Проблемы теории и практики применения отечественного законодательства, регулирующего арендные отношения

В настоящее время в правовом регулировании арендных отношений в Республике Беларусь имеются некоторые проблемы.

Проблема 1. Обязан ли потенциальный арендатор, намеревающийся заключить договор аренды недвижимого имущества с учреждением, застраховать взятое в аренду помещение за свой счет?

За учреждением закреплен комплекс нежилых помещений. В соответствии с положением о порядке пользования недвижимым имуществом и условиях передачи его в аренду третьим лицам, разработанным и утвержденным учреждением, потенциальный арендатор, намеревающийся заключить договор аренды недвижимого имущества с учреждением, обязан застраховать взятое в аренду помещение за свой счет. Один из потенциальных арендаторов заявил о незаконности названного положения в части страхования, поскольку считает, что учреждение превысило свои полномочия, расширив, по сути, виды обязательного страхования, устанавливаемые только законодательством. Правомерна ли позиция потенциального арендатора?

Ответ: Нет, данная позиция неправомерна.

Согласно части 1 статьи 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 817 ГК обязательное страхование осуществляется только по видам и случаям, установленным актами Президента Республики Беларусь и законами.

Вместе с тем юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 8 ГК) и свободны в заключении договора (часть первая пункта 1 статьи 391 ГК).

В рассматриваемом случае учреждение, приняв положение о порядке пользования недвижимым имуществом и условиях передачи его в аренду третьим лицам, закрепляющее условия заключения договора аренды, по сути, сделало оферту (статья 405 ГК) на заключение договора аренды на указанных в нем условиях (в том числе на условии страхования), которую потенциальные арендаторы вправе акцептовать (статья 408 ГК) либо заключить договор с другим арендодателем, не требующим страхования взятого в аренду имущества за счет арендаторов.

Таким образом, в рассматриваемом случае обязанность по страхованию возникает только в случае добровольного принятия потенциальным арендодателем предложения учреждения по аренде имущества на указанных условиях. Соответственно такой вид страхования относится к добровольному (статья 817 ГК).

Следовательно, позиция потенциального арендатора неправомерна.

Проблема 2.Особенности пролонгации договора аренды.

Между сторонами (арендатором и арендодателем) заключен срочный договор аренды. В договоре аренды возможность его пролонгации путем подписания дополнительных соглашений к нему не предусмотрена. Арендатор с согласия арендодателя передал арендованное имущество в субаренду. Впоследствии стороны (арендатор и арендодатель) заключили дополнительное соглашение к договору аренды о его продлении. Аналогичное дополнительное соглашение арендатор намерен подписать с субарендатором. Субарендатор заявил о невозможности подписания дополнительного соглашения, так как пролонгация договора не предусмотрена. Правомерна ли позиция субарендатора?

Ответ: Нет, позиция субарендатора неправомерна.

В соответствии с частью 1 статьи 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 581 ГК). В силу пункта 2 статьи 586 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (часть 2 пункта 2 статьи 586 ГК).

Вместе с тем согласно части 1 пункта 1 статьи 391 ГК юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством (часть 1 пункта 3 статьи 391 ГК).

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК изменение договора возможно по соглашению сторон.

Гражданским законодательством не установлено, что продлевать срок договора аренды можно только в том случае, если такое продление прямо предусмотрено в договоре аренды в виде отдельного условия. Соответственно если условиями договора аренды не запрещено вносить в него какие-либо изменения, а, например, установлено, что любые условия договора могут изменяться дополнительными соглашениями, то арендатор и арендодатель вправе продлевать его срок (т.е. изменять одно из условий договора) путем подписания дополнительных соглашений.

Таким образом, в рассматриваемом случае позиция субарендатора неправомерна.

Проблема 3.Должно ли реализовываться преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок?

Между сторонами заключен договор аренды на 1 год, в соответствии с условиями которого арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и расторгнуть его. По истечении 3 месяцев арендодатель со ссылкой на указанное положение в одностороннем порядке расторгнул договор и в течение года заключил договор аренды того же имущества с другим арендатором. Первый арендатор считает, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку не нарушал своих обязательств по первоначальному договору. Правомерна ли позиция арендатора?

