Приватизація земельних ділянок юридичними особами

Можливість передачі земельних ділянок безоплатно у приватну власність передбачена щодо наступних різновидів юридичних осіб:

8. садівницьких товариств– ч.4 ст.35 ЗКУ. За своєю правовою природою садівницькі товариства (садівничі кооперативи) є обслуговуючими і діють відповідно до ЗУ «Про кооперацію»; також трапляються випадки заснування садівницьких товариств як громадських організацій згідно із Законом України «Про об’єднання громадян»;

9. дачних кооперативів– ч.2 ст.52 ЗКУ;

10. житлово-будівельних (житлових) та гаражно-будівельних кооперативів– ч.1 ст.41 ЗКУ;

11. об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) – ч.2 ст.42 ЗКУ. Щодо поняття та статусу ОСББ див. ч.3 ст.10 ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992, ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001. Доктринально такі об’єднання прийнято називати кондомініумами (що з лат. мови перекладається як «спільна власність», «об’єднання співвласників»). Станом на 01.07.2005 в Україні було зареєстровано 4021 кондомініум, що охоплює лише 2,2% житлових будинків¹. На 01.08.2010 існувало вже 11144 ОСББ². Зростання помітне, проте загальна цифра є надто малою по відношенню до загальної кількості багатоквартирних будинків.

Фрагмент проекту організації території садового товариства (цифрову копію див. на сайтіwww.amm.org.ua)

Процедура приватизації земель загального користування існуючих садівницьких товариств та дачних кооперативів визначена, відповідно, ч.4 ст.35 та ч.2 ст.52 ЗКУ. Передача у приватну власність здійснюється за клопотанням вищого органу управління товариства чи кооперативу «на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчує право на земельну ділянку». Втім, на даний час (з 01.01.2013) складання такої технічної документації законодавством не передбачено, тому слід керуватися п.2 розд.VII ЗУ «Про Державний земельний кадастр», за яким «державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної чи комунальної власності)».

Проблема. Процедура приватизації земельних ділянок на рівні закону щодо інших випадків приватизації земельних ділянок юридичними особами не визначена. В окремих населених пунктах порядок надання земельних ділянок у власність юридичним особам регулюється рішеннями місцевих рад – див., напр., Рішення Київради від 15.07.2004 №457/1867 «Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві» (див. розд.5 та ін. Порядку). З урахуванням положень ст.14 КУ щодо набуття права власності на землю «виключно відповідно до закону», а також положень ст.19 Основного Закону така правотворчість виглядає сумнівною, проте, напр., у м. Києві існує практика (не дуже поширена, втім) приватизації земельних ділянок ОСББ: див., зокр., рішення Київради №713/3288 від 14.07.2005 «Про передачу об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «НАУКОВЕЦЬ» земельної ділянки для обслуговування та експлуатації житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами на вул. Костьольній, 15 у Шевченківському районі м. Києва»³. Практика безоплатної передачі земельних ділянок юридичним особам існує і в інших містах. Напр., рішенням Ялтинської міськради від 23.03.2010 № 472⁴ дано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки гаражно-будівельному кооперативу.

Рішення Ялтинської міськради від 23.03.2010 № 472 про дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки гаражно-будівельному кооперативу (цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)

При цьому із положень ч.2 ст.42 ЗКУ слідує, що приватизація земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків можлива лише у разі «приватизації … жилого будинку», тобто лише під існуючим будинком. Видається, що саме в такому ключі слід тлумачити і положення ст.41 ЗКУ: приватизація земельних ділянок «житлово-будівельних (жилих) та гаражно-будівельних кооперативів» можлива лише у випадку існування на земельній ділянці будівель і споруд, що належать кооперативу.

Проблема. Проблемним також є питання визначення розмірів прибудинкових земельних ділянок (ділянок багатоквартирних житлових будинків). На даний час такі розміри визначаються ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» за допомогою показника розрахункової щільності забудови. Між тим, як зазначає О.А. Лагоднюк, необхідно враховувати, що в минулому при забудові використовувалися й інші нормативні документи:

9. ПиН 1929 «Правила і норми забудови населених місць, проектування і зведення будинків і споруд» від 20.06.1929;

10. СН 41-58 «Правила і норми планування і забудови міст» від 01.12.1958;

11. СНиП П-К.2-62 «Будівельні норми і правила. Планування і забудова» від 07.05.1966;

12. СНиП 11-60-75 «Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів» від 11.09.1975;

13. СНиП 207.01-89* «Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів» від 13.07.19905.

¹ Держава планує ввести обов’язкове створення кондомініумів у новозбудованих житлових будинках. – 22.09.2005 // www.myland.org.ua

² У Мінжитлокомунгоспі відбувся круглий стіл на тему: «Шляхи вирішення основних проблемних питань створення та діяльності ОСББ» // Сайт Міністерства з питань житлово-комунального господарства України // [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.minjkg.gov.ua/1358-u-minzhitlokomungospi-vidbuvsya-kruglij-stil-na.html

³ Поточний архів Секретаріату Київради за 2005 р. – Реєстраційний №713/3288.

⁴ Поточний архів Ялтинської міської ради. – 2010.

⁵ Лагоднюк О.А. Рекомендації щодо встановлення прибудинкових територій // Земельні відносини і просторовий розвиток в Україні: матеріали Міжнар. наук. конф. – У двох частинах (Київ, 13-14 квітня 2006 р.) / НАН України, Рада по вивченню продуктивних сил України. Редкол.: Данилишин Б.М. (відпов. ред.), Бистряков І.К., Новоторов О.С., Ніколаєнко Т.С., Кучер О.О., Осипенко В.М. – Київ: РПВС України, НАН України, 2006. – Ч. І. - С.246.