Оренда землі

NB. Оренда землі використовується в більшості країн світу. У Франції 51% сільськогосподарських угідь використовуються на основі договорів оренди. У Великобританії і Австралії у орендних відносинах беруть участь 1/3 фермерських господарств, що займають близько 40% сільськогосподарських площ1. У Канаді в оренді щорічно знаходяться близько 50% землі, в Японії – 20%. У Швейцарії 20% фермерів ведуть господарство на повністю орендованій землі, а 30% - частково на своїй, а частково на орендованій2. Найбільш низький відсоток фермерів-орендарів серед країн Європи в Ірландії, де оренда була символом гноблення ірландців англійськими лендлордами – 12%3.

Попри всі відмінності, що існують у правовому регулюванні орендних відносин у різних країнах, можна відзначити принаймні одну важливу тенденцію: при оренді землі для сільськогосподарських потреби встановлюється мінімальний термін оренди, пов’язаний із тривалістю сівозміни. Часто також встановлюється максимальний строк оренди. Встановлюються і мінімальні розміри земельних ділянок, що надаються в користування. Часто це робиться за допомогою економічних механізмів, шляхом надання державної підтримки лише тим господарствам, що досягають певного розміру.

Розглянемо особливості правового регулювання земельних орендних відносин за законодавством деяких країн.

Законодавство Великобританії про оренду землі являє собою сукупність прийнятих в різний час численних нормативно-правових актів, судових прецедентів, а також норм т.з. загального права. В той же час, у зв’язку із правовою незахищеністю орендаря англійським парламентом були прийняті різні законодавчі акти, що регулюють контрактні відносини між орендодавцем і орендарем і посилюють захист прав орендаря4. Найважливішим напрямом реформи орендного законодавства є розширення прав на оренду сільськогосподарських угідь і регулювання відносин, пов’язаних з організацією сільськогосподарського виробництва орендарем. Так, Закон 1986 «Про орендовані ділянки сільськогосподарських земель» передбачає правила перегляду орендної плати спеціальним третейським суддею відповідно до формули, що вміщена у списку №2 до Закону5.

З 1993 р. Земельний закон Соціалістичної Республіки В’єтнам (СРВ) передбачає право оренди землі6. Специфіка використання земельних ділянок орендарями-інвесторами дозволяє говорити про те, що у СРВ самостійним видом використання земель виступає право інвестиційного землекористування7.

В залежності від суб’єктного складу потенційних орендарів земельні ділянки в користування на умовах оренди надають народні комітети різного рівня. Згідно зі ст.37 Земельного закону передача земельних ділянок в оренду іноземним юридичним та фізичним особам (оренда – єдиний титул, на якому ці суб’єкти можуть використовувати земельні ділянки) здійснюється за рішенням народних комітетів провінцій та міст з центральним управлінням. Сімейним господарства, фізичним особами, територіальним громадам земельні ділянки в оренду надають народні комітети сільських районів, міських округів, столиць провінцій та міст з самоврядуванням8. Крім укладення договору оренди та його державної реєстрації Земельний закон СРВ вимагає отримання спеціального документу – земельного сертифікату, що посвідчує право оренди. Саме з моменту отримання земельного сертифікату виникає право оренди9. Міністерством фінансів встановлено мінімальні та максимальні ставки орендної плати, в межах яких розмір орендної плати встановлюється за спеціальною формулою10. Цікаво, що розмір плати для вітчизняних орендарів менше, проте і коло повноважень за договором оренди вужче порівняно з іноземними орендарями. Напр., відчужувати право оренди можуть лише іноземні орендарі11.

У Данії від орендаря вимагається забезпечення таких цілей, як збереження землі в сільськогосподарському виробництві, збереження природи і навколишнього середовища. Закон вимагає від фермера «гарного ведення сільського господарства». Орендарі, що ведуть сільське господарство, зобов’язані постійно проживати на фермі. Закон встановлює верхню межу розміру землі, яка може бути у власності або використовуватись на умовах оренди – 150 га сільгоспугідь, крім випадку, якщо фермер зможе довести, що внаслідок специфіки його виробництва йому необхідно більше землі і ніхто із місцевих селян не буде заперечувати проти цього12.

