ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ «НОВЫЕ ЛОЖКИ» В МУНИЦИПАЛЬНОЙ ПРОГРАММЕ ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ДОМОСТРОЕНИЯ

Однако качественное жилье доступно только жителям с высоким уровнем доходов. В результате социальная поляризация в городе по обеспеченности жильем резко усилилась. К сожалению, данный вывод можно сделать только из косвенного сопоставления приведенных данных. Точное же измерения роста неравенства в распределении жилья возможно только на основе прямой информации об использовании жилого фонда различного качества жителями с различными доходами. Однако такая информация отсутствует.

Как отмечает большинство индивидуальных застройщиков, главные проблемы дальнейшего развития индивидуального сектора связаны с высокими затратами в инженерно-транспортную инфраструктуру. В процессе эксплуатации такого жилья коммунальные расходы также находятся на слишком высоком уровне. В этом отношении принципиальными преимуществами обладает экологическое жилье, позволяющее сочетать высокое качество домов с относительно низкими эксплуатационными, а также инвестиционными затратами (прежде всего по сравнению с другими коттеджами и индивидуальными домами).

8.1.2. Рост загрязнения в жилищно-коммунальном хозяйстве. Жилищно-коммунальный и связанный с ним строительный секторы оказывают мощное негативное воздействие на окружающую среду. По данным Центра ООН по населенным пунктам (Хабитат) использование энергии в жилищном строительстве составляет 40% от общего ее потребления, пресной воды – 16%. Выбросы в атмосферу окислов серы и углекислого газа от эксплуатации жилья составляют 70% и 50% соответственно. Жилищно-коммунальный сектор, являясь одним из основных источников загрязнения атмосферы и подземных вод, создает также большое количество бытового мусора, пагубно влияет на экологическую обстановку в городе. Выбросы от печей частных домовладений в Новосибирске составляют 12 - 15 тыс. т/год. Существенную долю частный жилой сектор вносит в создание самовольных построек и свалок бытовых отходов. Для утилизации отходов, в частности, жилищно-коммунального сектора, требуются значительные ассигнования.

В настоящее время при производительности городских канализационных очистных сооружений 703 тыс.куб.м/сутки через сооружения перекачивается 820 тыс.куб.м/сутки стоков, а в весенний паводок и период дождей до 950 тыс.куб.м/сутки стоков.

Учитывая тенденцию увеличения притока сточных вод на очистные сооружения, начиная с 1997 года в размере 16 млн. куб. м/год, или 14 тыс.куб.м/сутки, возникает острая необходимость ввода в эксплуатацию второго блока второй очереди очистных сооружений производительностью 176 тыс.куб.м/сутки и начала строительства и пуска в эксплуатацию третьего блока второй очереди очистных сооружений производительностью 176 тыс.куб.м/сутки с доведением полной производительности очистных сооружений до 1056 тыс.куб.м/сутки. Сооружение второй очереди ведется уже на протяжении десяти лет, и на его строительстве освоено более 66 % от сметной стоимости. Для завершения работ на второй очереди требуется 110,0 млн.рублей в действующих ценах.

Необходимо также завершить строительство иловых площадок второй очереди в объеме 22 карт стоимостью 12,4 млн.рублей. Для обезвоживания осадка, с целью сокращения его объема в 10 раз приобретено три центрипресса, затраты по монтажу и запуску в работу которых составят 9,0 млн.рублей. В целом, чтобы ликвидировать сбросы сточных вод в реку Обь и ее притоки, необходимо вложить за 6 лет более 120,0 млн. рублей.

Таким образом, в городе сложилась крайне неблагоприятная экологическая ситуация. Несмотря на конверсию и соответствующее сокращение вредных выбросов, прежде всего атмосферы и поверхностных вод, Новосибирск относится к числу самых загрязненных российских городов, и причины этого переместились в сторону развития жилищно-коммунального хозяйства.

