Зміна, припинення, поновлення, визнання недійсними договорів оренди землі

Зміна договору. ЗУ «Про оренду землі» не передбачає спеціальних підстав для зміни договору оренди землі (крім зміни умови про орендну плату – див. нижче). Ч.2 ст.30 Закону проголошує, що «[у] разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку», проте не встановлює засад для вирішення такого спору. З огляду на це до відносин із зміни договору оренди землі слід застосувати положення ст.651 ЦКУ:

«2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

3. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.»

Також до відносин щодо зміни договору оренди земельної ділянки повинні застосовуватися положення ст.652 ЦКУ «Зміна або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин». Порядок розірвання договору оренди у сфері господарювання визначається ст.188 ГКУ.

Ч.3 ст.23 Закону передбачає, що «[о]рендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини». На наш погляд, дане положення є казуальним викладенням по відношенню до конкретної ситуації загального положення ст.652 ЦКУ і жодної специфіки не передбачає.

Припинення договору. Загальні підстави припинення договору оренди землі передбачені ст.31 ЗУ «Про оренду землі»:

«Договір оренди землі припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

ліквідації юридичної особи-орендаря;

відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

…»

Припинення договору шляхом його розірвання відбувається відповідно до положень ст.32 Закону:

«На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

…

…

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.»

NB. Цікавою є справа1, у якій позивач вважав договір оренди земельної ділянки, укладений із його бабусею (після якої він успадкував земельну ділянку), таким, що припинився з її смертю. На наш погляд, суди першої та апеляційної інстанцій правильно вважали, що із смертю первісного орендодавця договір не припиняється, натомість, права та обов’язки за договором перейшли до спадкоємця-власника земельної ділянки.

Законодавство конкретизує, яка саме несплата орендної плати (така несплата є порушенням ст.24 ЗУ «Про оренду землі») є підставою для розірвання договору. П.«д» ст.141 ЗКУ визначає, що підставою для припинення права користування (у т.ч. оренди) земельною ділянкою є лише систематична несплата орендної плати, при визначенні поняття «систематичності» слід звертатися до ч.1 ст.782 ЦКУ, яка надає право наймодавцеві відмовитися від договору найму, якщо наймач не вносить плату за три місяці «підряд».

Підстави для розірвання договору в судовому порядку також передбачені ст.ст.651, 652 (розглядалися вище при розгляді підстав зміни договору), а також ст.ст.783, 784 ЦКУ:

«Стаття 783. Розірвання договору найму на вимогу наймодавця

1. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Стаття 784. Розірвання договору найму на вимогу наймача

1. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.»

Можливість поновлення договору оренди землі передбачено ч.1 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» (майже повністю дублює ст.764 ЦКУ): «орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі)». Механізм реалізації даного права детально врегульовано ст.33 Закону (в ред. ЗУ 3038-VI від 17.02.2011).

Достатньо гострою проблемою є заміна сторони у договорах оренди земельних ділянок державної або комунальної власності, а саме, питання про те, чи перешкоджають заміні правила про надання земельної ділянки в оренду на підставі земельних торгів (ч.1 ст.134 ЗКУ). Видається, що у разі згоди орендодавця на заміну сторони правило ч.1 ст.134 ЗКУ такій заміні перешкоджати не повинно. Призначенням земельних торгів є укладення договору на найбільш вигідних для орендодавця умовах, особа орендаря у цьому разі значення не має, тому саме з урахуванням цього слід тлумачити досить двозначні і невдало сформульовані положення ч.1 ст.134 ЗКУ, не поширюючи їх на випадки заміни сторони у договорі.

Визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними. На сьогодні не має однозначного вирішення питання, до якого виду недійсних угод (правочинів) належать договори оренди землі у разі їх невідповідності вимогам закону (за відсутності спеціальної вказівки на вид недійсності): нікчемних чи оспорюваних. Положення спеціального земельного законодавства (ст.15 ЗУ «Про оренду землі», ст.210 та ін. ЗКУ) виходять із можливості визнання недійсними угод із земельними ділянками, що дехто тлумачить як вказівку на оспорюваність цих угод. Не поділяємо такого підходу з мотивів, викладених вище у п.2.1 теми ІV при аналізі співвідношення нікчемності та оспорюваності правочинів про відчуження земельних ділянок.

