Землеустрій

Пропонуємо огляд правового регулювання здійснення землеустрою у деяких зарубіжних країнах. При цьому автор хотів звернути увагу на зарубіжний досвід використання землеустрою для підвищення ефективності використання земель, для ліквідації таких негативних наслідків, як малоземелля, черезсмужжя тощо, що, на жаль, набувають дедалі більшого поширення в Україні.

Італія. Законодавство встановлює т.зв. «мінімальну земельну одиницю», менше якої земельні ділянки подрібнювати заборонено. З метою боротьби із дрібноземеллям Конституція Італії передбачає створення консорціумів із власників земельних ділянок, менших мінімальної земельної одиниці. Ініціаторами створення консорціумів можуть виступати як власники земельних ділянок, так і органи влади1.

Швеція. Землі поділяються на земельні ділянки відповідно до рішень певних державних органів. Приватні особи не можуть на свій розсуд змінювати структуру земельних ділянок2. Питання формування об’єктів нерухомого майна регулюються актом з формування нерухомості (швед. – «Fastighetsbildningslag», 1970)3. Передбачено процедури поділу, об’єднання і виділення земельних ділянок, встановлення меж тощо. Формування земельної ділянки може передбачати обмін частинами земельних ділянок, викуп земельних ділянок, встановлення сервітутів. Ці заходи застосовуються як для поліпшення використання невеликих земельних ділянок, так і при здійсненні масштабних проектів з консолідації земель. У певних випадках землевпорядні заходи проводяться навіть за відсутності згоди всіх землевласників (землекористувачів). В інтересах суспільства земельні ділянки формують таким чином, щоб земельна ділянка була зручною у використанні за формою, розмірами тощо і могла бути ефективно використана відповідно до потреб ринку, існуючих планів використання території тощо4. Можливе запровадження спільного використання певних об’єктів (проїзди, автостоянки, ігрові майданчики тощо). Землевпорядкування здійснюється місцевим кадастровим органом, проте фінансується не з бюджету, а за рахунок зацікавлених осіб5.

Молдова. Формування нових земельних ділянок здійснюється відповідно до Положення про порядок формування об’єктів нерухомого майна від 29.11.1999 №61 та Закону «Про формування об’єктів нерухомого майна»6 на основі Закону «Про кадастр нерухомого майна» та Земельного кодексу. Формування здійснюється т.з. «кадастровими інженерами»7. Методами формування земельних ділянок є об’єднання, поділ, виділення та комбінування об’єктів. Останній метод полягає у виділення частини зареєстрованого об’єкту нерухомості без її формування як окремого об’єкта та об’єднання її із іншим об’єктом нерухомого майна. Закон також детально регламентує процедуру формування об’єктів нерухомого майна.

Фінляндія. Відносини із формування об’єктів нерухомого майна регламентуються Актом про формування об’єктів нерухомого майна (фін. «Fastighetsbildningslag»8). Заходи із землевпорядкування (поділ земельних ділянок, обмін ділянками, консолідація, створення спільних лісів, визначення об’єктів власності, перерозподіл міських земель, встановлення сервітуту) здійснюються землеміром за участю призначених органом місцевого самоврядування повірених за т.зв. кадастровою процедурою. Встановлюється широке коло випадків, у яких землевпорядкування (консолідація, обмін земельними ділянками, перерозподіл міських земель, встановлення сервітуту тощо) може проводитися примусово, здебільшого – за ініціативою землевпорядного офісу або органів місцевого самоврядування. Напр., консолідація може примусово здійснюватися з метою покращення використання сільськогосподарських або лісових земель, а також для розміщення різних комунікацій (доріг, меліоративних систем тощо). Розроблені детальні правила відшкодування власникам втрат, яких вони зазнають.

Ліси спільної власності формуються з метою створення такого за площею лісу, який був би придатним для ведення лісового господарства. Визначення об’єктів власності проводиться для вирішення суперечок або усунення невизначеності щодо положення та розмірів об’єкту нерухомого майна, причому у певних випадках за відсутності відповідних документів власником майна вважається та особа, що використовує майно як власник. Правоустановчим документом у цьому разі стає звіт про результати обстеження (ст.112 Акту).

Передбачені детальні правила визначення долі обтяжень прав на землю (права іпотеки, оренди, сервітуту тощо) при зміні в об’єктах нерухомого майна.

Показовою є детальність правового регулювання кадастрової процедури, яка включає, зокр., повідомлення зацікавлених осіб (у т.ч. шляхом публікації оголошення у пресі) та збори зацікавлених осіб (ведеться протокол, де фіксуються домовленості сторін щодо проведення землевпорядних заходів). Рішення, прийняті в процесі кадастрової процедури, можуть бути оскаржені. Передбачені докладні правила визначення розміру та виплати компенсацій, у т.ч. нарахування процентів на суму боргу, якщо вона не виплачена вчасно, правила оскарження прийнятих рішень, правила виправлення допущених помилок тощо.

1 Дорош Й.М. Еколого-економічні основи формування інституту обмежень та обтяжень при використанні земель. – К.: ТОВ «ЦЗРУ», 2007. – С.16.

2 Введение в шведское право. Отв. ред. Крылов Б.С. – М.: Юрид. лит., 1986. – С.284.

3 Olle Millgard. Methods for Changing Property Subdivision / Land Law in Action: A collection of contributions by participants in the seminar on the theme Land Reform including Land Legislation and Land Registration in Stockholm on 16-17 June 1996. – Kungl Teniska Hogskolan. – Stockholm, 1997. – P.34-39 (цитується за: Лихогруд М.Г., Лізунова А.П., Козіков А.В. Роль формування об’єктів нерухомого майна у процесі реєстрації // Землевпорядний вісник. – 2005. - №4. – С.17).

4 Лихогруд М.Г., Лізунова А.П., Козіков А.В. Роль формування об’єктів нерухомого майна у процесі реєстрації // Землевпорядний вісник. – 2005. - №4. – С.17.

5 Лихогруд М.Г., Лізунова А.П., Козіков А.В. Роль формування об’єктів нерухомого майна у процесі реєстрації // Землевпорядний вісник. – 2005. - №4. – С.18.

6 Закон Молдовы «О формировании объектов недвижимого имущества»: Принятый 28 октября 2004 года №354-XV. – http://parlament.md/download/laws/ru/354-XV-28/10/2004/doc

7 Лихогруд М.Г., Лізунова А.П., Козіков А.В. Роль формування об’єктів нерухомого майна у процесі реєстрації // Землевпорядний вісник. – 2005. - №4. – С.18.

8 Real Estate Formation Act (554/1995; amendments up to 111/2003 included). Unofficial translation. - Ministry of Agriculture and Forestry, Finland // http://www.finlex.fi/en/laki/kaannokset/1995/en19950554.pdf