Общая характеристика договоров ренты. Виды ренты.

Определение

Это договор о передаче права собственности на имущество в обмен на получение периодически длящихся выплат или содержания.

Наряду с договорами купли-продажи, мены и дарения, договор ренты относится к договорам об отчуждении имущества и поэтому оно опосредует товарный обмен. Его особое значение - участие в решении социальной экономической проблемы по обезпечению, оказанию помощи физическим лицам с помощью частных субъектов, помимо государства. Договор в значительной степени новый в отечественном праве (кроме одной из его разновидностей - пожизненного содержания).

Квалифицирующие признаки:

Цель договора – обезпечения содержания;

Форма договора – нотариальная, а если недвижимое имущество – гос регистрация договора$

Длящийся договор;

Рискованность договора.

Юридические признаки договора ренты

1. Правовая сущность - направленность на отчуждение права собственности с целью обеспечения содержания.

2. Объект.

Юридическим объектом этого договора являются действия по передаче имущества и права собственности на него; по уплате рентных платежей.

По договору ренты может отчуждаться только право собственности, но не другие вещные и обязательственные имущественные права.

Предмет: во-первых, - это вещи, с учетом правил об оборотоспособности, как движимые, так и недвижимость (в договоре о пожизненном содержании - только недвижимость); во-вторых, - это рента (рентные платежи), которые могут быть в виде денежных платежей, а также в виде содержания в натуре (предоставления жилья, питания, одежды и др.). Допускается смешанная рента: деньги, вещи, услуги.

3. Субъектный состав. Сторонами договора ренты являются получатель ренты и плательщик ренты.

Получатель ренты - это, прежде всего, гражданин. Во-первых, это отчуждатель имущества, он должен быть собственником имущества. Во-вторых, получателем ренты может быть и третье лицо (т.е. лицо, не являющееся собственником), в пользу которого устанавливается рента собственником, отчуждающим имущество под ренту. В-третьих, получателем ренты может быть и некоммерческая организация (в договоре постоянной ренты), если это соответствует целям ее деятельности.

В качестве получателя ренты может выступать одно лицо либо несколько.

Субъектный состав получателей ренты постоянен при пожизненной ренте и пожизненном содержании и может меняться при постоянной ренте (в случае смерти получателя ренты либо при реорганизации некоммерческой организации наступает правопреемство и меняется получатель ренты).

Плательщиком ренты может быть любой субъект гражданского права: граждане, юридические лица (если их учредительные документы не исключают этого), государство, муниципальные образования.

4. Договор ренты - реальный.

Он является односторонне обязывающим (как правило). Но в договоре постоянной ренты у получателя ренты есть обязанность принять денежные суммы при реализации плательщиком ренты права на выкуп ренты.

Договор ренты, как правило, возмездный. Материальная выгода плательщика ренты - в получении права собственности на имущество; а у получателя ренты - в виде получения периодических рентных платежей (деньги, содержание), оказания ему услуг, предоставления жилища. Возмездность в договоре платной ренты выражается также в особой единовременной плате определенной денежной суммы сразу после заключения договора. Кроме того, формой возмездности может быть плата при выкупе ренты.

Безвозмездным договор ренты является тогда, когда он заключается в пользу третьего лица и отчуждатель имущества никакой материальной выгоды не получает.

7. Договор ренты относится к свободно заключаемым договорам.

Особые признаки договора ренты

1. Это договор длящийся, рассчитанный на периодичность исполнения.

2. Ему свойственна особая рискованность. Риск состоит в том, что сумма рентных платежей может оказаться меньше стоимости имущества, а может оказаться большей.

3. Этот договор не является эквивалентным (будучи возмездным) в силу указанной выше рискованности.

4. Для этого договора характерен признак "следования" при отчуждении недвижимости - рента обременяет имущество (недвижимость), т.е. следует судьбе права собственности на это имущество. Это означает, что в случае продажи плательщиком ренты приобретенного по договору ренты имущества приобретатель (новый собственник) должен платить ренту, т.е. он приобретает имущество с рентой.

5. Особые гарантии защищенности получателя ренты: Указанное выше свойство "следования ренты" при отчуждении по договору ренты недвижимости.

При этом отчуждатель несет субсидиарную ответственность по ренте наряду с новым собственником, а договором может быть установлена и солидарная ответственность.

Гарантией права получателя ренты при отчуждении движимого имущества является сохранение обязанности продолжать платить ренту плательщиком ренты.