8.1.3. Почему именно экологическое домостроение необходимо Новосибирску? Актуальность перехода на массовое экологическое домостроение обусловлена острой нехваткой жилья, обострением городских экологических проблем, ростом цен на энергоносители, недоступностью качественного жилья для горожан с низкими доходами. Развитие экологического домостроения обеспечивает комплексное решение целого ряда городских проблем: жилищной – за счет предоставления горожанам качественного жилья; экологической – за счет снижения загрязнения окружающей среды в жилищно-коммунальном хозяйстве; энергетической – за счет внедрения энергосберегающих технологий строительства и эксплуатации жилья; продовольственной – за счет расширения производства продуктов питания на основе биологической переработки отходов; экономической – за счет снижения расходов на строительство и содержание жилищно-коммунального хозяйства; социальной – за счет снижения неравенства в распределении доходов и улучшения качества жизни в условиях гармонизации взаимодействия человека и природы; институциональной – за счет расширения системы общественного участия в развитии города.

В понятие экодома входит сам дом (см. рисунок 22), надворные постройки, приусадебный участок с биоботанической площадкой, садом, огородом, системой накопления воды, местом отдыха. Прежде всего, экодом состоит из дома пониженного ресурсопотребления и приусадебного участка. Снижение энергопотребления обеспечивается за счет ряда инновационных технических решений, прежде всего, использования солнечной энергии, внедрения новой системы утепления, обогрева и хладообеспечения. Экономия ресурсов достигается также за счет применения особой системы водоснабжения с использованием дождевой воды, переработкой и утилизацией бытовых стоков, сооружением биопруда. Дополнительные ресурсы возникают в процессе биопереработки твердых органических отходов (биотуалетов). Участок предназначен для биологической переработки и утилизации всех жидких и твердых органических отходов, повышения плодородия почвы и выращивания сельхозпродукции с помощью биоинтенсивных методов. Кроме того, в процессе строительства экодомов применяются инновационные технологии и новые виды строительных материалов, позволяющие снижать расходование материальных производственных ресурсов.

Рисунок 8.3. Макет экодома

По сравнению с обычным городским жильем экодом обладает целым рядом преимуществ, среди которых экологические характеристики являются определяющими. Неслучайно он получил такое название. Экодом представляет собой систему с положительным экологическим ресурсом. Этим он принципиально отличается от традиционного городского жилья, которое наносит ущерб окружающей среде. При эксплуатации экодома применяются естественные биоинтенсивные технологии для переработки и утилизации органических отходов (твердых, жидких) и для выращивания сельхозпродукции. Это обеспечивается ведением органического земледелия и выращивания компостных культур без привоза удобрений извне. Экодом может обеспечить такое качество жизни, при котором семья будет иметь возможность вырастить здоровое следующее поколение. При массовом строительстве экожилья можно надеяться на качественное воспроизводство человеческой популяции в целом и восстановление нарушенного экологического ресурса в населенных пунктах.

Кроме того, такие важные свойства экодома, как низкое энергопотребление и глубокая местная переработка бытовых отходов, снижают нагрузку на коммунальное хозяйство города и способствуют экономии бюджетных средств.

Экологическое домостроение соответствует прогрессивным мировым тенденциям развития городов. Принимая во внимание состояние жилого фонда и высокий уровень загрязнения, можно заключить, что Новосибирску необходим переход на массовое строительство экологического индивидуального жилья, производящего минимальное количество отходов и позволяющего осуществлять ресурсосбережение.

8.1.4. Планирование экологического домостроения в соответствии с Концепцией развития жилищного строительства г. Новосибирска. Концепция развития жилищного строительства в г. Новосибирске на 2000 - 2007 гг. предусматривает комплексный подход к решению социальных, инженерных, экологических и эстетических проблем развития и благоустройства города. Задачей концепции является определение основных направлений дальнейшей реализации генерального плана в части жилищного строительства на 2000 - 2007 гг., выбор и обоснование площадок размещения нового строительства, комплексная оценка инженерных и градостроительных возможностей каждой из предлагаемых площадок. Развитие индивидуального домостроения и решение проблем отдельных социальных групп занимает важное место среди положений Концепции. Так, развитие малоэтажной высокоплотной застройки, строительство коттеджей и индивидуальных жилых домов а также дальнейшая реализация федеральных программ по обеспечению жильем работников бюджетной сферы, военнослужащих и офицеров запаса отмечается в качестве приоритетного направления. Для расширения источников и обеспечения устойчивости финансирования жилищного строительства предлагается сочетать различные источники финансирования, в том числе бюджетные ассигнования, средства предприятий, финансово-кредитных институтов и средства населения; привлекать и экономически стимулировать к строительству жилья коммерческие банки, страховые компании и внебюджетные фонды; увеличивать объемы жилищного строительства за счет личных средств граждан; расширять сферы и объем применения ипотечного кредитования; создавать источники для инвестиций, повышать оценку и рейтинг инвестиционной привлекательности площадок.

