Державний земельний кадастр і ціна землі
В окремих регіонах і господарствах України сільськогосподарські угіддя значно відрізняються за рівнем родючості, що впливає на ефективність їхнього використання і результати господарської діяльності. У зв'язку з цим у сільському господарстві однакові витрати виробництва об'єктивно дають різні результати. Оцінка земель за якістю характеризує потенціальні можливості їхнього ефективного використання в умовах певного розвитку продуктивних сил. Для забезпечення наукового обґрунтування рівня використання земельних ресурсів та регулювання земельних відносин розробляється державний земельний кадастр, який с основою ефективного використання і збереження землі.
Державний земельний кадастр містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим земельних ділянок, їхню оцінку, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.
Земельний кадастр - це сукупність необхідних і обґрунтованих відомостей про природні властивості земель, їхній господарський і правовий стан.
Призначенням державного земельного кадастру є:
- регулювання земельних відносин з метою раціонального використання та охорони земель,
- визначення розміру плати за землю і цінності земель,
- контролю за використанням земель,
- економічного та екологічного обґрунтування бізнес-планів.
Державний земельний кадастр включає: державну реєстрацію земельних ділянок; облік кількості та якості земель; бонітування ґрунтів; економічну оцінку земель; грошову оцінку земельних ділянок.
Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель, який складається з двох частин:
а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;
б) поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.
Облік кількості та якості земель. Облік кількості земель відображає відомості, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь. Кількісний і якісний облік земель передбачає системне ведення і оновлення даних за окремими категоріями власників земельних ділянок і землекористувачів про наявність у них земельного фонду і його розподіл за окремими видами сільськогосподарських угідь.
Бонітування земель - це порівняльна оцінка ґрунтів за їхніми основними природними властивостями, які мають сталий характер та суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах.
Бонітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюють ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність. За результатами якісної оцінки землі визначають ґрунтові відміни, здійснюють поділ ґрунтів на агровиробничі групи.
Бонітування землі дає змогу систематизувати ґрунти за ступенем їхньої родючості і господарської цінності, встановити межі розповсюдження і визначити їхні площі на території кожного господарства.
Виявлені ґрунтові відміни та розподіл на агровиробничі групи земель є предметом економічної оцінки землі.
Економічна оцінка землі полягає у визначенні її відносної цінності як засобу виробництва в сільському господарстві. Вона є важливою частиною земельного кадастру і здійснюється у нерозривному зв'язку з економічними умовами сільськогосподарського виробництва. Суть економічної оцінки полягає у встановленні відносної доходності земель залежно від їхньої якості і місцерозташування.
Відповідно до методики економічної оцінки землі насамперед треба встановити критерій оцінки окремих ґрунтових відмін і агровиробничих груп земель. В ННЦ «Інститут аграрної економіки» розроблена методика проведення земельнооцінних робіт, за якою критерієм економічної оцінки землі є окупність виробничих витрат, тобто вартість валової продукції рослинництва з розрахунку на 1 грн. витрат на її виробництво. При цьому вартість продукції рослинництва оцінюють в єдиних порівнянних цінах, а витрати на виробництво беруть фактичні.
В Україні у зв'язку з великою різноманітністю ґрунтових відмін і агровиробничих груп ґрунтів прийнята 100-бальна шкала оцінки землі. Тип ґрунту, що дає найбільшу кількість валової продукції рослинництва з розрахунку на 1 грн. виробничих витрат, оцінюється 100 балами і вважається еталоном, з яким порівнюють інші землі. Бальну оцінку всіх інших агровиробничих груп ґрунтів визначають за співвідношенням абсолютного значення їхнього оціночного показника з еталонним.
