Поняття обмежень та обтяжень прав на землю

Законодавство часто не розрізняє термінів «обмеження» та «обтяження», іноді вони вживаються як синоніми (див., зокр., гл.18 ЗКУ «Обмеження прав на землю», де фактично йдеться про обмеження та обтяження). Різні погляди з приводу змісту та співвідношення згаданих понять існують і в спеціальній літературі¹.

Цивільне законодавство вживає термін «обтяження» і навіть пропонує його визначення. Відповідно до ст.2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «обтяження - заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, яка встановлена або законом, або актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або яка виникає на підставі договорів». Очевидно, заборона здійснення певної правомочності може розглядатися і як обмеження права.

Термін «обтяження» щодо рухомого майна визначається як «право обтяжувача на рухоме майно боржника або обмеженняправа боржника чи обтяжувача на рухоме майно, що виникає на підставі закону, договору, рішення суду або з інших дій фізичних і юридичних осіб, з якими закон пов'язує виникнення прав і обов'язків щодо рухомого майна» (ч.1 ст.3 ЗУ «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень»).

ЗУ «Про Державний земельний кадастр» та ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановили відмінний порядок реєстрації «обмежень» і «обтяжень»: обтяження прав на земельні ділянки (крім обтяжень, безпосередньо встановлених законом) підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ч.3 ст.111 ЗКУ, ст.4 та ін. ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), в той час як обмеження у використанні земель підлягають державній реєстрації в державному земельному кадастрі (ч.ч. 3, 4 ст. 111 ЗКУ), з такою реєстрацією пов’язується їх чинність, окрім випадків, коли обмеження встановлено «законом та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами» (ч.4 ст.111 ЗКУ).

На перший погляд, розмежуванню «обмежень» та «обтяжень» мало б слугувати вміщення вичерпного переліку «обмежень» до ч. 2 ст.111 ЗКУ:

«а) умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;

б) заборона на провадження окремих видів діяльності;

в) заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;

г) умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

ґ) умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;

д) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку.»

Втім, спроба розмежуванняя «обмежень» та «обтяжень», як видається, виявилася невдалою. Принаймні частина з наведених «обмежень» насправді складає зміст земельних сервітутів, які ст.4 ЗКУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» прямо віднесені до «обтяжень» прав на землю. Одночасна їх класифікація як «обмежень» може породити лише зайві проблеми на практиці. На наш погляд, для виникнення таких «обмежень-обтяжень» цілком достатньо їх реєстрації як «обтяжень» відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», додаткова реєстрація як «обмежень» у Державному земельному кадастрі не відповідає їх природі і є зайвою.

Довідка, видана органом земельних ресурсів, про наявні обмеження (обтяження) (цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)   Довідка містить формулювання «сервітутні обмеження (обтяження)– ЛЕП 0,4 кВ», що свідчить про нерозуміння природи земельного сервітуту, з одного боку, та обмежень прав на земельну ділянку, що випливають із факту наявності на ній ЛЕП, з іншого. Причиною такого становище є насамперед використання у роботі органів земельних ресурсів т.зв. «Українського класифікатора обмежень прав власності на землю та використання земельних ділянок»2

«План обмежень і сервітутів земельної ділянки» (цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)   Із змісту видно, що поняття «сервітут», «охоронна зона», «санітарно-захисна зона» розглядаються виконавцем технічної документації із землеустрою як синоніми

У правовій доктрині існує підхід, за якими обтяженнями є будь-які права на земельні ділянки речового характеру, окрім права власності, тоді як обмеження - це звуження меж суб’єктивного права, яке не випливає із речового права іншої особи³. Саме із такого підходу, відзначаючи його умовність, при викладенні матеріалу даної теми будемо виходити і ми.

Слід звернути увагу, що правила про обмеження прав на землю складають значну частину земельно-правового регулювання. Наявність значної кількості обмежень прав на землю обумовлена специфікою землі як об’єкта права.

Ще римському праву були відомі обмеження права власності на земельні ділянки, у тому числі такі, що випливали із прав інших осіб. Так, право власності на публічні дороги обмежувалося правом всіх і кожного пересуватися по них, переміщувати вантажі та худобу (Дігести Юстиніана). Власники приватних доріг також у певних випадках повинні були надавати їх «для всіх і кожного». Аналогічний режим поширювався на ріки⁴.

Власник будівлі повинен був залишати навколо неї вільний простір у 2,5 фути шириною для запобігання пожежам (фрагмент 5 титулу 13 книги 47 Дігест). Існували правила щодо форми будівель, встановлювався обов’язок підтримання їх у пристойному та справному вигляді (фрагменти 46 та 58 титулу 2 книги 39 Дігест)⁵.

¹ Носік В.В. Право власності на землю Українського народу: Монографія. – К.: Юрінком Інтер, 2006. – С.245-246; Бусуйок Д.В. Обмеження прав на землю за законодавством України: Монографія. – К.: ТОВ «Видавництво «Юридична думка», 2006. – С.130; Гуревський В.К. Право приватної власності громадян на землі сільськогосподарського призначення: Монографія. - О.: Астропринт, 2000. - С.87; Новый Земельный кодекс Российской Федерации: проблемы применения // Государство и право. – 2003. - №5. – С.102.

² Класифікатор затверджено листом (!) Держкомзему України від 24.04.1998 №14-1-7/1205.

³ Див.: Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. - 2000. - №10. - С.72; Сенчищев В.И. О понятии обременения права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2003. - №5. – С.104-108; Долинская В.В. Ограничения права собственности: понятие и виды // Закон. - 2003. - №11. - С.4; Басин Ю.Г. Обременение вещных прав в гражданском обороте // Предприниматель и право. – 2000. - №8. – С.7-8, та ін. До цієї думки приєднується і Р.І. Марусенко.

⁴ Блага І. Обмеження права власності (з історії проблеми) // Право України. – 2000. - №1. – С.121.

⁵ Блага І. Обмеження права власності (з історії проблеми) // Право України. – 2000. - №1. – С.121.