Ответ: Нет, позиция арендатора неправомерна.

Нормы статьи 590 ГК, устанавливающие случаи, при которых арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, являются диспозитивными. Это дает право сторонам определить в договоре возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в силу пункта 3 статьи 420 ГК.

Согласно пункту 1 статьи 592 ГК арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Содержание указанной нормы позволяет утверждать, что преимущественное право прежнего арендатора на заключение нового договора аренды того же имущества возникает при одновременном соблюдении следующих условий:

- срок действия первоначального договора истек;

- арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, срок которого истек.

В рассматриваемом случае арендодатель досрочно расторгнул договор аренды, в одностороннем порядке отказавшись от его исполнения.

Таким образом, первый арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, несмотря на то что не нарушал своих обязательств по первоначальному договору аренды.

Проблема 4.Какие условия договора аренды водного объекта, не включенного в фонд рыболовных угодий, являются существенными?

Ответ: Согласно пункту 1 статьи 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются: 1) условия о предмете договора, 2) условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также 3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условие о предмете договора аренды раскрывается посредством указания на объект аренды и характеризующие существо договора действия, совершаемые сторонами в отношении этого объекта (назначение передаваемого в аренду объекта). Исходя из части первой статьи 577 и пункта 3 статьи 578 ГК относительно условия о предмете договора аренды в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а также условие о том, что это имущество передается ему за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом пунктом 2 статьи 578 ГК закреплено, что законодательством могут быть предусмотрены особенности сдачи в аренду обособленных природных объектов. К числу таких объектов относятся среди прочего водные объекты.

В соответствии с частью первой статьи 28 Водного кодекса Республики Беларусь водные объекты, не включенные в фонд рыболовных или охотничьих угодий, могут быть предоставлены в аренду для рыбоводства и других целей в порядке и на условиях, установленных Советом Министров Республики Беларусь.

Отношения, возникающие в связи с предоставлением в аренду водных объектов, не включенных в фонд рыболовных угодий, урегулированы Положением о порядке предоставления водных объектов (их частей) в аренду для рыбоводства и других целей, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.10.2007 N 1260 (далее - Положение).

В силу пункта 14 Положения в договоре аренды водного объекта, не включенного в фонд рыболовных угодий, предусматриваются:

название водного объекта, цель его использования, местонахождение и площадь;

права и обязанности сторон договора аренды водного объекта, размер и сроки внесения арендной платы;

ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды водного объекта;

срок действия договора аренды водного объекта;

порядок изменения условий договора аренды водного объекта, его расторжения и прекращения;

особые условия, в том числе:

технология облова прудов (путем полного или частичного опорожнения прудов и (или) с применением орудий лова (невода, сети, ловушки)) при предоставлении водных объектов в аренду для рыбоводства;

направления использования рыбопосадочного материала и товарной рыбы (путем реализации и (или) предоставления услуг населению, связанных с рыбоводством) при предоставлении водных объектов в аренду для рыбоводства;

условия по техническому обслуживанию и эксплуатации гидротехнических сооружений водного объекта, предоставляемого в аренду;

иные не противоречащие законодательству условия, которые стороны признают необходимым предусмотреть в договоре.

Императивный характер формулировки абзаца первого пункта 14 Положения говорит об обязательности включения в текст рассматриваемого договора аренды водного объекта вышеуказанных условий, что позволяет квалифицировать их в качестве существенных условий данного вида договора в смысле части второй пункта 1 статьи 402 ГК. При этом предусмотренные в абзаце втором пункта 14 Положения сведения о названии водного объекта, его местонахождении и площади характеризуют предмет названного договора.

Таким образом, для того чтобы договор аренды водного объекта, не включенного в фонд рыболовных угодий, считался заключенным, сторонам необходимо достигнуть соглашения относительно условия о предмете договора, условий, определенных пунктом 14 Положения, а также всех тех условий, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Проблема 5. Возможна ли аренда участка реки?