На наш погляд, до договорів оренди земельних ділянок, щодо яких немає спеціальної вказівки в законі на їх нікчемність, повинні застосовуватися наслідки, передбачені цивільним законодавством саме для нікчемних угод, виходячи із положень ч.1 ст.215 ЦКУ («[п]ідставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою … статті 203 цього Кодексу») разом із ч.1 ст.203 ЦКУ («[з]міст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства …»), ч.2 ст.215 ЦКУ («[н]едійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин)»).

Слід наголосити, що такий підхід на даний час не є усталеним у судовій практиці. Натомість, вважається, що договори оренди землі з мотивів їх невідповідності закону (за відсутності спеціальної вказівки на нікчемність) є оспорюваними і повинні визнаватися недійсними в судовому порядку. Висловлюємо жаль з цього приводу і сподіваємося, що з часом судова практика зміниться.

В рамках існуючої судової практики є ще одна не зовсім зрозуміла тенденція: визнання договорів оренди землі недійсними лише на майбутнє з тих мотивів, що «за договором оренди неможливо повернути вже здійснене користування орендованим майном»². Такий висновок видається намвочевидь помилковим: неможливість реституції «користування» абсолютно не означає, що між сторонами не повинні відбутися певні розрахунки, що випливають із недійсності договору (напр., у разі, коли оренда плата нижча або вища від вартості користування). До того ж, згаданий висновок прямо суперечить ч.1 ст.216 ЦКУ. З огляду на сказане, правильною слід вважати практику тих судів, які вважають договори оренди недійсними з моменту укладення³.

Зарегульованість земельно-орендних відносин, зокр., закріплення в законі явно надмірної кількості умов договору оренди призводить до значної кількості спорів щодо визнання недійсними договорів оренди землі з самих різноманітних підстав: відсутності у договорі «строків та умов передачі земельної ділянки орендарю»⁴, вказівки на форму орендної плати, санкцій за порушення договору, незазначення умов використання земельної ділянки, збереження стану об’єкта оренди5, відсутності акту приймання-передачі земельної ділянки6, акту визначення меж земельної ділянки в натурі⁷ і навіть дати укладення договору⁸ або дати прийому-передачі земельної ділянки9 тощо. Договори оспорюються через порушення вимог Інструкції про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затв. наказом Мін’юсту України від 03.03.2004 №20/5 щодо необхідності нотаріального посвідчення договору¹⁰ тощо.

Також договори оренди землі оспорюються через невідповідність закону окремих істотних умов договору, напр., з підстав визначення у договорі строку оренди землі «без урахування періоду ротації основної сівозміни»¹¹.

При цьому слід вважати правильною позицію тих судів, які тлумачать двозначності у правовому регулюванні та самому договорі на користь дійсності договору, а значить – на користь потребам цивільного обігу та економіки, суспільства в цілому. Зокр., на наш погляд, у багатьох випадках «істотні умови договору оренди» насправді передбачені чинним законодавством: напр., за відсутності будь-якої вказівки у договорі на становить жодних складнощів визначення сторони, «яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини» - це орендодавець (ст.11 ЗУ «Про оренду землі»). А у ситуації із «існуючими обмеженнями (обтяженнями) щодо використання земельної ділянки» сторони взагалі не можуть встановити їх у договорі - вони існують незалежно від договору оренди і можуть бути у договорі хіба що відтворені. Подібний перелік можна продовжувати. З огляду на сказане, в описаних випадках відсутність текстуального відображення у договорі певної умови, і так визначеної законодавчо, повинна означати лише те, що застосовуються положення закону, з якими сторони погодилися у належній письмовій формі.

Правильною слід визнати і практику12, за якою відмінності договорів оренди від Типового договору, затв. ПКМ від 03.03.2004 №220 розглядаються як такі, що не впливають на дійсність договору. Причина цього – те, що ст.14 ЗУ «Про оренду землі» уповноважила уряд не на затвердження типового договору, а на затвердження типової форми договору.

Вірною є і позиція, за якою відсутність акту приймання-передачі не може розглядатися як підстава недійсності договору¹³. Право оренди виникає після його державної реєстрації (ст.125 ЗКУ), тому і володіння як складова цього права може виникнути лише після укладення договору та реєстрації права оренди. Отже, передача ділянки [у володіння] – це дії на виконання договору, вчинення/невчинення і тим більш оформлення/неоформлення яких ніяк не може вплинути на дійсність вже укладеного договору (не кажучи вже про те, що у випадку із нерухомим майном про фактичну передачу вести мову взагалі не можна).