Среди проблем, характерных для определенных районов города, для Советского района отмечается, что в районе имеется достаточно свободных площадок, однако объем строительства сдерживается из-за сложного решения проблем канализации и водоснабжения, а также резкого сокращения вклада в жилищное строительство со стороны Сибирского Отделения РАН.

Решение жилищной проблемы в Новосибирске связывается в Концепции с необходимостью строительства жилья нового качества. Подчеркивается, что современный жилой дом должен отвечать двум требованиям - рыночному спросу и энерго- и ресурсосбережению. Именно эти две характеристики являются определяющими преимущество экодомов. Неслучайно в Концепции отмечается, что экодома позволяют сочетать преимущества ресурсосбережения и более гармоничного образа жизни на относительно большем участке (по сравнению с малоэтажным домостроением повышенной плотности и тем более многоэтажными домами). Подчеркивается, что строительство крупных массивов экологического жилья на окраинах города должно быть связано с опережающим развитием инженерно-транспортной инфраструктуры, с разработкой реальных инвестиционных проектов.

Таким образом, в Концепции развития жилищного строительства г. Новосибирска экологическое домостроение выделяется в качестве перспективного направления, требующего поддержки со стороны городских властей.

8.2. АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА «НОВЫЕ ЛОЖКИ»

8.2.1. Общая характеристика проекта. Первым крупным проектом программы «Экодом» является строительство демонстрационного экопосёлка "Новые Ложки" под Новосибирским Академгородком.

Осуществление проекта началось в 1998 году, когда был выделен земельный участок под строительство поселка. Период с 1998 по 2001 год был подготовительным, в течение которого создавались условия для осуществления проекта. Для строительства местными органами власти предоставлена площадка, на которой предполагается разместить 55 экодомов, каждый площадью 120 кв. м.. К концу 2002 года было завершено строительство двух экспериментальных коттеджей. В базовом варианте проекта в 2003 году планируется построить двадцать домов, а в 2004 – тридцать три. Ежегодно применяется одинаковая схема прохождения основных этапов строительства домов и их реализации. Из-за особенностей технологии, применяемой в сибирских климатических условиях, строительство осуществляется только в течение второго и третьего кварталов каждого года. При этом 60% затрат осуществляется во втором квартале, а 40% - в третьем. В течение четвертого квартала происходит продажа построенных домов.

Для реализации проект необходимы общие инвестиции в размере 49 млн. руб. Инвестиционные издержки подразделяются на две основные группы: во-первых, инвестиции в основные средства в размере 4 млн. руб. и инфраструктуру поселка (за исключением внешней инфраструктуры); во-вторых, инвестиции в строительство отдельных домов в размере 45 млн. руб.. В соответствии с особенностями бухгалтерского учета в строительстве инвестиции в основные средства и инфраструктуру относятся к инвестициям в основной капитал, а инвестиции в строительство отдельных домов - к инвестициям в прирост чистого оборотного капитала. К первой группе относится оборудование, необходимое для строительства домов: минизавод по производству газобетона, производство соломенных блоков, пилорама; а также объекты инфраструктуры, необходимые для существования поселка: автомобильные дороги, электросеть, затраты на сооружение биопруда, проектные разработки (генеральный план экопоселка и другие проекты). Все эти объекты подлежат амортизации в течение определенных периодов времени. В данном проекте за такой период условно принято пять лет. Амортизационные отчисления начисляются по годам – равномерным способом, а по кварталам – только в те периоды, когда ведется деятельность, пропорционально общим затратам.

Основная часть затрат связана со строительством отдельных экодомов. Их величина может колебаться в достаточно широком диапазоне (от 4000 до 8000 рублей на 1 кв. м) в зависимости от качества отделки. В качестве расчетной себестоимости одного квадратного метра использовался уровень 5833 руб.. Согласно экспертной оценке, для финансирования строительства коттеджа со средним уровнем отделки достаточно продать трехкомнатную «хрущевку» в Академгородке. Стоимость такой квартиры в Верхней зоне Академгородка на начало 2002 года составила 650 – 700 тысяч рублей, что соответствует заданному нормативному уровню себестоимости одного квадратного метра коттеджа.

