Встановлення земельних сервітутів: підстави та порядок

Законодавчо (ст.100 ЗКУ, ч.1 ст.402 ЦКУ) встановлено три способи встановлення сервітутів –(1) договірнийта (2) судовий, (3) заповітом.

При встановленні сервітуту договором слід враховувати, що відповідно до із ч.2 ст.100 ЗКУ, ч.2 ст.402 ЦКУ договір про встановлення сервітуту підлягає державній реєстрації «в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно». Така реєстрація передбачена ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», проте до 01.01.2013 реєстрації згідно із Законом не здійснювалося (п.2 розд.ІІ ЗУ від 11.02.2010 №1878-VI). Натомість, державними органами земельних ресурсів здійснювалася реєстрація сервітутів у Державному реєстрі земель (на підставі ст.202 ЗКУ, ПКМ від 09.09.2009 №1021). На наш погляд, в силу положень п.3 розд.ІІ ЗУ від 11.02.2010 №1878-VI («… до 1 січня 2013 року державна реєстрація … права користування (сервітут) земельними ділянками… проводиться територіальними органами земельних ресурсів») до 01.01.2013 реєстрацію в державному реєстрі земель і слід розглядати як реєстрацію «в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно», необхідну для набрання договором чинності.

Після 01.01.2013 здійснюється державна реєстрація сервітуту як права згідно із положеннями ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яку слід вважати одночасно і реєстрацією договору, яка чомусь все ще вимагається законом.

Існує хибна практика реєстрації земельних сервітутів безпосередньо на підставі рішень органів місцевого самоврядування або державної влади про надання земельної ділянки, в якому міститься, напр., вимога до набувача земельної ділянки «забезпечити вільний прохід до …». При реєстрації сервітуту як підстава його встановлення вказується безпосередньо норма ЗКУ, причому чомусь ст.99.

Така практика видається такою, що не відповідає закону. У подібних випадках необхідним є укладення договору.

Витяг із реєстраційної картки земельної ділянки, де зазначено про існування сервітутів, які, як вбачається з контексту, виникли безпосередньо на підставі рішення місцевої ради

При встановленні сервітуту судом, на наш погляд, суд має вирішувати спір саме про укладення відповідного договору. З цих мотивів сервітут у цьому випадку також виникає з моменту реєстрації відповідного договору («інкорпорованого» у рішення суду), а не безпосередньо після набрання рішенням суду законної сили.

Чинне законодавство безпосередньо не визначає підстав, за наявності яких суд повинен задовольняти позов про встановлення сервітуту. На наш погляд, виходячи із принципів примусового відчуження об’єктів права приватної власності (ст.41 КУ, ст.1 Протоколу 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод), підставою для рішення суду повинні бути (1) суспільна необхідністьвстановлення сервітуту, за умови (2) попереднього повного відшкодування зниження вартості земельної ділянки. Як видається, суспільна необхідність у встановленні сервітуту матиме місце тоді, коли без встановлення сервітуту пануючу земельну ділянку буде неможливо використовувати за призначенням, а негативні наслідки від встановлення сервітуту будуть явно меншими від вигоди для пануючої ділянки. Те, що від встановлення сервітуту виграє насамперед цілком конкретна особа (власник пануючої ділянки), як видається, не означає, що у створенні можливості раціонального використання пануючої ділянки не зацікавлене суспільство в цілому.

Слід погодитися із апеляційним судом, який відмовив у позові про встановлення сервітуту для проїзду до ще не побудованого гаражу – на наш погляд, недолік потенційно пануючої присадибної ділянки був неспівставний із негативними наслідками для обтяженої присадибної ділянки у разі встановлення сервітуту¹. Аналогічно, не було потреби встановлювати сервітут у випадку, коли для створення проїзду власним двором позивачу достатньо було переставити огорожу та зрубати кілька фруктових дерев².

Слід пам’ятати, що рішення суду насамперед повинно бути справедливим (ст.1 ЦПК та ін.). Тому, на наш погляд, при прийнятті рішення жодна із сторін спірних відносин не повинна бути позбавлена якихось благ без справедливого відшкодування. Виходячи з вимог справедливості, а також із положень ч.3 ст.101 ЗКУ («[в]ласник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом») встановлення сервітуту має бути платним.

Викликає певне занепокоєння ситуація, в якій практично у всіх досліджених справах даної категорії встановлені сервітути є безоплатними в силу прямої вказівки на це, або ж питання плати просто залишилося поза увагою суду. Не можна погодитися і з позицією, за якою власник обтяженої земельної ділянки не вправі «ставити питання про будь-які обмеження права земельного сервітуту в періоді»³.

Конструкція норм ЗКУ (ч.1 ст.98 та ч.3 ст.101) дозволяє зробити висновок, що плата за встановлення земельного сервітуту та плата за здійснення земельного сервітуту не тотожні⁴. Це може породити спірні ситуації на практиці.