При вирішенні вимог про визнання договорів оренди недійсними з підстав відсутності акту визначення меж земельної ділянки в натурі слід мати на увазі, що такий акт ніяк не впливає на зміст договору, тому його відсутність, на наш погляд, не може вплинути на дійсність договору.

Трапляються випадки оспорювання договорів оренди земельних ділянок з тих мотивів, що на ділянці знаходиться нерухоме майно інших осіб. Суди часто виходять із дійсності таких договорів14, що слід вважати помилкою. Як видається, крім очевидного порушення принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будівель та споруд, в усіх таких випадках порушується принцип цільового використання землі, закріплений, зокр., у п.«а» ч.1 ст.91, п.«а» ч.1 ст.96 ЗКУ – орендар завідомо не зможе використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Тому відповідна угода повинна вважатися недійсною як фіктивна (ст.234 ЦКУ), оскільки не спрямована на надання орендарю реальної можливості користуватися земельною ділянкою під будівлею.

Договори оренди землі оспорюються з мотивів підписання таких договорів не стороною, а іншою особою (зазвичай, родичами орендодавця). У випадках, коли орендодавець згодом отримував орендну плату, суди обґрунтовано застосовували положення ст.241 ЦКУ і вважали, що договір, укладений представником із перевищенням повноважень, згодом був схвалений довірителем15. З іншого боку, отримання орендодавцем орендної плати саме по собі не обов’язково свідчить про схвалення ним договору – воно може сприйматися ним як отримання компенсації за безпідставне використання його майна16. Втім, очевидно, орендодавець має заявити про те, що він сприймає надане орендарем майно не як орендну плату письмово під час отримання першого платежу – інакше він не зможе спростувати письмовий доказ (відомість про виплату орендної плати).

Існує практика оспорювання договорів оренди земельних ділянок із тих підстав, що земельна ділянка раніше була передана в оренду іншій особі¹⁷. У досліджених справах позовні вимоги з цих підстав задовольнялися. На наш погляд, такий підхід по суті є правильним, оскільки згідно із чинним законодавством право оренди землі є речовим (якби мова йшла про зобов’язальне право, надання речі в користування третій особи означало б порушення першого договору, проте не було б підставою недійсності договору з такою третьою особою). Між тим, в обґрунтування винесеного рішення доречно було б послатися на ч.5 ст.116 ЗКУ, яка якраз і встановлює правило про неможливість передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користувача (в т.ч. орендаря). Цього суди не робили.

Перехід права оренди при відчуженні будівель і споруд, розташованих на земельній ділянці. Відповідно до ч.2 ст.120 ЗКУ,

«2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.»

Відповідно до ч.3 ст.7 ЗУ «Про оренду землі»,

«До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда».

Відповідно до ч.4 ст.6 ЗУ «Про іпотеку», якщо

«земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею)».

Конструкція наведених норм залишає питання про те, чи відбувається перехід права користування (у нашому випадку – оренди) «автоматично» в силу закону, чи процитовані норми є лише підставою вимагати переукладення відповідного договору з новим суб’єктом та розірвання договору зі старим. На нашу думку, перевагу слід віддати першому варіанту тлумачення, які більше відповідає суті відносин: у будь-якому випадку, фактичним користувачем земельної ділянки є той, хто використовує розташовану на ній будівлю. Разом із тим, в Україні існує судова практика, яка виходить із того, що перехід права власності на будівлю або споруду є лише підставою для розірвання договору з первісним орендарем та укладення нового договору з новим орендарем¹⁸.

¹ Справа №2-212/09, розглянута Летичівським райсудом Хмельницької обл. за позовом Г.В.В. до сільськогосподарського приватного підприємства «Агрофірма «Обрій» про усунення перешкод в користуванні та розпорядженні власністю.

² Див., зокр., п.2.29 Постанови ВГСУ «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 №6.