К гарантиям прав получателя ренты относятся и особые правила, касающиеся способов обезпечения исполнения договора ренты:

- если предметом ренты является недвижимость, то она в силу закона становится сразу же предметом залога в пользу получателя ренты;

- если же предмет ренты - движимое имущество, способ обезпечения должен быть обязательно указан в договоре - это является существенным условием договора ренты;

- способ обезпечения договора ренты может быть заменен лишь страхованием риска ответственности за неисполнение обязательств по ренте (это делает плательщик ренты);

- обязательное нотариальное оформление, а если объектом договора ренты является недвижимость, то требуется и государственная регистрация.

Получатель ренты вправе

- расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора при невыполнении плательщиком способа обезпечения договора ренты.

Ответственность за просрочку выплаты ренты – плательщик выплачивает проценты.

2. Виды договора ренты

Договоры платной и безплатной ренты - в зависимости от содержания вознаграждения (оплаты).

При платной ренте кроме рентных платежей выплачивается определенная сумма сразу после заключения договора (по правилам договора купли-продажи). Размер платы определяется сторонами в договоре с учетом стоимости имущества, величины рентных платежей (это цена, обычно взимаемая за аналогичный товар за вычетом годовой суммы рентных платежей).

При безплатной ренте плательщик ренты платит только рентные платежи.

Различия между платной и безплатной рентами выражаются также:

- в разном решении вопроса о риске случайной гибели (при платной ренте его несет получатель ренты, а при безплатной - плательщик ренты);

- в разном решении вопроса о цене при выкупе (при платной ренте выкуп производится по цене, соответствующей годовой сумме, подлежащей выплате ренты, а при безплатной - кроме этого определяется стоимость недвижимости);

- при безплатном договоре пожизненной ренты допускается возможность расторжения договора получателем ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты с требованием возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Договор постоянной ренты и договор пожизненной ренты.

Договор о постоянной ренте

Характеризуется следующими признаками:

1. Она является безсрочной, т.е. не ограничена каким-либо периодом времени, не ограничена сроком жизни получателя ренты в отличие от пожизненной ренты.

2. Особый субъектный состав: получателями ренты могут быть граждане (обычные физические лица, не являющиеся предпринимателями) и некоммерческие юридические лица. Ввиду безсрочного характера субъектный состав может меняться, договор не зависит от существования первичной стороны (гражданин может умереть, некоммерческая организация может быть реорганизована). Получателями ренты становятся наследники, правопреемники некоммерческого юридического лица.

3. Постоянная рента хотя и не имеет срока, не является вечной. Она может быть прекращена соглашением сторон, прощением долга и по другим общим основаниям, кроме исполнения и смерти.

Особые основания прекращения постоянной ренты:

- если права получателя ренты переходят к лицу, которое по закону не может быть получателем ренты (например, наследство переходит к государству или правопреемником является коммерческая организация;

-при случайной гибели имущества, когда риск несет получатель ренты (платная рента);

- при выкупе ренты (ограничение о недопустимости выкупа ренты по соглашению сторон не может превышать срок жизни получателя ренты либо срока 30 лет с момента заключения договора).

4. Рентные платежи в постоянной ренте могут выражаться в деньгах, в представлении вещей, в выполнении работы, в оказании услуг. Они должны предоставляться ежеквартально, если иное не предусмотрено договором. Размер устанавливается соглашением сторон.

Договор о пожизненной ренте

1. Он ограничен сроком жизни получателя ренты.

2. Субъектный состав: получателем ренты является гражданин - отчуждатель имущества либо другой гражданин по указанию лица, передающего свое имущество под ренту. Получателями ренты могут быть несколько граждан, в этом случае в случае смерти одного из них его доля переходит к другим, и рента прекращается лишь после смерти последнего из них.

3. Рентными платежами в обычной пожизненной ренте являются только деньги. Причем закон регламентирует минимальный размер и срок платежей: не менее одного МРОТ ежемесячно.

4. Особые гарантии прав получателя ренты:

а) риск случайной гибели в этом договоре возлагается на плательщика ренты, т.е., если имущество погибло независимо от вины сторон, он обязан продолжать платить ренту;

б) право требовать выкупа ренты имеет только получатель ренты, а при безплатной пожизненной ренте вместо выкупа он может потребовать возврата имущества.

5. Прекращение договора пожизненной ренты кроме общих оснований имеет особые основания:

а) смерть получателя ренты;

б) односторонняя инициатива получателя ренты - при существенных нарушениях договора плательщиком (длительная или систематическая задержка выплаты рентных платежей или непредоставления обезпечения ренты).