Действующее белорусское законодательство допускает аренду рек или их участков, однако по этому поводу идут особенно жаркие споры. На наш взгляд этот вид аренды должен быть запрещен. Только на изолированном водоеме можно вести объективный контроль за деятельность арендатора по сохранению рыбных запасов и их приумножению. На реке это сделать невозможно, следовательно, арендатор ни за что не отвечает. А безответственность приводит к хищническому отношению к речным рыбным запасам.

В настоящее время государственный орган, в ведении которого находятся вопросы ведения рыболовного хозяйства и рыболовства, в том числе вопросы аренды участков рек, – Департамент по мелиорации и водному хозяйству Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Беларусь во главе с его директором должен одновременно решать две задачи: экономическую и природоохранную. Сегодня в экономической составляющей у Департамента имеются значительные успехи, что делает честь руководителю Департамента и всем его сотрудникам. Но, к сожалению, нельзя говорить об успешной реализации другой задачи − природоохранной. И хотя изменения в лучшую сторону в вопросах охраны, воспроизводства и рационального использования рыбы на естественных водоемах страны имеются, но эти изменения весьма незначительные. Рыбы в естественных водоемах больше не становится, да и число водоемов для свободного любительского рыболовства неуклонно уменьшается.

Проблема6.Правовое регулирование аренды в ГК в сравнении с куплей-продажей.

Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом, что сразу хочется отметить, в самом Гражданском кодексе говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений и т.п., что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Получается, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде, а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами и лишь при отсутствии таковых - общими положениями об аренде. Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридической техники, тем более, что никаких оснований для подобного "деления" нет.

Немало вопросов до недавнего времени вызывал и вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения и соответственно следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет и т.д.

В этой связи хотелось бы отметить, что, например, в отношении договоров купли-продажи говорится именно о купле-продаже недвижимости, что, несомненно, облегчает применение соответствующих норм Кодекса на практике.

Проблема 7.Является ли в настоящее время необходимым перечень объектов недвижимого имущества?

Представленный в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК перечень объектов недвижимого имущества в настоящее время является излишним, так как, во-первых, он не может охватить все объекты, которые следовало бы относить к недвижимости, а во-вторых, он уже выполнил информационную функцию, которая была необходима на период восстановления понятия недвижимости в белорусском законодательстве.

При определении понятия недвижимости следует ограничиться указанием на единственный объект недвижимого имущества — земельный участок, а для других объектов основным критерием должно быть указание прочности связи с землей, вследствие чего перемещение таких объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Проблема 8.Может ли рассматриваться участок недр как объект недвижимого имущества?

Участок недр не может быть индивидуализирован и не может рассматриваться как объект недвижимого имущества в отрыве от земельного участка. Недра можно считать неотъемлемой составной частью земельного участка, но никак не самостоятельным объектом недвижимого имущества, который кроме всего прочего не может выступать в гражданском обороте.

Поэтому логичным было бы не называть недра в числе объектов недвижимости, а рассматривать их как часть земельного участка, в границах которого они расположены. В этом случае осуществление пользования недрами будет невозможным без обладания вещным правом или правом аренды на данный земельный участок.

Проблема 9.Особенности возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

В случае, когда арендатор произвел капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества в то время, когда оно принадлежало одному собственнику, а договор аренды прекратился после перехода права собственности на данное имущество, то стоимость неотделимых улучшений должна быть возмещена следующим образом. При возмездном отчуждении стоимость неотделимых улучшений должна быть возмещена прежним собственником (поскольку при возмездном отчуждении неотделимые улучшения увеличивают стоимость объекта недвижимого имущества); при безвозмездном отчуждении эта стоимость должна возмещаться новым собственником (поскольку фактически он обогатился за счет таких улучшений).

Проблема 10.Допустимо ли за несвоевременное перечисление арендных платежей за первый месяц пользования имуществом арендодатель начисление арендатору договорной неустойки?

Между сторонами заключен договор аренды, предусматривающий применение его положений к отношениям сторон с 1 января, а также необходимость его нотариального удостоверения, которое было фактически осуществлено 1 марта. За несвоевременное перечисление арендных платежей за первый месяц пользования имуществом арендодатель начислил арендатору договорную неустойку с 1 февраля. Правомерны ли действия арендодателя?