Юридичні особи не мають права на оренду сільгоспугідь. Орендар мусить прожити в сільській місцевості не менше 8 років. Якщо ж розмір ферми буде перевищувати 30 га, то він має довести свою професійну кваліфікацію, мати досвід роботи в сільському господарстві і відповідну освіту; також він зобов’язується пропрацювати на цій фермі не менше 8 років (це означає, що протягом цього строку він не може надати землю в суборенду). Законом дозволяється отримувати в оренду до трьох ділянок землі, за умови, що відстань між ними не більше 10 км, і жоден із сусідів не буде заперечувати13.

В Данії встановлений максимальний строк оренди – 30 років. Законодавство цієї країни забороняє продовження строку оренди і заохочує орендарів, щоб вони викупали цю землю і ставали її власниками14.

Таким чином, датське законодавство проводить послідовну лінію на підтримку відносно великих сімейних комерційних ферм, не допускаючи одночасно ні створення латифундій, ні поміщицьких господарств, ні перетворення землі в об’єкт спекуляції. Така земельна політика є одним із факторів, що забезпечують Данії в багатьох випадках провідне місце за ефективністю сільського господарства15.

Будучи колишньою колонією Великобританії, М’янма має систему землекористування, подібну до англійської та систем інших британських колоній в регіоні. Між тим, вона має певні особливості. Закон про обмеження на передачу нерухомого майна 1987 р. встановлює заборону надання будь-яких прав (в т.ч. оренди) на нерухоме майно іноземцям16.

Державні підприємства та установи (міністерства, напр.) можуть надати іноземному підприємству довгострокове (на 30-50 років) «право користування» землею, якою вони володіють. Це право повинно бути затверджено Інвестиційною комісією М’янми як складова умов дозволу за Законом про іноземні інвестиції. Таке право користування вважається таким, що не підпадає під загальну заборону оренди17.

Значна площа осушених польдерів18 у Нідерландах знаходиться у державній власності і використовується на підставі довгострокової оренди. Орендуються і інші землі. Відносини із оренди земель регулюються законом 1958 р. «Про оренду» з наступними змінами та доповненнями 1977, 1978, 1980, 1983 рр.19 В цілому 30% землі знаходиться в орендному користуванні і приблизно половина господарств частково або повністю працюють на орендованій землі20. З урахуванням важливості інституту оренди держава регулює всі її види, видаються дозволи на оренду.

У Німеччині орендні відносини регулюються Німецьким цивільним уложенням (далі – НЦУ), а оренда сільськогосподарських земель - також законом від 08.11.1985 «Про правове регулювання сільськогосподарської оренди», законом від 08.11.1985 «Про повідомлення і опротестування договорів оренди земельних ділянок»21. Договір оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення як спеціальний вид договору оренди підлягають загальним положенням §§581-597 НЦУ. Особливості договорів оренди земельних ділянок закріплені в §§582-584 НЦУ22.

Закон передбачає можливість укладення договорів сільськогосподарської оренди на строк до одного року в усній формі23. Сторони зобов’язані повідомити про укладення договору оренди орган, що уповноважений видавати дозволи на угоди із земельними ділянками. У певних випадках («нездоровий перерозподіл» земель, їх подрібнення, невідповідність орендної плати потенційним доходам від використання земельної ділянки) цей орган може опротестувати договір оренди24.

У Польщі розмір при оренді земельних ділянок орендар не має права власності на зведені будівлі і споруди25. Видається, що дане правило є цілком логічним і повинно бути перенесене у законодавство України. Протилежний підхід суперечить сутності оренди як права тимчасового користування земельними ділянками.

