Обмеження та обтяження прав на землю в законодавстві деяких зарубіжних країн

Результати спеціального дослідження правового регулювання обмежень та обтяжень прав на землю в законодавстві деяких зарубіжних країн (Австралії, Білорусі, Великобританії, Вірменії, Естонії, Італії, Казахстані, Канаді, Киргизстані, Макао, Мальті, Німеччини, Росії, США, Узбекистану, Франції, Швеції, Японії), виконаного за участю автора, викладені у статті: Носік В.В., Мірошниченко А.М., Марусенко Р.І. Права на чужі земельні ділянки за законодавством зарубіжних країн // Земельне право України. – 2006. - №4. – С. 55-89.

Незважаючи на всі відмінності у законодавстві різних країн, проведене дослідження дозволило виявити деякі загальні тенденції, які доцільно врахувати при вдосконаленні чинного законодавства України. Основними з них є наступні:

1. Існує тенденція до відмови від емфітевзису та суперфіціюнавіть у тих країнах, де вони свого часу були передбачені законодавством (Макао, Португалія та ін. країни). Заохочується викуп обтяжених земельних ділянок замість встановлення обмежень права власності.

1. Сервітути в більшості країн встановлюються шляхом державної реєстрації, проте існують винятки, напр., реєстрації не підлягають деякі легальні сервітути. Ці винятки вважаємо виправданими. У деяких випадках сервітути виникають на підставі реєстрації планувальної документації (Австралія). Припинення сервітутів зазвичай здійснюється шляхом скасування реєстрації, особливо корисним може бути досвід Австралії щодо процедурного регулювання цих відносин. Так, за певною процедурою реєстрація скасовується у разі, якщо має місце невнесення плати за користування сервітутом. У деяких випадках сервітут припиняється з моменту настання певних обставин із наступною реєстрацією припинення. Сервітут може бути припинений у судовому порядку. У цьому зв’язку цікавим є досвід Мальти щодо правового регулювання вирішення майново-правових питань, досвід Швеції щодо визначення критеріїв для припинення (вигода від сервітуту істотно менша від незручностей, що ним спричиняються).

1. Вартими вивчення видаються правила, за якими сервітут не припиняється поєднанням в одній особі суб’єкта сервітутного права та власника обтяженої земельної ділянки(Австралія, Швеція та ін.).

1. Примусове встановлення сервітуту бажано розглядати як примусове відчуження об’єктів права приватної власності, воно має допускатися лише з мотивів суспільної необхідності за умови попереднього повного відшкодування. Таке встановлення повинно відбуватися в судовому порядку із законодавчим визначенням процедури та підстав. Власник обтяженої ділянки повинен мати право вимагати викупу у нього усієї ділянки (Казахстан, Швеція та ін. країни).

1. Заборона включати в обсяг сервітуту обов’язок власника обтяженої земельної ділянки вчиняти позитивні дії є виправданою. Зворотне призводить до надмірного обтяження земельних ділянок, зниження їх вартості, перешкоджає ринковому обороту. Разом із тим, встановлення заборони на встановлення негативних сервітутів (Великобританія) призводить до значної кількості спорів із цього приводу, оскільки межа між позитивними та негативними сервітутами часто є дуже умовною.

1. Окремі земельні сервітути повинні встановлюватися безпосередньо в силу вимог закону(Австралія, Казахстан) (легальні сервітути) – йдеться, насамперед, про сервітути для обслуговування лінійних споруд (Австралія, Сполучені Штати Америки), обслуговування будівель і споруд при заставі (РФ, Таджикистан тощо).

1. Існує потреба в чітких правилах щодо землевпорядного та картографічного забезпечення встановлення прав на чужі земельні ділянки. В окремих країнах (Білорусь, Киргизстан) необхідною частиною договору про встановлення сервітуту є план, складений кадастровим органом. Існують правила щодо картографічного відображення сервітутів (Австралія, РФ, США та ін. країни). Щодо земельних сервітутів, слід передбачити можливість, коли сервітути (насамперед, легальні) встановлюються без проведення землевпорядних дій; напр., у Казахстані взагалі не вимагається складання плану у випадку, коли сервітут поширюється на всю земельну ділянку. Подібне рішення є актуальним у випадку встановлення земельних сервітутів для обслуговування лінійних споруд.

1. Не виправдовує себе повна заборона відчуження особистих земельних сервітутів, в обмежених обсягах вона повинна бути дозволена.

1. Слушними є правила про можливість усунення перешкод для здійснення сервітуту, які існують на обтяженій земельні ділянці, самим суб’єктом сервітутного права, якщо власник обтяженої земельної ділянки не зробить цього у встановлений строк(Австралія). Слід передбачити правила про розподіл витрат на їх усунення.

1. Спеціальні правила необхідні щодо опосередкування сервітутами відносин із консервації земель. Доцільно запозичити досвід США щодо встановлення податкових пільг для власників земельних ділянок, які перебувають у стадії консервації.