Ответ: В соответствии с частью 1 статьи 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 395 ГК). Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2 статьи 395 ГК).

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 403 ГК). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон (подпункт 2 пункта 2 статьи 164 ГК). Если законодательством для данного вида договора не требуется нотариальной формы, но стороны договорились заключить его в такой форме, то договор считается заключенным с момента придания ему нотариальной формы (часть 2 пункта 1 статьи 404 ГК).

Таким образом, соглашение сторон о применении условий договора аренды к отношениям сторон с 1 января не свидетельствует о том, что обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора (1 марта), соответственно не имеется оснований для признания факта нарушения договорных обязательств в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения. Таким образом, с учетом того что договор аренды является заключенным с 1 марта, условия договора о начислении и взыскании неустойки применяются с 1 марта. Действия арендодателя неправомерны.

Проблема 11. Должно ли реализовываться преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок? (повторно)

Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения на срок 3 года. Арендодатель до истечения срока действия договора отказался в одностороннем порядке от исполнения договора в связи с необходимостью использования переданного в аренду имущества для собственных нужд (условие об одностороннем отказе по указанному основанию содержалось в договоре аренды). Однако спустя три месяца после одностороннего отказа от исполнения договора аренды арендодатель заключил договор аренды этого же помещения с другим арендатором. Правомерны ли действия арендодателя и может ли арендатор в данном случае реализовать преимущественное право на заключение договора аренды?

Ответ: В соответствии с п. 3 ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку сторонами в договоре аренды согласовано условие об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды в связи с необходимостью использования переданного в аренду имущества для собственных нужд, то арендодатель вправе реализовать соответствующее право.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (ч. 1 п. 1 ст. 592 ГК).

Тем самым преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано арендатором в случае, если срок действия договора аренды истек, при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды и наличия письменного уведомления арендатором арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок.

В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 592 ГК).

Однако с учетом позиции Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются в случае совершения сторонами действий, направленных на расторжение такого договора (абз. 3 п. 35 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений").

Таким образом, в рассматриваемой ситуации, поскольку арендодатель воспользовался правом на односторонний отказ от исполнения договора аренды по основанию, предусмотренному договором, то его действия направлены на расторжение договора аренды, что исключает возможность реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Проблема 12.По какому курсу организации следует отразить арендную плату за май в бухгалтерском и налоговом учете? Возникает ли в данной ситуации разница в суммах (ранее называемая "суммовая разница")?

Организация (арендатор) арендует у индивидуального предпринимателя (арендодателя) помещение для размещения оптового склада. Согласно договору аренды арендатор вносит плату ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным, в размере 600 евро (без НДС) в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на 1-е число месяца, следующего за расчетным. Арендодатель предоставляет акт по аренде 1-го числа месяца, следующего за расчетным, в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на эту дату.

Организация в соответствии с договором аренды внесла арендную плату за май 06.06.2013 по курсу Национального банка Республики Беларусь на 01.06.2013.

По какому курсу организации следует отразить арендную плату за май в бухгалтерском и налоговом учете? Возникает ли в данной ситуации разница в суммах (ранее называемая "суммовая разница")? Если да, то каким образом она отражается в бухгалтерском и налоговом учете организации?

Ответ: Арендную плату следует отразить 31 мая по курсу на эту дату. Разница в суммах в случае ее возникновения в результате изменения курса валюты на 1 июня отражается в учете организации 6 июня.

Согласно п. 1 ст. 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Договором может быть предусмотрено внесение арендной платы в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. При этом соглашением сторон может быть установлена любая дата, на которую будет применяться курс валюты для пересчета арендной платы в белорусские рубли (п. 1 ст. 298 ГК).

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона Республики Беларусь от 18.10.1994 N 3321-XII "О бухгалтерском учете и отчетности" (далее - Закон N 3321-XII) в бухгалтерском учете хозяйственные операции отражаются в тех периодах, к которым они относятся, независимо от времени проведения расчетов, связанных с этими операциями.

