Договор аренды предприятия.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имущества, в том числе землей и иными природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законодательством (п.1 ст.627 ГК).

Стороны по договору аренды предприятия - арендодатель и арендатор. В законодательстве не указано, какой формы собственности могут передаваться предприятия в аренду. Следовательно, это могут быть предприятия любой формы собственности: частной, государственной и др.

Предметом договора аренды служит предприятие как имущественный комплекс, включающий в себя основные и оборотные средства, право пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

Предприятие как имущественный комплекс передается для осуществления предпринимательской деятельности, что не снимает и возможности продолжения его прежней хозяйственной и коммерческой деятельности.

Из определения рассматриваемого договора следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства.

Оборотные средства, включающие запасы сырья, топлива, материалов и др., передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.

Арендодатель вправе передать арендатору права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием. Разумеется, если арендодатель такими правами располагал. Если же права владения и пользования имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, находились в собственности других лиц, то передача прав владения и пользования на эти объекты производится в порядке, предусмотренном законодательством.

Арендатор может получить по договору аренды предприятия и исключительные права, т.е. права на обозначения (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания), индивидуализирующие деятельность предприятия.

Закон предоставляет право арендодателю уступать арендатору права требования, которые имелись у предприятия на основании, к примеру, заключенных договоров, а также перевести на арендатора долги, числящиеся за предприятием.

Предоставляя широкий круг прав по договору аренды предприятия, законодатель в то же время указывает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законодательством. При передаче по договору предприятия обязательств, исполнение которых невозможно из-за отсутствия у арендатора разрешения (лицензии), ответственным за их исполнение остается арендодатель (п.2 ст.627 ГК).

Цель данного договора — передача арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование предприятия как имущественного комплекса со всеми возникающими отношениями, регулируемыми договором аренды предприятия. Арендодатель здесь не сохраняет владение предметом договора.

Срок и цена договора аренды предприятия устанавливаются соглашением сторон, и при их выработке необходимо руководствоваться общими правилами договора аренды. При отсутствии цены в договоре договор считается не заключенным.

Форма договора аренды предприятия письменная, которая заключается в составлении одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной и иной связи, позволяющей, как следует из п.2 ст.404 ГК, достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая важность объекта передачи, его высокую стоимость, закон требует соблюдения указанной формы договора. Несоблюдение этих требований влечет его недействительность.

Поскольку допускается возможность перевода имеющихся долгов у арендодателя на арендатора, законодательством предусмотрена защита интересов кредиторов. Об этом сказано в ст.628 ГК. Из нее следует, что арендодатель обязан письменно уведомить о передаче предприятия в аренду кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия до его передачи арендатору.

В свою очередь, кредитор также письменно уведомляет о своем согласии на перевод долга. Если кредитор, получивший уведомление о передаче предприятия в аренду, не сообщит письменно о своем согласии на перевод долга, ему предоставляется право в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Пропуск этого срока влечет и прекращение права требования, т.е. что по существу означает получение согласия на перевод долга.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду может предъявить иск с требованиями о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в течение года с момента передачи предприятия в аренду.

Закон возлагает на арендодателя и арендатора солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Права и обязанности сторон заключаются в исполнении условий, оговоренных в договоре.

Арендодатель обязан передать предприятие арендатору в состоянии, указанном в договоре, по передаточному акту.

Передаточный акт включает все те объекты, которые входят в состав предприятия, их стоимость, износ и т.д.

Закон возлагает подготовку предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта на арендодателя. При этом, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, все это осуществляется за его счет.

Поскольку арендатору предоставлено право производить улучшения арендованного имущества, закон обязывает арендодателя возместить ему стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества. Однако такая обязанность арендодателя возникает в том случае, если улучшения произведены с согласия арендодателя и иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Наряду с изложенным, в законе сказано о том, что арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Несоразмерность в данном случае означает, что рост качества и (или) эксплуатационных свойств не соответствует произведенным вложениям и он мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается возместить.

Нарушение принципа добросовестности свидетельствует о том, что улучшения производились с целью не повышения качества арендованного объекта (имущества), а возмещения стоимости понесенных на какие-то выгоды арендатора затрат.

Применительно к принципу разумности нарушение его означает, что при осуществлении улучшений арендатор не проявил ту степень заботливости и заинтересованности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота.

Арендатор обязан своевременно вносить платежи и в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

Если иное не установлено договором, на арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия. Он также обязан производить уплату платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. При осуществлении указанных сделок с согласия арендатора не допускается уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды предприятия (ч.1 ст.631 ГК).

Указанный порядок, как отмечено в ч.1 ст.631 ГК, не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Что касается внесения изменений в состав арендованного имущественного комплекса, проведения его реконструкции, расширения технического перевооружения, увеличивающего его стоимость, то арендатор вправе производить это без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ч.2 ст.631 ГК).

Изложенные в ст.631 ГК нормы носят диспозитивный характер и могут быть изменены соглашением сторон.

Прекращается договор аренды предприятия надлежащим исполнением, соглашением сторон, а также досрочно по требованию одной из сторон в соответствии с действующим законодательством.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением предъявляемых требований. Однако подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст.635 ГК).