требует, чтобы договор аренды здания или сооружения предусматривал размер арендной платы. Договор считается не заключенным, если стороны не согласовали вопрос о размере арендной платы в обязательном порядке в письменной форме.

В плату за пользование зданием (сооружением) должна включаться и плата за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Обычно арендная плата устанавливается на единицу площади обычного здания или сооружения (например, на один квадратный метр). Стороны могут предусмотреть в договоре и иные показатели (например, исходя из площади всего здания в целом). Размер арендной платы в целом определяется из фактической площади переданного арендатору здания или сооружения. Фактический размер передаваемого объекта может быть взят из передаточного акта, а может быть указан в самом договоре.

Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора аренды здания или сооружения является обязательной. Несоблюдение установленной формы влечет недействительность договора.

В том случае, если договор аренды заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Права и обязанности сторон изложены в самом договоре аренды здания или сооружения. Они и составляют его содержания.

Арендодатель обязан передать здание (сооружение) арендатору в состоянии, указанном в договоре. Как было отмечено, одновременно с передачей права на объект передается и право на часть земельного участка, занятого зданием (сооружением).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

С момента передачи здания или сооружения, а не с момента его подписания считается и исполненным договор, т.е. указанная обязанность арендодателя считается выполненной после предоставления арендатору объекта во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, такие действия оцениваются законодателем, как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (п.1 ст.626 ГК).

Арендодатель несет и ряд других обязанностей, которые вытекают из общих правил договора аренды.

Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату и своевременно возвратить арендованное здание (сооружение).

Обязанность арендатора по возврату здания или сооружения оформляется так же, как и обязанность арендодателя по его передаче (п.2 ст.626 ГК).

Иногда земельный участок, на котором находится арендованное здание (сооружение), продается другому лицу. Такие действия арендодателя законом не запрещены. Однако в этом случае за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст.624 ГК).