Проблема. На жаль, суди в багатьох випадках обмежуються загальними вказівками на встановлення сервітуту, не визначаючи ні його зміст, ні зобов’язання суб’єкту сервітуту щодо внесення плати на користь власника обтяженої земельної ділянки, а іноді – навіть точного просторового розташування. Резолютивні частини рішень описують встановлені сервітути як «право користування … в разі необхідності земельною ділянкою по вул. … для обслуговування (ремонту стіни, даху) правої сторони будови (сараю під літерою «В») вдовж зовнішніх меж земельної ділянки, належної …»⁵, «право користування частиною земельної ділянки за адресою … в мінімально допустимих розмірах, необхідних для встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту та обслуговування мого житлового будинку за адресою …»⁶, «безкоштовний земельний сервітут на земельній ділянці … в розмірі, необхідному для проїзду не частіше 2 разів на рік спеціалізованого транспортного засобу – автомобілю для відкачування нечистот – на земельній ділянці при будинку … на весь час до обладнання в зазначеному домоволодіння центральної каналізації»⁷ тощо. Загалом, здебільшого обтяжена частина земельної ділянки ідентифікується за допомогою опису⁸, хоча, на наш погляд, в силу вимог процесуального закону до позовної заяви слід вимагати у позивача подання технічної документації, що дозволить однозначно ідентифікувати обтяжену частину ділянки.

Слід погодитися із тими судами, які вважають, що позивач повинен, крім підстав встановлення сервітуту, навести «його вид, права і обов’язки сторін, питання платності, умови дії сервітуту»⁹.

Проблема. Проблемним є питання складу сторін при встановленні обтяженні сервітутом земельної ділянки, що перебуває в користуванні. Суди часто¹⁰ обмежуються залученням користувача, хоча встановлення земельного сервітуту зачіпає права власника земельної ділянки. Власник земельної ділянки залучається хіба що як третя особа¹¹, і то далеко не завжди. Це видається помилкою.

Іншою помилкою є встановлення сервітуту на користь одного із співкористувачів державної земельної ділянки, за рахунок ділянки, що перебуває у спільному користуванні¹². Можливість використання ділянки такою особою випливає безпосередньо з її права користування і встановлення нового титулу не потребує.

¹ Справа №2-87/09, розглянута Шепетівським міськрайсудом Хмельницької обл. за позовом С.О.В., С.В.Б., С.О.В., С.А.В. до М.Н.М. про встановлення земельного сервітуту.

² Справа №2-58/09, розглянута Новоодеським райсудом Миколаївської обл. за позовом Ш.О.С. до З.Т.О. про встановлення земельного сервітуту, заборону вчиняти певні дії та знесення огорожі.

³ Справа №2-73/09, розглянута Березнівським райсудом Рівненської обл. за позовом Л.Б.Б. до О.Г.О. про зміну порядку реалізації земельного сервітуту.

⁴ Погрібний С.О. Право земельного сервітуту за українським земельним законодавством // Земельне право. – 2006. - №1. – С.39.

⁵ Справа №2-909/09, розглянута Корольовським райсудом м. Житомира, за позовом К.В.М. до С.В.Ю. про встановлення земельного сервітуту.

⁶ Справа №2-1346/09, розглянута Цюрупинським райсудом Херсонської обл. за позовом В.Д.І. до Т.Д.І. про встановлення земельного сервітуту.

⁷ Справа №2-66/09, розглянута Марганецьким міським судом Дніпропетровської обл. за позовом В.О.А. до Г.Н.Д. про встановлення земельного сервітуту.

⁸ Справи: №2-59/09, розглянута Косівським райсудом Івано-Франківської обл. за позовом Д.Т.Й. до Б.М.П. про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном та земельною ділянкою; №2-712/09, розглянута Білозерським райсудом Херсонської обл. за позовом С.В.І. до Д.С.М. про усунення перешкод у користуванні власністю та встановлення земельного сервітуту; №2-3190/09, розглянута Комсомольським райсудом м. Херсон, за позовом А.О.П. до Н.Т.В. про встановлення земельного сервітуту.

⁹ Справа №3-44/09, розглянута Шепетівським міськрайсудом Хмельницької обл.., за позовом С.Ю.В. до С.З.С. про визначення порядку користування земельною ділянкою.

¹⁰ Див., наприклад, справи: №2-712/09, розглянута Білозерським райсудом Херсонської обл. за позовом С.В.І. до Д.С.М. про усунення перешкод у користуванні власністю та встановлення земельного сервітуту; №2-3190/09, розглянута Комсомольським райсудом м. Херсон, за позовом А.О.П. до Н.Т.В. про встановлення земельного сервітуту.

¹¹ Справа №2-66/09, розглянута Марганецьким міськсудом Дніпропетровської обл. за позовом В.О.А. до Г.Н.Д. про встановлення земельного сервітуту (як 3-я особа залучена «Марганецька територіальна громада»).

¹² Справа №2-11/09, розглянута Личаківським райсудом м. Львова за позовом С.В.Б. до Г.Л.Б. про встановлення порядку користування земельною ділянкою.