Економічні показники, розраховані в балах по всіх ґрунтових відмінах і агровиробничих типах ґрунтів, становлять шкалу оцінки земель. На основі даних про бальну оцінку ґрунтових відмін та їхню площу в окремому господарстві визначають середньозважений оцінний бал шкали його земель. Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельних ділянок. Економічна оцінка землі в грошовій формі характеризує відповідний рівень доходності різних земельних ділянок. Грошова оцінка землі є основою для поземельного оподаткування господарств, здійснення орендних відносин, оформленні купівлі і продажу земельних ділянок, одержання кредиту під їхню заставу, обчислення компенсації при вилученні землі з сільськогосподарського користування.
Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується КМ України. Грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі.
Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
Грошова оцінка сільськогосподарських угідь проводиться окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами. В основу розрахунку грошової оцінки земель закладено рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель.
Для визначення грошової оцінки земель розраховується диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у центнерах зерна). Диференціальний рентний дохід з гектара орних земель розраховується у центнерах зерна за економічною оцінкою по виробництву зернових культур за формулою:
Рдн = (У * Ц – В – В * Кнр):Ц,
де Рдн - диференціальний рентний дохід з 1 га орних земель, ц;
У - урожайність зернових культур, ц/га;
Ц - ціна реалізації і ц зерна, грн.;
В - виробничі витрати на І га посіву, грн;
Кнр - коефіцієнт норми рентабельності.
Коефіцієнт норми рентабельності встановлено на рівні 0,35.
Диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою по виробництву зернових культур.
Крім диференціального рентного доходу, в сільському господарстві створюється абсолютний рентний дохід. Для визначення грошової оцінки земель обчислюється загальний рентний дохід як сума диференціального та абсолютного рентних доходів. До диференціального рентного доходу з гектара орних земель, обчисленого в сільськогосподарських підприємствах, додається абсолютний рентний дохід. Це постійна величини, встановлена по Україні на гектар угідь і дорівнює 1,6 ц зерна.
Грошова оцінка одного гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні визначається як добуток річного рентного доходу з 1га за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну капіталізації рентного доходу. Грошова оцінка одного гектара різних видів земель визначається за формулою:
Гоз = Рзд * Ц * Тк,
де Гоз, - грошова оцінка одного гектара земель, грн.;
Рзд - загальний рентний дохід з 1 га відповідних видів земельних угідь, ц;
Ц – ціна реалізації 1 ц зерна, грн.;
Тк - термін капіталізації рентного доходу, років.
Термін капіталізації рентного доходу встановлюється на рівні 33 роки.
Розглянемо приклад грошової оцінки орних земель України. Загальний рентний дохід з 1 га орних земель України в середньому становить 9 ц зерна. Ціна реалізації 1 ц зерна дорівнює 120 грн. Виходячи з цих даних грошова оцінка 1 га орних земель в середньому становить 35,6 тис. грн. Водночас необхідно відзначити, що грошова оцінка земель, в різних регіонах і окремих сільськогосподарських підприємствах суттєво відрізняється. Так, в агрофірмі «Світанок» Васильківського району Київської області ціна 1 га орних земель становить понад 65 тис. грн.
Державний земельний кадастр призначений для забезпечення землевласників, землекористувачів і орендарів інформацією про стан земель з метою організації їхнього раціонального використання, вдосконалення управління земельними ресурсами, обґрунтування розмірів плати за землю.
Земельний кадастрзабезпечує диференційований підхід до окремих господарств і регіонів, за його даними організовуютьефективне використання і охорону земель, удосконалення розміщення і спеціалізацію сільськогосподарського виробництва, встановлюють більш обґрунтовані ціни на продукцію, визначають ціну земель в умовах ринкових відносин.
Нині визнано за доцільне визначати економічну оцінку землі в грошовій формі, що характеризуватиме відповідний рівень дохідності різних земельних ділянок. Грошова оцінка землі є основою для поземельного оподаткування господарств, здійснення орендних відносин, оформленні купівлі і продажу земельних ділянок, одержання кредиту під їхню заставу, обчислення компенсації при вилученні землі з сільськогосподарського користування.
Дата добавления: 2015-09-29; просмотров: 928;