Если стоимость обязательств выражена в иностранной валюте, то она отражается в учете в белорусских рублях путем пересчета иностранной валюты по официальному курсу, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату возникновения обязательств (ч. 4 ст. 11 Закона N 3321-XII).

Согласно абз. 7 п. 15 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 N 102, разницы, возникающие при погашении обязательства в валюте, отличной от валюты обязательства, за исключением случаев, установленных законодательством, включаются в состав доходов и расходов по финансовой деятельности и учитываются на счете 91 "Прочие доходы и расходы".

В соответствии с п. 2 ст. 130 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК) затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг) определяются на основании документов бухгалтерского учета и отражаются в том налоговом периоде, к которому они относятся (принцип начисления), независимо от времени оплаты.

Согласно абз. 3 п. 5 ст. 31 НК датой определения величины обязательства по договору, в котором сумма обязательств выражена в белорусских рублях эквивалентно сумме в иностранной валюте, является дата, на которую в соответствии с соглашением сторон определяется подлежащая оплате сумма в белорусских рублях по обязательствам по такому договору.

Разницы, возникающие при погашении кредиторской задолженности, если обязательства подлежат оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, отражаются следующим образом:

положительные разницы включаются в состав внереализационных доходов на дату погашения кредиторской задолженности (подп. 3.18 п. 3 ст. 128 НК);

отрицательные разницы включаются в состав внереализационных расходов на дату погашения кредиторской задолженности (подп. 3.25 п. 3 ст. 129 НК).

Таким образом, поскольку договором аренды размер арендной платы установлен за месяц и предусмотрена ежемесячная ее оплата, то датой возникновения обязательства по уплате арендной платы будет являться последнее число месяца аренды, так как только таким образом можно обеспечить своевременное отражение операции в бухгалтерском и налоговом учете организации. Поэтому задолженность по арендной плате за май организации следует отразить в учете 31 мая в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на эту дату.

Датой определения величины обязательства по аренде за май в рассматриваемой ситуации является 1 июня. Если курс валюты на 1 июня отличается от курса на 31 мая, то возникает разница между суммой начисленной задолженности по арендной плате и фактически уплаченной. Возникшая разница отражается в момент погашения кредиторской задолженности (6 июня) в бухгалтерском учете в составе доходов или расходов по финансовой деятельности и учитывается на счете 91 "Прочие доходы и расходы", в налоговом учете она включается в состав внереализационных доходов или расходов, участвующих при налогообложении.

Проблема 13.Каким образом необходимо оформить договор аренды транспортного средства в случае, когда учредитель УП и его директор – одно лицо?

Учредитель унитарного предприятия (УП), являющийся одновременно его директором, передает в аренду автомобиль, который принадлежит учредителю (директору) УП на праве собственности. В УП отсутствуют должности заместителя директора и других лиц, имеющих право подписи. Каким образом необходимо оформить договор аренды указанного транспортного средства?

Ответ: В рассматриваемом случае необходимо исходить из уточнения, отсутствуют ли на предприятии только должности заместителя директора и других лиц, имеющих право подписи, или же отсутствуют иные работники, кроме директора. В первом случае директор имеет право выдать доверенность на подписание договора аренды от имени предприятия любому работнику организации с соблюдением требований ст. 186 - 187 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Также следует учесть, что запрет на выдачу доверенности от имени организации лицу, не являющемуся работником, в законодательстве отсутствует. Теоретически возможно выдать доверенность на подписание договора аренды от имени предприятия любому дееспособному физическому лицу. Сложности могут возникнуть лишь в случае необходимости оформления в последующем дополнительных соглашений к такому договору, например, если доверенность была долгосрочной и включала в себя полномочия по подписанию дополнительных соглашений, а поверенный выехал за границу. Однако в таком случае можно выдать аналогичную доверенность с тем же объемом полномочий другому физическому лицу.

Наиболее часто применяемый на практике и урегулированный законодательством способ оформления полномочий поверенного в таком случае - выдача нотариально удостоверенной доверенности от имени директора как физического лица другому физическому лицу, например кому-либо из близких родственников.