Правове регулювання сільськогосподарської оренди у Франції здійснюється на основі спеціальних джерел права, головним з яких є Статут сільськогосподарської оренди, проголошений Ордонансом Code Rurale, до якого неодноразово вносились зміни і доповнення (13.04.1946, 30.12.1960, 12.07.1967, 31.12.1970, 03.01.1972, 15.07.1975, 04.07.1980). У 1984 р. прийнято закон про статус оренди ферми та спільщини та контроль за структурами аграрних господарств. У 1985 р. прийнято закон про одноосібне підприємство з обмеженою відповідальністю та про аграрне господарство з обмеженою відповідальністю26.

Закон 1988 р. «Про сільськогосподарську адаптацію» розширює дозволені види використання сільськогосподарських земель орендарями, виводячи їх за рамки сільськогосподарської діяльності, дозволяючи орендарям отримувати додатковий дохід із діяльності, пов’язаної з експлуатацією кемпінгів, ресторанів, консервних заводів, що функціонують на основі переробленої сільськогосподарської продукції27.

Встановлені обмеження на розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення: вони повинні бути спершу запропоновані фермерам, орендарям, причому останні можуть в судовому порядку вимагати призначення більш низької ціни, ніж запропоновано. Власник не вправі залишати землю без обробітку на строк більше 5 років. По спливу цього строку земельна ділянка може бути надана в користування іншій особі28.

Орендар, що скористався правом переважної купівлі земельної ділянки, зобов’язаний вести господарство на цій ділянці не менше дев’яти років29.

При оренді пасовищ допускається спільне користування земельною ділянкою орендаря та орендодавця. Напр., орендодавець може використовувати мисливські будинки, підйомники для лижників тощо, розташовані на ділянці30.

У США за загальним правилом права орендаря практично без обмежень можуть відступатися іншим особам31. Існує обмежене право орендодавця на відвідування орендованої земельної ділянки, що називається «спостереження з метою можливого попередження псування майна»32. До обмежень прав орендаря належать також заборонені види діяльності орендаря, які можуть бути передбачені сторонами при укладенні договорів оренди. Орендодавець має право вимагати припинення дії договору у випадку, якщо орендар застосовує заборонений вид використання орендованої земельної ділянки33. Заслуговує на увагу ретельне врегулювання федеральним законодавством і законодавством штатів обов’язків орендаря, пов’язаних з ефективним використанням орендованої земельної ділянки, здійсненням комплексу заходів, спрямованих на боротьбу з ерозією ґрунтів. Захищаючи землі від водної та повітряної ерозії, орендар повинен розробляти плани збереження еродованих ґрунтів, які передбачають методику збереження ґрунтів та управління діяльністю ферм34, користування водостоками, водовідводами, дренажними ділянками, лісовими угіддями і іншими природними ресурсами. На орендаря також покладається обов’язок здійснювати комплекс заходів по охороні природних об’єктів від впливу сільськогосподарського виробництва. При цьому особливе значення надається дотриманню екологічних і санітарно–гігієнічних вимог при застосуванні в сільському господарстві пестицидів, мінеральних добрив. Проблеми, пов’язані із використанням сільськогосподарських хімікатів, є предметом імперативного регулювання35.

У діяльності зареєстрованих благодійних організацій широко використовується т.з. довічна оренда (life lease). Такі організації надають у користування земельні ділянки та житло для незабезпечених осіб36. Існують спілки орендарів (leasehold condominiums)37.

У Швеції є поширеною оренда земель сільськогосподарського призначення. Біля 15% сільськогосподарських земель орендується, біля 35% фермерів орендують частину оброблюваних ними земель38. Слушним видається правило, за яким при поверненні орендованої ділянки власник зобов’язаних викупити в орендаря будинки та інше майно, пов’язане з нерухомістю (компенсувати різницю вартості між незабудованою і забудованою ділянкою)39.

Існує практика надання державних земель сільськогосподарського призначення в оренду на конкурсних засадах, причому враховується пропонований розмір орендної плати, фахова підготовка потенційного орендаря, його кредитоспроможність тощо40.