Ведення Державного земельного кадастру. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень

01.01.2013 набрав чинності ЗУ «Про Державний земельний кадастр», а також нарешті «запрацювали» правила, що передбачені ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Ці події спричинили істотні зміни у правовому регулюванні земельно-кадастрових відносин:

1) реєстрація речових прав на земельні ділянки та їх обтяжень, що раніше фактично здійснювалася у складі Державного реєстру земель (складової Державного земельного кадастру) під виглядом «державної реєстрації земельних ділянок», тепер виведена зі складу Державного земельного кадастру і здійснюється окремо згідно із ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»; реєстрація земельних ділянок тепер здійснюється один раз - при формуванні земельної ділянки;

2) скасована вимога щодо державної реєстрації практично всіх правочинів щодо земельних ділянок. Тоді ж, коли законодавство згадує про таку реєстрацію (напр., ч.2 ст.100 ЗКУ), через вжиті формулювання можна стверджувати, що фактично йдеться про реєстрацію відповідного речового права.

Такі зміни слід оцінити позитивно. При цьому позитивним є також те, що при реєстрації земельної ділянки передбачено (чи, принаймні, задекларовано), що державний кадастровий реєстратор одночасно має вживати заходів для речових прав на неї (ч.4 ст.30 ЗУ «Про Державний земельний кадастр»).

NB. Реєстрація прав потрібна насамперед для оголошення прав на майно широкому, заздалегідь невизначеному колу осіб у випадках, коли з фактичного стану речей наявність таких прав не очевидна. Так, якщо права на рухоме майно оголошуються іншим особам самим фактом знаходження рухомої речі у власника, то щодо нерухомого майна «фактичного володільця» визначити може бути дуже важко. Саме тому практично в усьому світі права на нерухоме майно підлягають реєстрації.

В юридичній літературі виділяють такі основні типи реєстраційних систем: (1) система публічності речової, або система центральноєвропейського типу (Німеччина, Англія, Австрія, Швейцарія, Ліхтенштейн, Польща, Чехія, Словаччина, Угорщина, Словенія, Хорватія та ін.); (2)система публічності особистої, або французька, публікаційна система (Франція, Бельгія, Люксембург, обмежено – Італія та Португалія). Відрізняються тим, що за центральноєвропейської системи зміст поземельної книги завжди вважається таким, що відповідає дійсності, внесення відомостей до поземельної книги має правовстановлююче значення, тоді як за французької системи зміна права на земельну ділянку має місце вже під час укладення договору, однак права, що виникають за угодою, отримують силу для третіх осіб тільки з моменту їх подання у вигляді нотаріального документу в передбаченій формі у поземельний та іпотечний реєстр та публікації після суто формальної перевірки¹.

За іншою класифікацією, системи реєстрації прав на землю поділяють на (1) систему реєстрації документів (Registration of Deeds), що передбачає внесення до реєстрів відомостей про землю, не гарантованих державою або недержавною організацією (Франція, США), та (2) систему реєстрацію титулів/землі (система Торренса, Registration of Title/Land), що передбачає визнання, підтвердження, захист та гарантування прав на землю, які виникають до моменту реєстрації (РФ, Великобританія) або в момент реєстрації (Україна, Німеччина)2.

Законодавче визначення Державного земельного кадаструнаведене у ч.1 ст.193 ЗКУ, ст.1 ЗУ «Про Державний земельний кадастр»:

«Державний земельний кадастр – єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах кордонів України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами.»

У спеціальній землевпорядній літературі кадастр визначається як «методично організований публічний реєстр даних про всі юридичні об’єкти на земній поверхні у межах певної країни або регіону, який ґрунтується на зніманні кордонів цих об’єктів»³.

У міжнародній практиці⁴ земельний кадастр визначається як заснована зазвичай на земельних ділянках (парцелах) сучасна земельно-інформаційна система, що містить записи про права на нерухомість. Зазвичай включає геометричний опис земельної ділянки, пов’язаний із іншими записами, що описують сутність прав, вартість земельної ділянки та її поліпшень. Призначається для фіскальних, правових цілей, для організації управління землями, створює можливості для сталого розвитку та охорони навколишнього середовища⁵.

Слово «кадастр» походить від латинських слів caput («предмет, що оподатковується»),capitastrum («опис предметів, що оподатковуються»). Пізніше від цих слів утворилося французьке слово cadastre⁶.

З 01.01.2013 частина інформації, що міститься у Державному земельному кадастрі, стала публічною у найширшому розумінні цього терміну – її розміщено у доступній через мережу Інтернет Публічній кадастровій карті України. В подальшому Дерземагенство, відповідальне за ведення кадастру, планує збільшити обсяг інформації, доступної таким чином.

Державний земельний кадастр є основою для ведення кадастрів інших природних ресурсів, а також для ведення містобудівного кадастру населених пунктів.

Загальні положення, що регламентують ведення державного земельного кадастру, містять:

2. ЗУ «Про Державний земельний кадастр»;

3. ст.23 ЗУ «Про охорону навколишнього природного середовища» (передбачено існування кадастрів природних ресурсів);

4. ст.ст.193-204 ЗКУ (гл.34 «Державний земельний кадастр»);

5. ПКМ «Про затвердження Порядку виконання земельно-кадастрових робіт та надання послуг на платній основі державними органами земельних ресурсів» від 01.11.2000 №1619;

6. ПКМ «Про інформаційну взаємодію органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, та органу державної реєстрації прав» від 22.02.2012 №118;

7. ПКМ «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» від 17.10.2012 №1051;

8. наказ Держкомзему, Мінфіну України та Мінекономіки України «Про затвердження Розмірів оплати земельно-кадастрових робіт та послуг» від 15.06.2001 №97/298/124.

Окремо нижче розглядатимуться також масиви законодавства, що визначають режим окремих складових державного земельного кадастру.

Перелік документів, що створюються при веденні Державного земельного кадастру, визначається ч.1 ст.18 ЗУ «Про Державний земельний кадастр»:

«1. Документами Державного земельного кадастру, які створюються під час його ведення, є:

індексні кадастрові карти (плани) України, Автономної Республіки Крим, областей, районів, міст, селищ, сіл;

індексні кадастрові карти (плани) кадастрової зони і кварталу;

кадастрові карти (плани) Автономної Республіки Крим, областей, районів, міст, селищ, сіл, інші тематичні карти (плани), перелік яких встановлюється Порядком ведення Державного земельного кадастру;

Поземельні книги.»

Витяги з бази даних державного земельного кадастру (цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)

NB. На думку фахівців, одним з головних недоліків існуючого земельного кадастрового обліку слід вважати його статистичний характер (починаючи з радянських часів актуалізація кадастрових даних підмінялася веденням статистичної звітності з кількісного обліку земель за формами №6-зем, 6а-зем, 2-зем), просторові характеристики обліковувалися з недостатньою точністю та ретельністю7.