Методичні основи оцінки вартості будівель і споруд

· метод валового рентного мультиплікатора.

Методи порівняльної групи встановлюють ціну об'єкта від­носно певного еквівалента, інформація про який є доступною та який у минулому вже був об'єктом ринкових угод.

При аналізі продажу об'єктів нерухомості доцільно ви­користовувати раніше названі одиниці порівняння, визна­чати їх кількість в оцінюваному об'єкті та ступенів його відмін­ності від об'єкта-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається накопиченою ринковою інформацією. Для внесення поправок користуються такими методами:

Прямим ринковим методом - передбачає дослідження рин­кових угод, які відрізняються одним чи кількома парамет­рами, що дозволяє визначити грошову чи процентну ставку коригування.

Метод амортизації витрат - використовує опосередковані методи порівняння та передбачає визначення відмінності між об'єктами, що підлягають аналізу, розрахунок додаткових проектно-будівельних витрат для усунення цих відмінностей, урахування зносу досліджуваних параметрів об'єктів, а за­гальна сума витрат на усунення відмінностей (ремонт) визна­ється поправкою розрахункової вартості об'єкта оцінки.

Даний метод включає виконання наступних послідовних дій:

1. Вивчення стану та тенденцій розвитку ринку нерухомості й особливо того сегменту, до якого належить об’єкт оцінки.

2. Виявлення об’єктів нерухомості, найбільш порівняних з оцінюваним, і збір інформації.

3. Перевірка інформації щодо умов та змісту угод.

4. Порівняння кожного об'єкта-аналога з об'єктом оцінки і внесення поправок у ціни продажів порівнянних об'єктів.

Метод порівняльної одиниці базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об'єкта оцінки (1 м²,1 м³ тощо) і таких ключових одиничних показників у об'єкта оцінки.

Даний метод практично реалізується такими етапами:

1. Діагностика об'єкта оцінки на місці та вибір ета­лонного аналога. В якості еталона-аналога рекомендується використовувати подібні найновіші об'єкти нерухомості, для яких відома найсвіжіша інформація щодо вартості створення (упорядкування), контрактної ціни.

2. Проведення коригування вартості порівняльної одиниці залежно від сформованих ринкових умов та фізично-функціональних відмінностей між порівнюваними об'єктами.

3. Визначення вартості об'єкта оцінки залежно від вар­тості порівняльної одиниці на дату оцінки.

Метод валового рентного мультиплікатора. Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни об'єкта до потенційного або дійсного валового доходу, що отриманий від експлуатації об'єкта нерухомості.

Застосування даного методу здійснюється в наступній послідовності:

1. Підраховується ринковий рентний доход від об'єкта
нерухомості, що оцінюється.

2. Розраховується валовий рентний мультиплікатор для об’єктів аналогів.

3. Розраховується ймовірна вартість об'єкта оцінки за
формулою:

В_{0Н =} ПВД _0Н х ВРМ (8.6)

де ПВД_0Н - потенційний валовий доход об'єкта нерухо­мості, що оцінюється;

ВРМ – валовий рентний мультиплікатор.

Використання дохідного підходу передбачає застосування таких основних методів:

· метод капіталізації;

· метод дисконтування грошових по­токів.

Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями та спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.

Основні етапи процедури оцінки вартості нерухомості методом капіталізації доходу наступні:

1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати
та інших доходів від володіння об'єктом оцінки за останній до дати оцінки (або будь-якого інший типовий) рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) і визначається як доход, який може бути отриманий від об'єкта нерухомого майна за умов його 100%-го використання без урахування всіх втрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об'єктів:

ПВД = S С_о+Д_ін, (8.7)

де S - площа, що надається в оренду, м²;тС_о - орендна ставка за 1м²;

Д_ін - інші доходи від володіння об'єктом оцінки.

2. Розрахунок можливих втрат від неповного завантаження
будівель і споруд і втрат при збиранні платежів.

3. Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом
зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат (В).

ДВД = ПВД – В (8.8)

4. Розрахунок операційних витрат, пов'язаних із нормальним функціонуванням об'єкта оцінки. Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на: умовно-постійні, умовно-змінні та витрати на заміщення.

5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою:

ЧОД = ДВД - ОВ (за винятком амортизаційних відрахувань) (8.9)

6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним із доступних за умов наявної інформації методів.

7. Оцінка вартості об'єкта нерухомості (В_ОН) за формулою:

В_ОН = (8.10)

Метод дисконтованих грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд й можливого їх продажу.

Визначення обґрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється в наступній послідовності:

1. Складання прогнозу потоку майбутніх доходів за період володіння об'єктом оцінки.

2. Розрахунок прогнозної вартості оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння (вартості реверсії), навіть якщо в дійсності продаж не планується.

При цьому вартість реверсії може визначатися як шляхом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозного року, так і з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних доходів в постпрогнозному періоді):

(8.11)

де Д_і+1 - очікуваний доход від володіння об'єктом за 1-й рік постпрогнозного періоду;

r – ставка дисконту;

q – довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.

3. Розрахунок ставки дисконту для оцінюваного об'єкта нерухомості на існуючому ринку.