Также в рассматриваемом случае возможно использование автомобиля без заключения договора аренды в соответствии со ст. 106 Трудового кодекса Республики Беларусь с начислением и выплатой компенсаций за его износ (амортизацию).

Проблема 14.Какой вид договора с транспортной организацией необходимо заключать в случае доставки безработных граждан на оплачиваемые общественные работы и обратно с финансированием из средств Фонда социальной защиты: договор аренды транспортного средства с экипажем или договор фрахтования?

Районное управление по труду, занятости и социальной защите в целях выполнения государственной программы занятости организует доставку безработных граждан на оплачиваемые общественные работы и обратно с финансированием из средств Фонда социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь. Какой вид договора с транспортной организацией необходимо заключать в данном случае: договор аренды транспортного средства с экипажем или договор фрахтования?

Ответ: В рассматриваемой ситуации заключается договор фрахтования.

Согласно п. 1 ст. 603 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Как правило, арендатор в соответствии со ст. 607 ГК несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива, других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем. В том случае, если в договоре аренды транспортного средства будет установлено, что такие расходы несет арендодатель, это обстоятельство, как правило, учитывается при установлении размеров арендной платы.

На основании ст. 610 ГК в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законодательством или договором аренды.

Согласно ч. 1 ст. 741 ГК по договору фрахтования одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю) за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа.

Особенность договора фрахтования состоит в том, что он тесно связан с перевозкой. Но обязанность фрахтовщика состоит не в осуществлении самой транспортировки грузов (пассажиров, багажа) к месту назначения, а только в предоставлении всей вместимости перевозочного средства или части его на период рейса (нескольких рейсов).

В соответствии с п. 152 - 156 Правил автомобильных перевозок пассажиров, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.06.2008 N 972 "О некоторых вопросах автомобильных перевозок пассажиров", заключение договора о фрахтовании для автомобильной перевозки пассажиров в нерегулярном сообщении подтверждается заказом-нарядом, который составляется до начала выполнения перевозки пассажиров в нерегулярном сообщении.

При перевозке пассажиров по договору о фрахтовании для автомобильной перевозки пассажиров легковыми автомобилями или автобусами категории М2 одновременное фрахтование возможно не более чем тремя заказчиками.

При автомобильных перевозках пассажиров по договору о фрахтовании для автомобильной перевозки пассажиров заказчик должен назначить одного из пассажиров старшим (сопровождающим), который является его представителем, и указать это в заказе-наряде.

Время использования транспортного средства по договору о фрахтовании для автомобильной перевозки пассажиров включает время на подачу от места стоянки до места, указанного заказчиком в данном договоре, время перевозки, а также время на возврат этого транспортного средства к месту стоянки. В путевом листе должны быть указаны заказчик, серия, номер заказа-наряда и дата его оформления.

Полагаем, что в рассматриваемой ситуации предпочтительнее заключить договор фрахтования.

Таким образом, в действующем ГК аренда опосредует те же отношения, что и в законодательстве советского периода были предметом имущественного найма.

Целью договора имущественного найма является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временного пользования чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

В этом договоре заинтересованы обе стороны. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Значение изучения данной темы заключается в том, что отношения, вытекающие из договора аренды, на сегодняшний день достаточно часто встречаются в правоприменительной практике. Однако без определенных знаний, например, понятия договора и его разновидностей трудно себе представить, как регулируются эти отношения. Как и любой договор, договор аренды имеет свое содержание, которое обладает особой спецификой. Более того, особенности усматриваются и в разновидностях договора аренды, в т.ч. и относительно содержания. Здесь уместно отметить, что имеются и некоторые особенности осуществления правомочий владения и пользования, как самого собственника имущества, так и арендатора. Без уяснения этих и многих других положений, предусмотренных правом относительно договора аренды и его разновидностей, невозможно будет в дальнейшем правильно применять материальные нормы права в той или иной ситуации.

<323334 35 36 37 38 >

Дата добавления: 2015-09-29; просмотров: 866;