Вопрос 3. Инвестиционное имущество

Термины и общие положения

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» должен приме­няться в ходе оценки, измерения и раскрытия информации об ин­вестиционной собственности.

МСФО (IAS) 40 оперирует следующими терминами.

Инвестиционное имущество (investment property) — недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящая­ся во владении (собственника или арендатора по договору финан­совой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:

- не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях;

- не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Недвижимость, занимаемая владельцем (owner-occupied property), — недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арен­датора по договору финансовой аренды), предназначенная для ис­пользования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.

Справедливая стоимость (fair value) — сумма, на которую актив может быть обменен между хорошо осведомленными, независимыми сторонами, желающими совершить такую операцию.

Себестоимость (cost) — сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов или же справедливая стоимость другого денежного выражения сделки, переданных в счет оплаты актива на момент его приобретения или создания, либо там, где это применимо, сумма оценки такого актива при его первоначальном признании в соот­ветствии с требованиями других МСФО.

Балансовая стоимость (carrying amount) — стоимость, в которой актив признается в отчете о финансовом положении.

Инвестиционное имущество предназначено для получения аренд­ной платы или дохода от прироста стоимости капитала или же для того и другого одновременно. Таким образом, инвестиционное имущест­во генерирует денежные потоки в основном независимо от других активов, имеющихся у предприятия. Это отличает инвестиционное имущество от объектов недвижимости, занимаемых владельцами. Производство или поставка товаров и услуг (или использование собственности в административных целях) генерируют денежные потоки, которые относятся не только к собственности, но также и к другим активам, используемым в производстве или поставке това­ров. МСФО (IAS) 16 «Основные средства» применяется к объектам недвижимости, занимаемым владельцами.

Примеры инвестиционного имущества:

- земельные участки, предназначенные для получения выгод от долгосрочного прироста капитала, а не для краткосрочной продажи в ходе обычной деятельности предприятия;

- земельные участки, цели использования которых в данный момент еще не определены. (Если предприятие еще не опре­делилось с тем, будет ли оно использовать земельный участок как объект недвижимости, занимаемый владельцем, или же для краткосрочной продажи в ходе обычной деятельности предприятия, эта земля считается предназначенной для при­умножения капитала);

- помещение, находящееся в собственности предприятия (или в распоряжении предприятия, арендующего это помещение по договору финансовой аренды) и сдающееся в аренду по договору операционной аренды;

- незанятое помещение, которое предназначено для сдачи в аренду для одного или более арендаторов по договорам опе­рационной аренды.

Далее представлены активы, которые не являются инвестицион­ным имуществом, в связи с чем МСФО (IAS) 40 их не учитывает:

- недвижимость, предназначенная для продажи в ходе иной хозяйственной деятельности предприятия или в процессе сооружения или развития для такой продажи, например не­движимость, приобретенная с целью дальнейшей продажи в будущем или для развития и перепродажи;

- недвижимость, строящаяся по поручению третьего лица;

- недвижимость, занимаемая владельцами, включая (помимо прочего) недвижимость, предназначенную для использования в будущем в качестве собственности, занимаемой владельца­ми, недвижимость, предназначенная для будущего развития и дальнейшего использования в качестве объектов недвижи­мости, занимаемой владельцами, недвижимость, занимаемая работниками предприятия (независимо от того, платят ли работники арендную плату по рыночному курсу), и недвижи­мость, занимаемая собственниками, но предназначенная для выбытия;

- недвижимость, строящаяся для будущего использования в качестве инвестиционной собственности. МСФО (IAS) 16 применяется к такому виду недвижимости до завершения строительства или ремонта, ко времени которого недвижимость становится инвестиционной и начинает применяться данный стандарт. Однако он применяется к существующему инвес­тиционному имуществу, которое находится в стадии нового развития для дальнейшего долговременного использования в качестве инвестиционной собственности;

- объект недвижимости, переданный другой организации по договору финансовой аренды.

Определенные виды недвижимости включают части, предназначенные для получения прибыли от аренды или для приумножения капитала, при этом другие части могут быть предназначены для использования в производстве или поставке товаров и услуг или для административного использования. Если эти части могут быть проданы отдельно (или отдельно сданы в финансовую аренду), пред­приятие учитывает эти части отдельно друг от друга. Если части не могут быть проданы отдельно, недвижимость считается инвестици­онным имуществом, только если незначительная часть этого актива предназначена для использования в производстве товаров и услуг или для административного использования.