4. Здійснення дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії за наступною формулою:

(8.12)

де В_он - вартість об'єкта нерухомості; Д - очікуваний доход від володіння об'єктом за і-й рік; Р - поточна вартість реверсії; n - період (у роках), для якого прогнозується отримання доходів від володіння об'єктом.

Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будів­ництва, визначення профілю об'єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об'єкта не­рухомості, оцінки будівель спеціального призначення й об'єктів на «пасивних» секторах ринку, страхування, оподатковування майна фізичних та юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладений арешт і інше.

До найпоширеніших методів, які реалізують витратну концепцію, належать:

· метод поділу за компонентами (поелементний метод);

· метод кошторисного розрахунку;

· метод питомих витрат на одиницю площу або об’єму.

Метод поділу за компонентами використовується для оцінки об'єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості усіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного еле­мента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Наприклад, знаючи вартість 1 м² цегляної стіни, яка складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників та інших витрат, а також загальну площу стін окремої будівлі, можна визначити їх загальну вартість. Прибуток ураховується у вартості (за ціною) 1 м² чи підраховується окремо. При наявності необхідної інфор­маційної бази щодо калькуляційних статей основних буді­вельних компонентів, даний метод забезпечує досить точне визначення відновної вартості об'єкта (або вартості замі­щення).

Метод кошторисного розрахунку передбачає складання кошторисної документації на будівництво об'єкта нерухомості з зазначенням переліку будівельно-монтажних робіт і витрат за кожним видом робіт на заробітну плату, матеріали, електро­енергію, інструменти, спеціальне оснащення тощо, які повинні бути приведені до базисного рівня цін з наступною індексацією в рівень цін на дату оцінки. Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є первісна кошторисна документація на будівництво об'єкта.

Для розрахунку відновлювальної вартості нерухомості методом питомих витрат на одиницю площі або об'єму розробляються нормативи витрат на будівельні роботи (на 1 м² площі або 1 м³ об'єму будівлі), які потім збільшуються на загальну площу або об'єм об'єкта оцінки. Норматив питомих витрат визначається на основі довідкових даних про витрати на будівництво аналогічних об'єктів.

При оцінки вартості будівель та споруд згідно з витратним підходом на особливу увагу заслуговує проблема визначення розміру та видів зносу зазначених об’єктів. При даному підході знос використовується для урахування розходжень у характеристиках нового й оцінюваного об’єкта нерухомості.

Розділяють наступні основні види зносу об’єктів нерухомості:

1) фізичний знос – це втрата вартості об'єкта нерухомості, що відображає зміну його фізичних властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних факторів, які спричи­няють скорочення життя та корисності об'єкта. Він може бути усувним й неусувним;

2) функціональний знос – це втрата вартості об’єкта неру­хомості, пов'язана з його невідповідністю сучасним стандартам з точки зору функціональної корисності. Формою функціонального зносу є технологічне ста­ріння, під яким розуміють втрату вартості об'єкта, викликану змінами в технології, через які об'єкт стає більш дорогим в експлуатації. Він, як і фізичний, може бути усувним й неусувним.

3) зовнішній знос (економічне старіння) – це втрата вартості об'єкта нерухомості, викликана зовнішніми факторами, наприклад_: скороченням ділової активності в районі розміщення об'єкта, діями місцевої адміністрації в напрямку посилення податкового тиску, змінами на ринку зайнятості, незручним розташуванням щодо транспортних магістралей, комунальних служб, об'єктів торгівлі та інше.

Втрати ж вартості об’єкта, викликані фізичними руйнуванням, функціональним старінням і різними зовнішніми факторами становлять сукупний знос об’єктів нерухомості.

На практиці до основних методів розрахунку рівня різних видів зносу будівель та споруд використовують наступні методи:

· поелементний метод - рівень зносу визначається окремо за кожним елементом об'єкта;

· метод Брендта - зіставлення нормативного та фактичного строків служби об'єктів;

· експертний метод;

· метод на основі технічного огляду - узагальнений розраху­нок на базі технічного огляду.

З метою практичного використання можна рекомендувати найпростіший із них – останній метод, який базується на викорис­танні таблиць оцінки (табл. 8.5).

Таблиця 8.5

Визначення рівня зносу об'єктів нерухомості згідно з «Правилами оцінки фізичного спрацювання житлових будинків»

(наказ Держкомітету України з ЖКГ № 52 від 02.07.1993 р.)

Окремою групою при визначенні вартості об’єктів нерухомості виступають експертні методи порівняння.Їх не можна віднести до жодного з наведених вище підходів. Вони базуються на використанні точок зору експертів-оцінювачів щодо факторів вартості об'єкта оцінки. Дані методи є найбільш дешеві, але й найбільш суб'єктивні. Експертні методи порівняння використовуються за браком ринкової інформації, неможливістю формалізації зв'язків вартості об'єкта з основними параметрами ринку чи об'єкта-аналога через недостачу фінансових ресурсів або часу для прове­дення громіздких аналітичних розрахунків тощо.

За використання експертних методів оцінки передбачається, що експерти-оцінювачі мають повну і найновішу інформацію про ринок даних об'єктів. Загальний розрахунок вартості об'єкта за такими методами проводиться на основі визначення залежності між окремими параметрами та вартістю об'єктів-аналогів.