Одной из особенностей проекта является отсутствие рынка и, следовательно, рыночной цены таких домов. Для базового варианта цена устанавливалась на минимальном уровне, позволяющем покрыть все виды издержек в течение инвестиционного и операционного периодов (с учетом фактора времени). Соответствующая цена каждого дома равняется 963 тыс. рублей. При этом доход индивидуальных застройщиков в базовом варианте проекта[56] приближается к минимальному уровню и сводится к ликвидационной стоимости в размере 1,2 млн. руб. (равной дисконтированной стоимости совместных, неиндивидуальных объектов на момент завершения проекта). Кроме того, в собственности индивидуальных застройщиков находятся экодома общей стоимостью 29,2 млн. руб. (также определенной с учетом фактора времени).

Одновременно проект характеризуется высокой бюджетной эффективностью, поскольку обеспечивает значительные налоговые поступления в бюджеты всех уровней. Общая величина дохода государства от реализации проекта составляет 6,7 млн. руб. При этом удельный вес государства в доходе от проекта равняется 92%, превышая долю индивидуальных застройщиков в 5,5 раз. Крупнейшим налогом для рассматриваемого проекта является налог на добавленную стоимость (НДС), доля которого в общей сумме выплачиваемых налогов составила 88,2%. Следует заметить, что данный налог включается в цену при реализации продукции и фактически выплачивается покупателями домов. Среди прочих налогов следует выделить три основных: налог на прибыль с удельным весом 4,3%, налог с продаж (5,2%) и налог на пользователей автодорог (4,3%).

В базовом варианте проекта «Новые Ложки» все инвестиционные затраты финансируются за счет собственных средств застройщиков. Заинтересованность частных инвесторов в предоставлении средств для финансирования проекта определяется его коммерческой эффективностью, рассчитываемой на основе реальных поступлений и выплат денежных средств. При выбранном варианте установления цен экодомов показатели финансовой эффективности проекта находятся на минимально допустимом уровне и не заинтересуют обычного инвестора. Кроме того, серьезные проблемы возникают в связи с рисками данного проекта, т.к. он требует достаточно крупных вложений собственных средств и их замораживания на протяжении всего жизненного цикла.

8.2.2. Оценка коммерческой и общественной эффективности проекта. При переходе от расчетной коммерческой к общественной эффективности данного проекта наиболее существенное влияние оказывают следующие факторы: определение цен экодомов по рыночной стоимости; исключение перераспределения доходов в связи с выплатой налогов; учет экологических эффектов, возникающих при эксплуатации экодомов.

Опреление цен экодомов по рыночной стоимости. Как уже отмечалось, коммерческая эффективность проекта в базовом варианте, использующем минимальные расчетные цены домов, характеризовалась уровнем дохода, приближающемся к нулю. Однако фактически для индивидуальных застройщиков возникают экономические стимулы участия в проекте, поскольку потенциально имеется возможность дальнейшей продажи экодомов по рыночной стоимости. По информации, полученной от экспертов из «Экодома», ради приобретения экологически чистого коттеджа члены кооператива готовы пожертвовать своими полногабаритными квартирами. Поэтому в качестве рыночной цены каждого домика можно рассматривать стоимость трехкомнатной полногабаритной квартиры в Верхней зоне Академгородка. При учете фактора рыночной цены экодомов доход проекта возрастает в 6 раз и достигает уровня 7,6 млн. руб. Одновременно дисконтированный доход для государства увеличивается до 10,7 млн. руб. За счет реализации проекта пополняются бюджеты всех уровней. Структура распределения общего дохода от реализации проекта между его участниками приводится на рисунке.

При увеличении цен экодомов до рыночной стоимости удельный вес государства приближается к уровню индивидуальных застройщиков и равняется 41,7 %, превышая долю последних уже в 1,4 раза. Соответствующая оценка проекта позволяет более точно отразить результативность проекта и интересы его участников в условиях рыночной конкуренции, тем самым определить эффективность проекта без учета специфики его общественной оценки. Поэтому получаемые показатели дают возможность оценить проект на основе не расчетных, а фактических цен, сложившихся на рынке жилья. Тем самым по существу более точно определяется коммерческая эффективность проекта.