Признание инвестиционного имущества

Инвестиционное имущество должно признаваться как актив только в том случае, если:

- существует вероятность притока будущих экономических выгод предприятию, владеющему инвестиционным имуществом;

- стоимость данного инвестиционного имущества может быть достоверно оценена.

Первоначальная оценка. Стоимость инвестиционного имущества должна быть первоначально рассчитана по себестоимости. Затраты по сделке должны быть обязательно включены в первоначальную оценку.

Себестоимость приобретенного инвестиционного имущества содержит цену его покупки и любые напрямую связанные с ней рас­ходы, которые включают, например, стоимость юридических услуг и другие затраты по сделке.

Себестоимость инвестиционного имущества, сооруженного сво­ими силами, — это его стоимость на дату завершения строительства или ремонта. До наступления этой даты предприятие применяет МСФО (IAS) 16. С наступлением этой даты недвижимость переходит в разряд инвестиционной, после чего начинает применяться МСФО (IAS) 40.

Оценка после признания. Предприятие должно выбрать в качестве учетной политики либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по фактическим затратам и должно применять эту политику ко всем видам инвестиционного имущества.

Модель учета по справедливой стоимости. После первоначального признания предприятие, выбравшее модель учета по справедливой стоимости, должно рассчитать все имеющееся у него инвестици­онное имущество по его справедливой стоимости, кроме случаев, когда организация не сможет достоверно определить справедливую стоимость. Это происходит лишь в тех случаях, когда сопоставимые сделки на рынке осуществляются не часто и альтернативные оценки справедливой стоимости отсутствуют.

Прибыль или убыток в результате изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества должны быть включены в прибыль или убытки за период, к которому они относятся.

Справедливая стоимость инвестиционного имущества, которой является, как правило, его рыночная стоимость, рассчитывается в соответствии с наиболее реальной ценой, которую можно получить за него на рынке, на дату составления отчета. Это лучшая цена, ко­торая может быть получена продавцом, и наиболее приемлемая цена для покупателя. Эта оценка намеренно исключает приблизительную стоимость, завышенную или заниженную в определенных условиях, таких как нетипичные схемы финансирования, договоры о продаже с обратной арендой.

Предприятие определяет справедливую стоимость без вычитания операционных издержек, которые может понести предприятие в ходе продажи или другого размещения.

Справедливая стоимость инвестиционного имущества должна отражать реальное положение рынка на отчетную дату.

При отсутствии текущих цен на действующем рынке предприятие учитывает информацию из ряда других источников, в частности:

- текущую цену на активном рынке других видов недвижимости, отличающейся состоянием, условиями или местом размеще­ния, урегулированную с учетом отражения этих различий;

- наиболее близкие по времени цены на менее активном рынке, скорректированные с учетом любых изменений в экономичес­ких условиях с даты проведения операций с использованием этих цен;

- прогноз дисконтированных потоков денежных средств, ос­нованный на надежных оценках будущих денежных потоков, подкрепляемый условиями действующего договора аренды и других контрактов, а также (если это возможно) внешними источниками, такими как текущие рыночные тарифы за аренду такой же недвижимости в том же месте и в тех же условиях и используемые коэффициенты дисконтирования, отражающие текущий уровень неопределенности рыночных оценок в отно­шении размера и сроков поступления денежных потоков.

Если предприятие отражало объект по справедливой стоимости ранее, оно должно продолжать учитывать собственность по спра­ведливой стоимости до тех пор, пока он не будет продан или списан (или пока собственность не перейдет в разряд объекта недвижимости, занимаемого собственником, или предприятие не начнет ремонт собственности для дальнейшей ее продажи в ходе обычной деятель­ности предприятия), даже если сравнимые рыночные операции становятся менее частыми или информация о рыночных ценах — все менее доступной.

Модель учета по фактическим затратам. После первоначального признания предприятие, выбирающее модель учета по фактическим затратам в учетной политике, должно учитывать все свое имущество с использованием стандартного порядка учета по МСФО (IAS) 16, т.е. по себестоимости за вычетом накопленной амортизации и любых накопленных убытков от обесценения, за исключением недвижимос­ти, предназначенной для продажи. Такая недвижимость оценивается в соответствии со МСФО (IFRS) 5.