³ Справа №2-104/09, розглянута Бородянським райсудом Київської обл. за позовом Г.В.В. до Бородянської РДА про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

⁴ Справа №2-50/09, розглянута Великолепетиським райсудом Херсонської обл. за позовом Б.Ю.Л., С.О.І., Т.О.В. до СВК «Шлях волі» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

⁵ Справа №2-71/2009, розглянута Золотоніським міськрайсудом Черкаської обл. за позовом В.І.Г. до ПП «Деньгівське 3» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

⁶ Справи: №2-1071/09, розглянута Голопристанським райсудом Херсонської обл. за позовом Р.А.О. до СВК ім. Горького, Долматівської сільради про визнання незаконним договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення; №2-50/09, розглянута Великолепетиським райсудом Херсонської обл. за позовом Б.Ю.Л., С.О.І., Т.О.В. до СВК «Шлях волі» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним;№2-3/09, розглянута Вільковецьким райсудом Хмельницької обл. за позовом прокурора Вільковецького р-ну в інтересах 24-х фізичних осіб про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок та скасування державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок.

⁷ Справа №2-326/2009, розглянута Кам’янським райсудом Черкаської обл. за позовом С.Л.М. до ТОВ «Олімп» про визнання договору оренди недійсним.

⁸ Справа №2-162/09, розглянута Котовським райсудом Одеської обл. за позовом Котовського міжрайпрокурора в інтересах Є.М.М. до ТОВ «Чубівське зерно» про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та стягнення суми за фактичне користування землею (позовні вимоги були «зменшені» до вимоги про визнання договору оренди недійсним).

⁹ Справа №2-71/2009, розглянута Золотоніським міськрайсудом Черкаської обл. за позовом В.І.Г. до ПП «Деньгівське 3» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

¹⁰ Справа №2-1071/09, розглянута Голопристанським райсудом Херсонської обл. за позовом Р.А.О. до СВК ім. Горького, Долматівської сільради про визнання незаконним договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. У договорі відсутній строк дії договору. В розглядуваному прикладі спірний договір було укладено 20.12.2004, коли ЗУ «Про оренду землі» вже не вимагав нотаріального посвідчення договорів оренди землі; дана ситуація є зайвим свідченням шкідливості дублювання в підзаконних актах положень законів, чого Мінюст, що видав Інструкцію, схоже, не усвідомлює.

¹¹ Справа №2-50/09, розглянута Великолепетиським райсудом Херсонської обл. за позовом Б.Ю.Л., С.О.І., Т.О.В. до СВК «Шлях волі» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

¹² Справи: №2-51/2010, 2-60/2010, 2-44/2010 та ін., розглянуті Верхньодніпровським райсудом Дніпропетровської обл. за позовами низки фізичних осіб до ТОВ «Дніпро-Н» про визнання недійсними договорів оренди земельної ділянки та їх реєстрації та за зустрічними позовами ТОВ «Дніпро-Н» про внесення в договори оренди земельних ділянок змін та доповнень.

¹³ Справи: №2-1071/09, розглянута Голопристанським райсудом Херсонської обл. за позовом Р.А.О. до СВК ім. Горького, Долматівської сільради про визнання незаконним договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення; №2-46/09, розглянута Єланецьким райсудом Миколаївської обл. за позовом К.М.Г. до ПП АМД «Гарант», Д.В.М. про визнання договору оренди недійсним та відшкодування збитків.

¹⁴ Справа №2-240/09, розглянута Корольовським райсудом м. Житомира, за позовом Д.Н.Б. до Ш.В.М, Житомирської міськради, Житомирського міського управління земельних ресурсів, М.С.М., К.І.Б. про захист прав власності та землекористування.

¹⁵ Справа №2-50/09, розглянута Великолепетиським райсудом Херсонської обл. за позовом Б.Ю.Л., С.О.І., Т.О.В. до СВК «Шлях волі» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

¹⁶ Справа №2-46/2009, розглянута Гуляйпільським райсудом Запорізької обл. за позовом С.І.В. до ТОВ «Чарівне» про припинення договору оренди землі, визнання додаткової угоди недійсною, вилучення земельної ділянки з незаконного володіння і користування та стягнення орендної плати і доходів від незаконного володіння і користування земельною ділянкою.

¹⁷ Див., наприклад, справу №2-250-09, розглянуту Лисянським райсудом Черкаської обл. за позовом ТОВ «Нива Лисянщини» до 12 фізичних осіб про визнання договорів оренди недійсними.

¹⁸ Див., наприклад, рішення Господарського суду Чернівецької обл. від 27.03.2008 у справі №1/12 за позовом Приватної комерційно-постачальницької фірми "БУК-ПОСТАЧ" до Чернівецької міськради про розірвання договору оренди земельної ділянки // Єдиний державний реєстр судових рішень України.